地产观潮丨 提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注

应不应该提前(qián)还房贷？市场上早已充斥了
各种“计算法则”。在这些选择背后(hòu)，本(běn)质上是对资(zī)金在不同时期使(shǐ)用方式的选择。不过，记者采访发现一些银行悄然提(tí)升了提前还贷(dài)的(de)“门槛”。另一边，更多的购房者关心存量房贷利率的调整步伐。

要求起步金(jīn)额

今日，有存量房贷(dài)用户在
社交平台(tái)上表(biǎo)示，自己在(zài)银行APP上申(shēn)请提前还房贷，却(què)因起步金(jīn)额不满要求被拒。

以深(shēn)圳市(shì)场为例(lì)，记者采访了(le)多家银行的个贷经理，发现(xiàn)不同的银行对(duì)提(tí)前(qián)还贷处理方式有所(suǒ)不同。有中国银行的经理告诉记者，目(mù)前提前还贷的最低(dī)门
槛是5万元，最高不限。建(jiàn)设(shè)银行的(de)个贷经理则表示，目前对提前还贷(dài)没有要求，手机银行(xíng)填写需求登记，然后会收(shōu)到短信或者电话，最后去经办网点签字。

也有购房者反映，部(bù)分(fēn)银行提(tí)前还房贷的(de)门槛悄(qiāo)然提升，或是需要提前预约、或是还款额(é)度受限。

目前，随着首套(tào)房、二套房房贷款利率持续走低(dī)，部分城市的(de)房贷利率已进入(rù)“2时代”，而存量房贷利率多数仍处在4%以上，存(cún)量房(fáng)贷与新发房贷的利率差距进一步拉大，导致(zhì)不少人选择提前(qián)还贷。

陈晓（化名）在(zài)两年前购买了深圳前海的住(zhù)宅，她告诉(sù)记者，自(zì)己之前贷
了两次信用贷来提前(qián)还房贷。“我觉得房子的价格(gé)买(mǎi)在了次高峰，房子又(yòu)没过限(xiàn)售期(qī)，还(hái)贷压(yā)力确(què)实有点大”。其实，像陈晓这样(yàng)通过再贷款来提前还房贷的(de)并非个例，存(cún)量房贷利率差额(é)之下，不少购房者不断寻(xún)求更便宜的(de)资金(jīn)替换房贷。

对于多数背上房(fáng)贷的年轻人来说，在当下放弃资产增值的可能性，寻求(qiú)一种资产上的“安全感(gǎn)”，更多的是出于一种理财焦虑，提前还贷似乎也等于变相理(lǐ)财。记者对多位(wèi)在这几 个月(yuè)内提前(qián)还贷的居民进行采访(fǎng)，得到(dào)的回复几乎都是：节省利息的确是选择提(tí)前还贷(dài)的最直接需求(qiú)。

如何(hé)缓解(jiě)提前还贷(dài)现(xiàn)象
？

市场公开信息显示，据(jù)不完全统(t地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注ǒng)计(jì)，上(shàng)半(bàn)年42家(jiā)上市(shì)银(yín)行个(gè)人住(zhù)房贷款 余(yú)额(é)超34万亿元。今年上半年，42家上市银行(xíng)住
房(fáng)按揭余额相比年(nián)初又减(jiǎn)少了近地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注3100亿元(yuán)。

“存量房贷利率下(xià)调，可以缓解提前还贷(dài)现象(xiàng)。”广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，尽管调整存量房贷利率可能会对银行(xíng)利润产生一定影响，但如(rú)果能减缓(huǎn)提前还贷及贷款意愿下降的形势，同时能够提升贷款增量，那么即便存(cún)量房贷利(lì)率低，银行总体利润仍可(kě)能稳中有增。

中指研(yán)究(jiū)院市场研究(jiū)总监陈文(wén)静表示，根(gēn)据(jù)央行(xíng)最新数据，截至2024年二(èr)季度(dù)末，个人住房贷款余额37.79万(wàn)亿元，若进一步下调存量房贷利率，将继续为借款(kuǎn)人节约利(lì)息支出，有利于扩大消费和投资，同时，也有(yǒu)助于稳 定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下(xià)降带来的观望情绪；对银行来说，可以进一步减少提前(qián)还贷现象。“当前各地存量房贷利率执行(xíng)情况不一，对于下调存量房贷(dài)利率的方式(shì)，在(zài)当前的市场环境下(xià)，借款人与原商业银(yín)行内部置换或原商业银行(xíng)直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适(shì)，而通过不同银行之(zhī)间转按揭(jiē)的方(fāng)式，或造成(chéng)更大市(shì)场竞争(zhēng)，对预期的稳定将形成扰动”。

除了存量房贷(dài)利率能否(fǒu)下调引关注，随着楼市传统的“金九银十”拉(lā)开序幕，市(shì)场也(yě)有 新的期待。以今年(nián)较为(wèi)“稳健修复(fù)”的二手房(fáng)市场为例，深圳(zhèn)市房地产中介协会认(rèn)为(wèi)，“以 价换(huàn)量”成为当前(qián)支撑二(èr)手房市(shì)场月(yuè)度相对“高位”的根本原因。而根据经纪地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注机(jī)构的日(rì)常走访和交流(liú)反馈，自进入8月份以来(lái)，市(shì)场博弈烈度与(yǔ)强度明显(xiǎn)强于(yú)上半年，业(yè)主价格的“让步”幅度有进一步加剧的(de)趋(qū)势，当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍(réng)不牢固(gù)。也正基于(yú)此分析判断，随着市场进入传统销售季，“金九(jiǔ)银十”作
为下
半年楼市的关(guān)键时间段，预计(jì)这两个月的时间内可能会叠加政策的帮扶。

校对：王朝全

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