刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届）中国楼宇(yǔ)经济北京论坛

　　9月13日(rì)，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服(fú)务贸易交易会上隆重举办。论(lùn)坛由世界(jiè)贸(mào)易网点联盟、中国(guó)产业发展促进会楼宇(yǔ)经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联(lián)盟协(xié)办，来自全国的楼(lóu)宇经济专家大咖(kā)、典型城区和知名(míng)企业代表(biǎo)齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和(hé)楼宇经济创新发展新模(mó)式。

　　苏州工业园区城市(shì)重(zhòng)建公司副总经(jīng)理刘海霞出席并演讲。以下(xià)为演讲是(shì)实录：

　　各位(wèi)企业家(jiā)朋友们，大家下午好！我(wǒ)来自苏州工业园(yuán)区，我带来的案例是苏(sū)州工业园区去年5月份(fèn)交付(fù)的一个项目，阳澄数谷。

　　苏州是(shì)大陆最宜居的城市第一位，规模以上工业总产(chǎn)值第二(èr)位，科创板(bǎn)上市企业数地三位，外贸进出口总额(é)第四位，地方财政收入第五位，地(dì)区生产(chǎn)总(zǒng)值(zhí)第六(liù)位(wèi)。

　　今(jīn)天讲(jiǎng)楼宇，苏州工业园区的楼宇在全(quán)国(guó)非常有代表(biǎo)性，既不商(shāng)业(yè)也不文化，它(tā)是以产业为(wèi)背景(jǐng)，我们的服(fú)务业70%是生产型服务业，这是比较硬核的(de)，注(zhù)定(dìng)了后续在楼宇发展中的特点。

　　我所在的城市重(zhòng)建苏州工业园区管委会下(xià)属一级国资已经成(chéng)立了20年，所从事(shì)的业务(wù)是(shì)产城融(róng)合(hé)，最早是农村变(biàn)城市，新城280平方公里，到现在为止，苏州园区已经没有农村了，整理土地21平方公里，盘活土地12000亩，我们在这个城市新建的过程中，参与了(le)城市开发建设530多个项目，造城中所有看到看不到的基础(chǔ)设施(shī)，和各种形态的楼宇，学校医院城(chéng)市的配套，我(wǒ)们都建设过。

　　近几(jǐ)年，城市发展到第30年(nián)的时候，在过去8年的时(shí)间里，我们慢慢转向城市产业的运营，开始做城市的微(wēi)更新，做(zuò)产城融合相关(guān)的工作。

　　我们金(jīn)鸡(jī)湖的湖东湖西，这是我们的两个(gè)CBD，虽然产业这么强，经济贡献这么重要(yào)的城市，它的CBD其(qí)实不厚，最繁荣的地方也(yě)就(jiù)这样。

　　阳(yáng)澄数谷项目，在2014年的时候(hòu)，位置(zhì)在金鸡湖(hú)北侧，区(qū)位非常好，相当于北(běi)京的(de)二(èr)环北(běi)面，但是(shì)非常破落，这是卫星图显(xiǎn)示的(de)，这(zhè)是当初拍(pāi)的照片，我们用八年时间腾退了130家(jiā)企业，整理出来一块一平方(fāng)公里的土地，当时是1.0版，做了正式的公示，后续城市能级在逐渐升级，有领导说可以做的更高一点，2.0版，容(róng)积率也在提升(shēng)，第一次提到生产型服务业，产业的定位上做了一次升级，一直到现在，五年前重新定义做3.0版(bǎn)的阳澄数谷，容积率达(dá)到3.0-4.5的高度，如果是一个制造(zào)企业注册在这里没有问题，但是容积率高了以后，在这里(lǐ)所有办公的形态还是以研发办公为主，这是我们现在(zài)的(de)规(guī)划(huà)。

　　阳澄数谷目标打造一(yī)流数字经济创新街区，整体规划(huà)打造220万方(fāng)超大(dà)规(guī)模的数字经济产业集群。

　　阳澄数谷的南岸新(xīn)地在首开去，一期去(qù)年(nián)6月份交付，一二期加起(qǐ)来46万方，二(èr)期26万方在半(bàn)年以后交付。

　　简要提几点，我们的逻辑(jí)非常丰厚，它不是传统的办公楼，是产业创新(xīn)的街区，五(wǔ)年(nián)前我们做了一个(gè)清晰的产业定位，我们在招标的时(shí)候，收(shōu)到的(de)标书大多数还是这个样子，可能更像银(yín)泰(tài)的作(zuò)品，大的综合体下面有大的盒子(zi)，配着比较繁华的商业(yè)，比较高端的写字楼，这给(gěi)我们带来很大的困扰，在我们的脑图里，我(wǒ)们想(xiǎng)要的产业街(jiē)区不是这样的，我(wǒ)们(men)希望它是一个楼群，最后筛选(xuǎn)到并且在(zài)逐步优化的是这样，这个区域，按照传统的(de)CBD，包括北京CBD区(qū)域里，这是四个摩天大楼，二(èr)期是6个摩天大楼，最初的规划也是这样的(de)，我们再做方案整合的时候，把这几地块打通，形成了街区的概(gài)念(niàn)。

　　我(wǒ)们主打的概念是新经济基础建设、产业(yè)赋能空间、城市(shì)活力(lì)场景、创(chuàng)新(xīn)产业集聚、多维生态服务。

　　为了让大家更直观的了解，我们打造的(de)空间和传统写字楼的区别(bié)，有一个小视频(pín)，在公共空间里，它的形(xíng)态是这样子。传统的大堂是比较气派的，我们这(zhè)里表达(dá)的是多元(yuán)融合(hé)的，（20都可以在(zài)这里很轻松的融合(hé)，这就是把传统大堂打开，高(gāo)度混合的概念。

　　在这(刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化zhè)里(lǐ)工作、生活、艺术、体验、兴趣(qù)、创业、就业、朋(péng)友的交互，事业伙(huǒ)伴的交互，周末家庭的(de)交互(hù)，都可以在这(zhè)里很轻快的发(fā)生。

　　匡会长去年看到我(wǒ)们这个(gè)消息，到现场(chǎng)去看，也特别邀约我(wǒ)们来做简短的分享，那次他去的时候我没有在，正好在日本，看综合写字楼(lóu)的项目，推荐大家看看东(dōng)京的一些楼宇已经发(fā)生裂变了，如果还困在1.0版本的结构和思维(wéi)，东京已经开始做CBD区域的更新(xīn)，它(tā)的更新不仅是跟TUD的连通，不仅是空间的整合，是工作生活产业多种业态的整合，我们想打造的也是这样(yàng)的，进去以后很多研发、论坛，在那儿热热闹闹的发生，跟地铁、商业也无(wú)缝衔接。

　　第二(èr)，不是以建(jiàn)筑为核(hé)心，是以人为中心。中国经济开放30年，我们出生看到的城市就应该是这样，高楼林(lín)立，非(fēi)常漂亮非常大气，甚至是全球的知名建筑(zhù)师打造的地标(biāo)建筑，我们已经走过了这个阶段，现在追(zhuī)求的不(bù)仅仅是建筑本身，建(jiàn)筑带来的人居(jū)对建筑本身非常有挑战，我们(men)现(xiàn)在打造的街区是以人为核心，以(yǐ)人在这里发生的场景定位，我需(xū)要的建(jiàn)筑应(yīng)该是什么样(yàng)子的。

　　这是一期，也(yě)有商业，我们昨天看了朝外，年轻人的(de)风格跟我们南(nán)岸(àn)的风格非常对标，但是我们(men)体量和经验有限，在前期呈现的远没有朝外这个项目影响力那么大，但是(shì)他是我们(men)对(duì)标的，我们非常欣喜的看到在首都有年轻(qīng)人聚集的区(qū)域，无论是外面的建筑，内装(zhuāng)，就像朝外，就是很轻的刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化内容，而且是需要内容来填(tián)充引领，以内容打动年轻人的消费和(hé)聚(jù)集的场地。这(zhè)是室外，年轻时尚的运动，利用高架(jià)下废弃的防护(hù)，我们可以办全国蹦道的锦标赛，把年轻力和主(zhǔ)张放在我们产(chǎn)业里，把产业社区和先期(qī)配(pèi)套做了激活。

　　第三，首要不是做载体租赁，昨(zuó)天的(de)晚宴分享(xiǎng)中无一不被大幅的空置(zhì)所困扰，但是不像大都市这样(yàng)的背景下，从(cóng)定位开(kāi)始，从(cóng)拿着图(tú)纸招商开始，我一直跟团队小伙伴讲不要推销我的楼，，产业的(de)特性怎么样，人群怎么样，对(duì)空间的需(xū)求怎(zěn)么样，三(sān)分之一的设计持续在优化空间，一直到精装、软装、场景(jǐng)的设置(zhì)，然后三分之一的时间才跟(gēn)客户介绍是不(bù)是匹配，即(jí)使到(dào)现在，我依然跟同(tóng)事(shì)说不要劝大(dà)家签合同，而是讲好生态(tài)，看(kàn)是(shì)不(bù)是匹配，除了空间还能给(gěi)企业赋能，这是我们对标(biāo)的客户。这是我们这(zhè)几年坚持(chí)的(de)很多(duō)做法和(hé)逻辑(jí)，包括交付了一年多的(de)时间里，除了全国各地有一百多场接待，还有一百多场产业活动。

　　这是我们各(gè)种类型的(de)产业活动，我们(men)做产城融(róng)合，不止这一个项目，我们还有制造业、半导体、低空经(jīng)济、高端装备制造，都是旧改的产业园，打造产业园(yuán)的逻辑和定位(wèi)手法比较一致，除了硬核的集成电路、工业(yè)互联，跨境(jìng)贸(mào)易等，我们还有文化体(tǐ)育(yù)音乐(lè)等(děng)方面的活动(dòng)，我们(men)的目标不是哄好企(qǐ)业老板，而是哄好企业(yè)老板的团队。

　　工业互联、智能(néng)网联、，拿集成电路，集成电路产业在2023年刚(gāng)刚发(fā)布的全球集成电路协会发布的中国大陆(lù)50强企业，也是(shì)集成电路的创新集聚度以及发展潜力，我们这个园区排名第一，是高品质(zhì)的(de)园区，在数字贸易(yì)中，现在和地空一体，跨境电商作为一个战略产业，也是新质生产(chǎn)力的产业方向，落(luò)在了阳澄(chéng)数谷，如果跟集成电路、高端，跨境电商是现(xiàn)在为止做产业最拿不(bù)出手的，市委书记来了说(shuō)我们要做这个，三年要达(dá)到一个机制，最核(hé)心的任务落在我们这个项目上，全市的(de)手法也是打造特色产业园，在产业生态，供应链、物流(liú)、营销，技术(shù)平台构(gòu)建，，等方面快速打(dǎ)造生态。

　　同(tóng)时借助苏州市的力量，让(ràng)苏州市创新发展中心、专班、人才发展基地，这(zhè)是我们现场的图片，跨境电商选品中心已经出圈(quān)了。

　　半年前我(wǒ)接待一个，你是不是(shì)可以到我们这儿来，他说我要的(de)不是这个，你可以不给我提供这么好的东西，我要做(zuò)跨(kuà)境，你要告诉我怎么做独立站，怎么帮助我把一年数亿的产品(pǐn)卖(mài)到全球，我(wǒ)要做全国的珠宝平台，谁能指导我这件事，这句话(huà)给我很大(dà)的提醒(xǐng)，很高的要求，原来我们曾经沉淀了那么多年的经验和引以为傲的展示在新的产业领域(yù)里完全不对等，在重(zhòng)新打造跨境(jìng)电商生态(tài)的时候要(yào)做什么，经过半年时间，上个月苏(sū)州园区第一次跨境(jìng)电商(shāng)大会在产业园里展开的时候，我又请他来，他说震撼到了，基(jī)于原来创新街区的理念，有幸(xìng)承接这个任(rèn)务，有这(zhè)样的资源平台，在这里快速形成了跨境电商的高端集聚区。

　　为什么要快速罗(luó)列一(yī)些(xiē)数据，有些地(dì)方国资坐拥政府得天独厚的资源，和市场化不太一样，通过这个数据，不光(guāng)有资源，而且在(zài)这个资(zī)源上靠我们的产品力，能达到(dào)这(zhè)样的数据沉淀，达到这(zhè)样产业高度的集聚，需要更多创新思维和底层逻辑支撑，我们既有资源也有(yǒu)机会同样有挑战。

　　南岸新地，阳澄数谷220万整个大的街(jiē)区，我们(men)将实现跨(kuà)越式的(de)发展。

　　如果我们之前(qián)做的每一个楼宇是一棵树，现在(zài)打造的街区是一个生态的丛林，欢迎大家关注阳澄数谷，欢迎(yíng)大家来(lái)到苏州工业园区！

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责任编辑：王翔

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