排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经记者包晶晶每经编辑陈梦妤

　　“抢(qiǎng)到了，2670万元！超出预算两三百万元。”

　　8月29日，在上海中海领邸玖序二期开盘现场，几组摇号顺序靠(kào)前、成功选房的(de)家庭正在(zài)交流经验。

　　120套(tào)房源、352组认筹，开盘选房约半小时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海第三个开盘售罄的豪(háo)宅了。

　　“这次还(hái)是没机会。”周南（化名(míng)）告诉《每(měi)日(rì)经济新闻》记者(zhě)。他已经是(shì)第二(èr)次(cì)认购这个项目了，上一次摇号顺序(xù)超过500号，但也近距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊(jīng)险与刺激。

　　就在前两周(zhōu)，市场刚刚“消化”过一批(pī)购买力：8月25日，上海(hǎi)新天(tiān)地附近的(de)锦园项目首(shǒu)开，33套房源一抢而空，成交金额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院二期二批次110套超大(dà)户型(xíng)开盘，1小时内(nèi)清盘，销售(shòu)额近(jìn)57亿元，平均每套“半个(gè)小目标”。

　　仅仅(jǐn)半个月，三个项目合计销售达到106.27亿元(yuán)。

　　2024年以来，上海已先后(hòu)有12个豪宅项(xiàng)目开盘，几乎次次日光(guāng)。到底是什(shén)么人在买(mǎi)买买？开发商卷成什么样？巨量供应之下，购(gòu)房者还够用吗？

　　售罄、日光、时光，今年(nián)的上海豪宅，已经(jīng)不(bù)能用普(pǔ)通视角来看(kàn)待(dài)了(le)。

　　总价2500万元以上的豪宅，今年截至8月18日，上海(hǎi)共网签了2641套，并(bìng)且还有相当数(shù)量(liàng)的成(chéng)交正陆续网签。如果再加上8月成(chéng)交的263套，那么前8个月的战绩(jì)已接近(jìn)3000套。这不仅(jǐn)远超其他三个(gè)一(yī)线城市，更是上海过去10年来未曾出现过(guò)的。

　　打响2024年“日光(排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”guāng)”头炮(pào)的是中海顺(shùn)昌玖里。套均总价4000万元左右，首开全部售罄(qìng)，销售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。

　　七八月的市(shì)场淡季(jì)，上海(hǎi)豪宅却入市必(bì)抢：

　　龙盛湾上二期(qī)，120套(tào)房源认购率239%；融创(chuàng)外滩(tān)壹号院二期二批次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖(jiǔ)序二期，有效认购率252%；锦园 33套，项目开放4天开启(qǐ)认(rèn)购，认购率152%；绿城前滩百合园三期10套(tào)别墅，总价5300万 ~1亿元，认购率210%。

　　不断增加(jiā)的供应量，仍(réng)然能被(bèi)市场吸收，购房者们几(jǐ)乎是“有多少买(mǎi)多少”。

　　据中指研究院统计，2015年2500万元(yuán)及以上(shàng)价位的(de)豪宅在上海(hǎi)成交只有896套。此后的(de)8年里，大多保持着每年(nián)1600~1700套的水平(píng)。但这一平衡被2024年(nián)的井喷式供应(yīng)打(dǎ)破了，算上三(sān)周内售罄的融(róng)创外滩(tān)壹号院、锦园和中海领邸玖序，上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。

　　而同(tóng)期的北京，除了个别热门项目外，很少见到高端住宅接连开盘售罄。根据(jù)中指研究院的(de)统(tǒng)计，今年截至(zhì)8月18日，北京1600万元以(yǐ)上的住宅网签1257套，与2023年(nián)3582套、2022年4028套、2021年(nián)3616套的成(chéng)绩相比，规模缩水相当明显。

　　“大部(bù)分买家还是本地和江浙一带的客户，大约各占40%。”融创外(wài)滩壹号(hào)院市场负责人章宸（化名）在接受《每日(rì)经济新闻》记者采访时表示。

　　而且，这些客户出手阔绰。

　　“第一(yī)批次全款(kuǎn)买房的客户占了一半左右，很多客户有多处房(fáng)产，有些已经买了外滩壹号院一期，或者黄浦江沿岸的一些豪宅；有来自(zì)江浙的企业主，已经在上海缴纳社保多年，又是(shì)多胎家庭、房票(piào)充足，之前没有豪宅供应，只能买二手房，第二次开盘终于摇到(dào)了新房。”

　　图片融创滨江壹号院(yuàn)摇号现场企业(yè)供图

　　上海某豪宅(zhái)项目营销(xiāo)负(fù)责(zé)人也向每(měi)经记者透露(lù)：“明显看到，今年有一些外地客户到上海来进行资(zī)产配置，特别是有核心资源的房(fáng)子。其实部分客户并不具备买房资格，但孩子在国外留学，通过毕业(yè)落户的(de)方式(shì)获得房票来买房。”

　　核心城市(shì)豪宅为(wèi)何一房难求？

　　镜鉴咨询排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”创始人张宏伟对每经记者分析：“北(běi)上(shàng)广深(shēn)核心城市(shì)核心区域的(de)项目(mù)存在价格倒挂，又是核心资产，未(wèi)来(lái)三到五年大概率是价(jià)格上行(xíng)周期。”

　　“另(lìng)一方面(miàn)，核心(xīn)城市政策的敏(mǐn)感(gǎn)度，以及需求支撑相(xiāng)对还是比较足的，每隔(gé)3~6个月(yuè)出现一轮政策(cè)刺激，就会相(xiāng)应(yīng)释放一波成交量。核心城市的优(yōu)质资产在这种行(xíng)情下，又会出现独立行(xíng)情。”

　　“这(zhè)些(xiē)人很敏感，一下子就嗅(xiù)到(dào)了机会。”上述豪(háo)宅项目负(fù排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”)责人(rén)也(yě)对每经记者透露。

　　张(zhāng)宏(hóng)伟指出，未来三到五年是一(yī)个降息大周期(qī)。在(zài)降息周期里的资产配置逻辑，肯定是核心城市的核心资产。

　　这些动辄半个(gè)小目标的豪宅(zhái)，大(dà)多围(wéi)绕(rào)在上(shàng)海“一(yī)江一(yī)河”，即黄浦江和苏州河区域。

　　顶豪产品的准业主很少“全城(chéng)购”，不同(tóng)板块的豪宅对应的客(kè)群(qún)特(tè)征比较明显。例如黄(huáng)浦区历史风貌区的(de)锦园，老(lǎo)城厢风(fēng)貌肌理、城市情怀是最大的吸引力；浦东滨江板块以稀缺江景资源和面积结构取胜；再往西，徐汇长(zhǎng)宁区则是上海传(chuán)统豪(háo)宅聚集区。

　　“和年初热销的中海顺昌(chāng)玖里(lǐ)相比，融创(chuàng)外滩壹号院购房客群整体年龄要低10岁(suì)左右。中海顺昌玖里地处新天地板块，优势不言而(ér)喻(yù)，地缘客户认可度高；外滩壹号院所在的板块比较新，江浙客户中父母为子女购(gòu)置房产的(de)占比(bǐ)较大。”章宸分析。

　　“买豪宅的客户对于地区块或者地段的认知，有自己的想法，基本上很难去(qù)动摇。”

　　从这个逻辑出发(fā)，豪宅之间的竞争，往往成为板块内营销层面的竞争。

　　下半年等着入市的(de)豪宅项目中，低密度别墅、风貌住宅体量不小。以黄(huáng)浦区锦园为例，周边新房(fáng)和二(èr)手豪宅全是强(qiáng)有力的竞争者，更别提“翠湖六期”这个足够吸引全(quán)上海买家跨区域出手的顶配项目。

　　不(bù)仅如此，东外滩、北外滩、虹口、静安等非(fēi)传统豪宅区域，高端产品更是(shì)层出不穷：弘安里风貌项目(mù)，东外滩刚刚公布案名的“保(bǎo)利外滩序”、翠湖滨江风(fēng)貌别墅，静安区保利永(yǒng)兴里、万(wàn)科中(zhōng)兴傲(ào)舍……

　　章宸透露，从今年开始，此后每年的(de)豪宅供应可能达到(dào)至少3000套。当豪宅供应在市中心(xīn)多点开花，地段毫无(wú)疑问还是(shì)最核心的竞争力，而对于远离传统豪宅板块的新项目(mù)、新板块，就(jiù)开始拼命卷概念、卷产品、卷实景展示。

　　另一个层面的问(wèn)题，有钱人还够(gòu)不够用？答案显(xiǎn)然是：不太(tài)够。

　　起码在短时间内，不足够延续上半年“倍数认筹”的盛景。

　　“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额(é)最高的(de)，5月左右的销售套数已经(jīng)达到去年全(quán)年的量了。但(dàn)这(zhè)个客户池到底有多大，能(néng)支(zhī)撑多久，从市场和客研角度看(kàn)，还是会有些担忧(yōu)，核心资产、优(yōu)质(zhì)产品也是有限的。”

　　上述豪宅营销负责人坦言(yán)：“下半年隐(yǐn)忧还是存在的，部分高收入(rù)行业(yè)限薪，也会(huì)带来大面积客户购(gòu)买力的降(jiàng)维，原来可能预算在5000万元的现(xiàn)在降到3000万元。”

　　实际(jì)上，客户群体悄然(rán)发生了改变：一是购买力不像以前一样能(néng)够快速爆发，买家做决策(cè)的时间更长了(le)；二是客(kè)户(hù)会反(fǎn)复比(bǐ)较，原先只要是市中心(xīn)板块出来一(yī)个(gè)项目，都会被争抢，现在(zài)好多客户会(huì)在板块内、品(pǐn)牌(pái)之间、区域(yù)之(zhī)间比。

责(zé)任编辑(jí)：何(hé)俊熹

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