曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶近200亿(yì)的短(duǎn)期债务，浙(zhè)江最神秘的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来(lái)国资入股，很快(kuài)将在资本市场上(shàng)改名换姓，但(dàn)遗(yí)留问题却远远没有解决。

　　1994年，浙(zhè)江温州人黄伟创立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下(xià)14家房地(dì)产公(gōng)司通过定向(xiàng)增发的(de)方式装入中宝(bǎo)股份，后改(gǎi)名新湖中宝。

　　黄伟在资本市场上攫(jué)得第一桶金后进入房地产行业，一度成(chéng)为“温州首(shǒu)富”，但黄(huáng)本人很少接受媒(méi)体采访(fǎng)并在公开场合露(lù)面(miàn)。黄(huáng)伟的发家历程，以及他大隐(yǐn)隐于市(shì)的个(gè)人风格让新湖集(jí)团一度披上了神秘外(wài)衣。

　　在浙商地(dì)产圈看来(lái)，黄伟(wěi)一(yī)直保持(chí)着“金融思维(wéi)”做房地产：新湖土(tǔ)地开发周期普遍较长，黄伟2000年就手握大(dà)量(liàng)土地但不急并于(yú)开发，坐等(děng)土地升值。

　　这种开发模式一度让黄伟和新湖积累了丰厚的“土地红利”资本，但(dàn)随着地产行业进入高周转时代，新湖和黄伟的“金(jīn)融(róng)式(shì)”地产(chǎn)开发模式遭到挑战。

　　当(dāng)地产商们野心勃勃在规模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄伟的(de)新湖(hú)中宝靠吃前些年的“土地”老本，并没有积极扩张。黄伟保持着土(tǔ)地的慢开发(fā)和待(dài)价而沽，把重心放在金融投资上，几年(nián)间，新湖投资了中信银行、温州银(yín)行、万得信息技术股份有限公司、杭州(zhōu)趣链科技公司等。

　　土储方面，除上海、杭(háng)州等个别城市外，新湖整体土地质量并不优质，主要在浙江三四线城市如乐清(qīng)、平阳、舟山、温(wēn)岭(lǐng)等(děng)。

　　土地的慢开发使经营性现金流(liú)不足，同时，新湖的金融(róng)投资(zī)回报短(duǎn)时间内不能满足其支付(fù)土地(dì)、开(kāi)发等各种成本和债务。

　　其后，新(xīn)湖干脆走上(shàng)了“卖地求生”之路。据不完全(quán)统计，2019年(nián)-2020年，新湖(hú)中宝合计(jì)转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金(jīn)谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司(sī)股权，交易对价(jià)总计227.6亿元。

　　但即便如(rú)此(cǐ)，新(xīn)湖头顶的债务还是没有得到实质性缓解。同时(shí)，新湖持有的优(yōu)质土地资产所剩无几，雪上加霜的是，房地产形势已(yǐ)大不(bù)如前。

　　2021年后，房地(dì)产(chǎn)行业进入急剧下行周期，大(dà)多数房地产商销(xiāo)售额(é)大幅下降，新湖中宝2024年销售(shòu)额却逆势增长，但这主要是因为新湖中宝去年同期销售额基(jī)数低。

　　2021-2023年，新湖中宝合同销售(shòu)额297.36亿元、115.9亿(yì)元(yuán)和29.25亿元，销(xiāo)售额(é)急速下滑，这也使新湖(hú)自身(shēn)造血功(gōng)能急剧减弱，经营现金流严重不足。

　　根据新湖中宝(bǎo)2024年半年报，新湖中宝实(shí)现(xiàn)合同销售面积20.78万平方米，合同销售收(shōu)入43.26亿元，同比上升22.62%和(hé)145.92%。实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)126.19亿元，同比增(zēng)长344.68%；归属于上市公司股东的净利润15.35亿(yì)元，同比下降4.84%。与多数同行一样，新(xīn)湖增收(shōu)不增利。

　　新湖(hú)中宝最令同行艳羡的是毛(máo)利率，根据新(xīn)湖中(zhōng)宝中报，公(gōng)司结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率远高(gāo)于(yú)同行。

　　但与多数地产商面临的问题一样，新(xīn)湖中宝的债务(wù)问(wèn)题始终没(méi)有得到实质性解(jiě)决。

　　根据新湖中宝2024年半年(nián)报，公司(sī)期末货(huò)币资金余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的(de)31.19%，较期(qī)初减少6.44亿(yì)元。有息负债中，短期借款和一年(nián)内到期(qī)的有息负债(zhài)合计188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

　　近(jìn)189亿的短(duǎn)期和一年内有息负债是新(xīn)湖中(zhōng)宝手握货(huò)币资金的 3倍，公司债务(wù)风险已站在“悬崖”边上。

　　大背(bèi)景是，近三年来房地产企业融资遭遇困境，即便是万(wàn)科这样的优质企(qǐ)业，在融资方面都捉襟(jīn)见肘，虽然2024年以(yǐ)来，中央不断释(shì)放融资利好(hǎo)，但实际能惠及到(dào)浙(zhè)江民企(qǐ)的利好少之又少。

　　黄伟开始筹(chóu)谋抱国资“大腿”。2020年开始，新湖中宝(bǎo)先后在衢(qú)州成立了新湖智造、新湖城市发展、衢州新允科技合伙企业（有限合伙(huǒ)）、衢州慧景企业管理有限公司等公司。

　　2021年11月(yuè)，新湖中宝把大(dà)本营从浙江嘉兴迁到(dào)衢州，次月(yuè)就全部完(wán)成了迁址。

　　2023年2月，新湖中宝公告控股(gǔ)股东(dōng)曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷新湖(hú)集团(tuán)与衢州市新安财通签署(shǔ)了股份(fèn)转让协议，新湖(hú)集团欲向后者转让(ràng)其持有的(de)8.6亿股（占据总股本的比例(lì)为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

　　2024年1月，新湖中宝公告称，新湖集团以及其一致行动人恒兴力(lì)，与衢州国资旗下的(de)衢州智宝签署(shǔ)股(gǔ)权转让(ràng)协议(yì)，转让所持公司18.43%的(de)股(gǔ)份，转让(ràng)价款(kuǎn)合计现金30亿元。

　　6月5日，经过连续交割后，新湖中宝完(wán)成第二次18.43%股份的(de)转让(ràng)，衢州国资成(chéng)为新湖中宝第一大股(gǔ)东，合计持(chí)股达到28.54%。

　　至此，衢州(zhōu)国资合计投入(rù)52.76亿元(yuán)，战略入股新湖中宝正式完成。

　　衢州(zhōu)国资在(zài)去年取得一个董事(shì)席位的基础上，还将向新湖中宝董事会推荐一(yī)名副总裁候选人，负责公司财务监督工作。

　　据新湖中宝公告(gào)，公(gōng)司名称将变更为“衢州信安发展股份有(yǒu)限公司”，证券名称改名为“衢州发展”。

　　国资入股能救得活曾经的温(wēn)州首富黄伟和他的新湖系吗？

　　根据新湖中宝(bǎo)2024年半年报，这(zhè)家企业目(mù)前地(dì)产在售项目有沈阳仙林(lín)金谷、沈阳新湖湾、南通新湖海上(shàng)明珠(zhū)城、上海天潼里、上海昼锦华(h曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷uá)苑、瑞安新湖秋月园等。

　　上(shàng)海项目是新湖最优(yōu)质资产。报告期(qī)内(nèi)，新湖(hú)天潼里已开售小高层去化近(jìn)六成。上海(hǎi)位于黄浦老(lǎo)城厢核心(xīn)的昼(zhòu)锦华苑（锦园）8月首次开盘推出33套房子，户型310-390平(píng)米，首(shǒu)日售(shòu)罄，揽(lǎn)金18.27亿。

　　上(shàng)海优(yōu)质项目入市使新湖销(xiāo)售额有了一(yī)定保障，但对比其(qí)债(zhài)务，却是杯水车薪。

　　此外，7月以来，新湖集团还陷入了员工理财“爆雷”风(fēng)波。

　　自2012年起，新湖系(xì)旗下公司以“福利性产品”的名(míng)义，鼓励员工购买公司(sī)定制的由华鑫信(xìn)托发行的(de)信托产品(pǐn)，每年开放二次，或存(cún)续或到(dào)期还本(běn)付息。投资者(zhě)一年期、二年期(qī)、三年期的收益(yì)率分别为10%、11%、12%，后续偶有波动。

　　根据(jù)投资者提供的(de)文件显示，截至7月15日(rì)，华鑫信托·新(xīn)湖集团单(dān)一资金信托尚有31.318亿元及预期收(shōu)益未兑付；华鑫信托·信源5号集合资金信托尚有15.493亿元(yuán)本金及预期(qī)收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。

　　记者拿到的一份投资者(zhě)文件(jiàn)显(xiǎn)示，上述(shù)信(xìn)托理财(cái)的投资者大多都是新湖的员工以及亲友(yǒu)团。

　　上述投资者对界面新闻记者表示，违约后，他们就一直去新(xīn)湖集团维权(quán)，但(dàn)公司始终没有给予明确的回(huí)复。

　　直到员工(gōng)大范围集结，几乎很少露面的黄伟在8月9日(rì)出现在了(le)投资者面前。黄伟向投资者表示，“做生(shēng)意做了四十来年(nián)，哪里知道我们一个几百亿(yì)资产(chǎn)被人(rén)抢走了，也是很意外的(de)事情，希望大家跟公司共渡难关，我们的(de)这个矿、资产一定会拿回来，拿不回来可能我要破产，我如果这样可能(néng)比(bǐ)你们要惨。”

　　黄伟口中的“矿 ”指的是新湖集团的控股子公司(sī)浙江新湖能源（持股比例85%）通过(guò)其全资子公司北京华易隆鑫贸易有限公司（以下(xià)简称“华易隆(lóng)鑫”）持有的新(xīn)疆宜化矿业(yè)有限(xiàn)公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执行人，该公(gōng)司所(suǒ)持有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北两地法院冻结。

　　但黄(huáng)伟的解释和恳请并没有太大说服力(lì)，投资者们没(méi)有放下担忧，也不认可黄伟所说的矿产和自己投资信托的关联。目前来(lái)看，尚没有好消息出现，刚入主新(xīn)湖的衢州国资(zī)也没有(yǒu)对外表态。

　　国际评级机构(gòu)标普近期发文称(chēng)，如果新湖中宝的自身情况没有发生任何显著的有(yǒu)利变化，其无法(fǎ)偿付债(zhài)务（包括潜在的不良债务(wù)交换）的风险可能(néng)会随着公司流动性减弱而(ér)增加(jiā)。同时，新湖中宝实际控制人变更为国有企业，可能(néng)有助于新湖中宝保持与(yǔ)银行和其他金融机构的关系(xì)，但此举可能无助于解决境外债券兑付(fù)事宜。

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