又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添重磅(bàng)新品。

4月30日，中金印力REIT将正式上市交易。随(suí)着这(zhè)只REIT上市，首批4只消费(fèi)基础(chǔ)设施REITs全部成功上市。

值得一提的是，就在日前，已(yǐ)上市的3只(zhǐ)消费REITs刚刚发布首份成绩单，一季度可分配金额基本达(dá)到(dào)预期，底层资产出租(zū)率维持较高水平。

第四只消费REIT明日上市

据深交所(suǒ)消息，中金印(yìn)力消费REIT将于4月 30日起在(zài)深交所上市交易，成为第四只上市(shì)的(de)消费类基础设施公募(mù)REIT。

上市(shì)交易公告书显示，中金印力消费REIT基金(jīn)份额总额达到10亿份，存续期设定为25年(nián)。在此前的(de)发行阶段，中金(jīn)印力消费REIT就受到认购资金追捧，公众(zhòng)发(fā)售部分提前结束募集。

公告显示，中金印力消费REIT的募集(jí)资金总额为32.6亿元人民(mín)币，其(qí)投资目标主要(yào)是获取(qǔ)基础设(shè)施项目租金(jīn)、收费等稳定(dìng)现金流。基金的投资策略规定，投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，以确保投资(zī)组合的(de)稳定性和收益性(xìng)。

截至2024年4月23日(rì)，机构投资者在该基金(jīn)的持有份额占比(bǐ)高达(dá)96.21%，个人投资者的持有份(fèn)额则为3.79%又一只消费REIT，明日上市！。前十名持有(yǒu)人中，包括了印力商用置业有限公司和深(shēn)圳市地铁集团有限公司等知名企业。

从(cóng)中金印力(lì)消费REIT的底层资产——杭州西溪(xī)印象城来看，其(qí)在2014年至(zhì)2022年的年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平(píng)均出租率约为98.1%，截至2023年9月30日出租率已达到99又一只消费REIT，明日上市！.6%。自2013年开业以来，该项目营业额呈上(shàng)升趋势，2022年总营业额超(chāo)过35亿元；2023年(nián)1-9月的营业额(é)突破(pò)32亿(yì)元，再创历史新高。

作为万科旗下的购物中心开发与(yǔ)运(yùn)营平台，印力集(jí)团(tuán)截至2023年10月的运营管理项目超164个，遍布(bù)全国53个城市，管理面积(jī)近(jìn)1200万平方米(mǐ)，资产规(guī)模近1000亿元(yuán)。

去年底，首(shǒu)批4只消费(fèi)基础设(shè)施REITs正式获批，今年(nián)一季度，华夏金茂商业REIT、嘉实物(wù)美消费(fèi)REIT和华夏华润商业REIT3只消(xiāo)费类REITs先后(hòu)完成募集，并于3月中旬成(chéng)功(gōng)上市交易。

从(cóng)3只(zhǐ)已(yǐ)上市消费REITs表现来(lái)看，嘉实物美消费REIT表现最佳，上市一个(gè)多月以(yǐ)来涨超4%，华夏(xià)华润商业REIT也取得(dé)正涨幅。

首批消费类REITs一季报符合预期

上市一个月后，我国首批上市的三只(zhǐ)消(xiāo)费类基础设施公募(mù)REITs一季报揭晓，首次交出的成绩单基本(běn)符合预期。

整体来看，嘉实物美消费REIT、华夏(xià)金茂REIT、华夏华润商业(yè)REIT三个(gè)项目一季度可分配金额基本达到预期，其中物美消费(fèi)REIT可供分配金额达成率(lǜ)最高。

一季报显示，嘉实物美(měi)消费REIT自(zì)今年1月31日成(chéng)立以(yǐ)来营收为1887.58万元，净利润达(dá)663.93万元，可供分配金额为1211.32万元。此前(qián)招募说明书显示，2024年可分配金额的预测值为(wèi)6699.55万元，预测现金分派率为6.68%，若按成立时间占全(quán)年(nián)比重进行加权，报告期内(nèi)可分配金额完成率为18%。

华夏金茂(mào)商业(yè)REIT一季报实现收入为1462.13万元，净利润达到281.87万元(yuán)，当期可供分配金额为887.27万元(yuán)，2024年(nián)度预测值为5254.29万元，成立两个月(yuè)达成其中的16.88%。

作为目前市场规模最大的消费REITs，华夏华润商(shāng)业REIT自2月7日成立以来实现可供分配金额(é)5122.89万元，招募说明书显(xiǎn)示，全年预测值为(wèi)3.41亿元，占比15%。

值(zhí)得一提的是，华夏华润商业REIT报告期内实现营收为(wè又一只消费REIT，明日上市！i)1亿元，净利润为-426.58万元。另据招募说明书(shū)显示，2024年净利润(rùn)预测为(wèi)-4183.36万元，年度核心支出(chū)用(yòng)于购买项目公司股权。2025年(nián)，这一预测数字将回(huí)正至1332.28万元。

一季报显示，三(sān)只消费类(lèi)REITs项目的出租率均保持在高(gāo)位(wèi)，均(jūn)超98%。

嘉实物美REIT的(de)底层基础(chǔ)设施项目是以超市为主力店(diàn)的社(shè)区商业(yè)，包括位于(yú)北京市的大成项目、玉蜓桥项(xiàng)目(mù)、华天项目和德胜门项目。截至2024年3月(yuè)末，上述(shù)资产整体出租率为98.33%，招募说明书(shū)显(xiǎn)示，2023年6月末，四个(gè)项目的总出租率为(wèi)88.71%。

作(zuò)为华夏华润商业REIT底层资产(chǎn)的青(qīng)岛万象(xiàng)城，截(jié)至一季度末出租率(lǜ)为99.16%，较去(qù)年(nián)年中(zhōng)的98.49%进一步提升。华(huá)夏金茂REIT底层资产长沙览秀城(chéng)一季度末出租率维持在98.26%。

值得一提的是，从整个公募REITs市场看，3只消费类REITs一季度出租率排名(míng)较为居前。消费类REITs底层资产租户结构相对稳定、分散化(huà)程度较高(gāo)的特点(diǎn)，相较产权类资产而言，集中退租风(fēng)险更低。

此外，一季报显示(shì)，多(duō)只消费REITs将引流增收、提升品牌作为(wèi)底层资产运营的核心方向。比如(rú)，华夏金茂REIT一季(jì)报称，长沙览秀城项目合理利用场内空间，通过多经业务和联营代销(xiāo)业(yè)务丰富消费场景并拓宽了收(shōu)入来源。华润商(shāng)业(yè)REIT则指出，青岛万象城正在进行局部业态主动优化调整(zhěng)与装修改造，进(jìn)一步(bù)提(tí)升项目(mù)资产价值和收益水平。‍‍‍‍

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