新发展模式助力房地产持续向好

　　来源：中国经营报

　　文 邹琳(lín)华

　　房地产作(zuò)为国民(mín)经济的支柱性产业，关系着(zhe)人民群众的切身利益和(hé)经济社会的发展(zhǎn)大局。因此，促进房地产市场平稳健康发展既是发(fā)展(zhǎn)工(gōng)程，也是民生(shēng)工程。

　　党的二十届三中(zhōng)全会闭幕后，《中共中央(yāng)关于进一步全
面深化改(gǎi)革、推进中国式现代(dài)化的决定》（以下简称《决定》）正式发布，其在锚定2035年基本实现社会主义现代化目标的同(tóng)时，也重(zhòng)点部署了未来五年的重大改革举措。

　　在健全保障和(hé)改善民生制度体(tǐ)系方
面，《决定》提(tí)出，要加快建立租(zū)购并举的住房制度，加快构(gòu)建房地产发展新模式。加大保障性住(zhù)房建设和
供给，满足工(gōng)薪(xīn)群体刚(gāng)性住房需求。支(zhī)持城乡(xiāng)居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主(zhǔ)权(quán)，因城施策，允许有关城市(shì)取(qǔ)消或调减住(zhù)房限(xiàn)购政策、取消普通住(zhù)宅和非普通住宅标 准。改革房地产开发融资(zī)方式和商品房预售制度(dù)。完善房地产税收制度(dù)。

　　近年来，经过市场深度(dù)调整，房地产领(lǐng)域改革(gé)也进入“深水区”。在(zài)新质生产力推动下，未来一个(gè)时期房地产发展也面临着(zhe)新的发展格局(jú)的挑战(zhàn)。

　　关(guān)于房地
产行业，《决定
》兼顾当前和长远(yuǎn)，内(nèi)容(róng)涉及住房制度、市(shì)场供需、调(diào)控政 策等各领域，将完善住房供给体系，优化调(diào)控政策，构建与新发展(zhǎn)模式相适应的金(jīn)融政策、土地政策、税收政策等政(zhèng)策体系作为重(zhòng)要着力点。

　　结(jié)合《决定》，我们认为(wèi)，未来(lái)中国房地产业的高质量发展有
以(yǐ)下几个重要的发展趋势与方向：

　　第一，加快建立(lì)租购并举的(de)住(zhù)房(fáng)制度(dù)，构建房地(dì)产发展新模式。

　　在(zài)住(zhù)房制(zhì)度和发展模式方面，《决定》提出要(yào)加快建立租购并举的住(zhù)房制度，这使得加快构建房地产(chǎn)发展新模式的思路更加清晰，我(wǒ)们预计该项 制(zhì)度将贯穿新一轮房地产发展的整个(gè)周期(qī)。

　　之所(suǒ)以有这样的(de)判断，一方面在(zài)于(yú)该制度将进一步(bù)消除过去“高负债、高(gāo)周转、高(gāo)杠杆”的模式弊端，同时(shí)坚持消化存量和优化 增量(liàng)相结合(hé)，也对盘活存量商(shāng)品房和土地资源，建立与之相适应的融资、财税、土地(dì)、销售等基础性(xìng)制度具有重要意义。

　　另一方面，《决(jué)定(dìng)》强调“多样化”+“改善性”住房需(xū)求，要求住房供给体系从过去的(de)单轨制向“市场+保(bǎo)障”加快转化。结合近期政府统筹研究消化
存(cún)量 房产(chǎn)和优化增量住房(fáng)的政策措施，我们认为，收购库存(cún)商品 房用作保障房的做法(fǎ)，或将增加未(wèi)来保障房供给，并在一定程(chéng)度(dù)上加快其筹建进程。

　　第二，建(jiàn)设质优价(jià)稳的好房子(zi)，满(mǎn)足人民(mín)对美好生活的向往。

　　从房地产(chǎn)政策制定的出发点看，未(wèi)来(lái)发展模式将重点围绕满足广大居民(mín)的住房新诉求和新需要(yào)而展(zhǎn)开(kāi)。对于住(zhù)房而言，除了保交付，政策还要考(kǎo)量保质量保(bǎo)安全。只(zhǐ)有这(zhè)样，才能让人们
住得(dé)更有品质，也才能打造绿色、低碳、智能、安全、适应人民群(qún)众新期待的(de)“新发展模式助力房地产持续向好好房子”，实(shí)现(xiàn)从“有房住”向“住得
好”转变(biàn)。

　　第三(sān)，改革(gé)商品房预售制度，完善房地 产开发融(róng)资方式。

　　对于(yú)房地产(chǎn)业融资和(hé)销售模式，加快预售(shòu)制改革、拓展(zhǎn)开(kāi)发融资渠道已是大势所趋(qū)。随着市场供求形势的转变(biàn)，期(qī)房的销售占比大幅下降，现房将逐步成为住房销售的主(zhǔ)体(tǐ)。住(zhù)房和城乡建设部也曾明确提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，目前全国
范(fàn)围内已(yǐ)有多地试点现房销售，在笔者看来，通过现房销售(shòu)促进“保交房(fáng)”，有利于推进化(huà)解(jiě)房地产风险。

　　需要注(zhù)意的是，预售制模式下，开盘后即可逐(zhú)步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向(xiàng)现(xiàn)房销售(shòu)为主后，企业开发贷使用时间会延(yán)长，规模也会扩大，未来在土(tǔ)地出让、规(guī)划报建、金融支(zhī)持等方面政策需要同步优化。例如，可以支持设立房地产投资基(jī)金、支持房地产企业通过市场(chǎng)化渠道融资和发债、支持设立房地产信(xìn)托(tuō)投资基金（REITs）、推进第四代住房设计、逐步取消公摊面积计量等。

　　第四，进(jìn)一步优化房地产调控政(zhèng)策，促进(jìn)房地产交易的活跃。

　　对(duì)于(yú)房地产调控政策，目前各地也结(jié)合自(zì)身房地产市场情况继续优化调整楼市政策。总体来看，这些措施包括放宽购房资格、降低社保年限，进一(yī)步优化限制性政策、降低利率等。

　　当前二、三线城市相关地方限制性购房政策已经基本取消，未来一线 及热门新一线城市限购、限贷政(zhèng)策也有望继续放宽(kuān)直至全面取消。

　　这意味着改善性需求和首次购房刚需的(de)税(shuì)费差距未来会逐(zhú)渐缩小(xiǎo)，这有(yǒu)利(lì)于支持改
善性住(zhù)宅需求释放，提振(zhèn)购(gòu)房者信(xìn)心，助力维护市场中长期稳定。

　　更为重要的是，在人口老龄化、城镇人口增速减
缓的大
背景下，通过建立人、房、地、新发展模式助力房地产持续向好钱要素联(lián)动新机制(zhì)，不仅可 以保障中长期房地产市场的(de)平稳，也能避免出现大规模过剩空置。

　　第五，房(fáng)地产税费改革持续推进，改革内(nèi)容将更为全面。

　　《决(jué)定》提出要完善房
地产税收制度。从中长期来(lái)看，房地产税立法和改革将持续推进，其根本目(mù)的在于建立与房地产发展新模式相(xiāng)适
应的税收制度。

　　众所周知，房地产税收(shōu)制度不是特指房地产持有税制度，还涉及(jí)多个房(fáng)地产相关税种，其中包括土地增值(zhí)税、契税、房(fáng)产税(shuì)、城镇土地使(shǐ)用税、增(zēng)值税、企业
所得税、个人所得税、城市维护
建设税、印(yìn)花税等，未来房地(dì)产税(shuì)收制度(dù)的改革内容将更全面。

　　我们认为，以不断提升居民(mín)家庭住房水平为目标，简化归并税种(zhǒng)，减少重(zhòng)复征税，降低改善性需(xū)求相关(guān)交易税费，是未来的重要改革方向。

　　除以上方面外(wài)，进一(yī)步(bù)加快推进住房保障
体系(xì)建设，扩(kuò)大保障房覆盖面，特别是要(yào)改善
半城市化(huà)人口的住房条件，也对(duì)改善 民生、提升城镇化质量、扩大内需(xū)发挥了重要作用。

责任编辑：李桐

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