“撤辣 ”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨连绵，但难挡大家的看房(fáng)热(rè)情。

4月20日，香港将军澳一个新开售楼盘迎(yíng)来第二期(qī)抽签日，由(yóu)于楼(lóu)盘地(dì)铁上盖，周边地区教育资源丰富，因此受到了许多购房者的青睐。售楼处大(dà)厅摆放着(zhe)20多张小(xiǎo)圆(yuán)桌，周围(wéi)挤满(mǎn)了中签的(de)买家(jiā)与销售顾问(wèn)，热切(qiè)地商讨(tǎo)着支付事宜。房(fáng)产中介则在电梯(tī)和大厅之间不停穿梭(suō)，送走上一位购房者后，又在电梯口(kǒu)等待下一位客户。

（售楼部挤满了中签的买(mǎi)家与销售顾问摄/贾明睿）

在香港楼市全(quán)面“撤(chè)辣”近两个(gè)月后，此番景象在香港多个楼(lóu)盘(pán)轮番上(shàng)演。2月28日，香港楼(lóu)市“平地一声雷”。香港特别行(xíng)政区财政(zhèng)司司长陈茂波宣(xuān)布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，住宅(zhái)物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税；物(wù)业按揭贷款的逆周(zhōu)期宏观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是香港为(wèi)提振楼市注入的一剂“强心针(zhēn)”，目前来看，效果(guǒ)显著。香港(gǎng)置业研究部董事王(wáng)品弟表示，土地注册处资料显示，本月至今(截至18日)整(zhěng)体物业(包括一手私宅及二手住宅、一手公营房(fáng)屋、工商(shāng)铺、纯车位(wèi)及其他非住宅(zhái))录得6396宗注册，较上月同(tóng)期的1790宗大幅增加近2.6倍。由于注册量(liàng)属滞后数字，4月注册个案一般主要反映3月楼(lóu)市(shì)于财政预(yù)算案公布(bù)全面撤(chè)辣后(hòu)的畅旺(wàng)市况。

值得关注的是，内地客成为了本(běn)轮购房的一大主力，有香港房产中介告诉(sù)21记(jì)者，“基本上我所有(yǒu)的客人都来自内地”，从需求看，自住和投资都(dōu)有。对于“刚(gāng)需族”而言，子女教育以及(jí)低价入手成为了他们买房的最大诱因。

当(dāng)然，也有许多(duō)人仍在观望。他们有的通过(guò)“优(yōu)才计划”来港半年，买(mǎi)房已经提(tí)上日程；有的即将拿到香港(gǎng)永居(jū)，但“撤辣”似乎也反(fǎn)映出香港整体经济的动力不(bù)足，这让他们对于买房与否显得更加踌躇。

全面(miàn)“撤辣”之后，这些组(zǔ)成了香(xiāng)港楼市(shì)的(de)复杂图景：新盘争先推出、中介(jiè)迎来了难得的“忙(máng)时”、“西饼(bǐng)客(kè)”大(dà)笔扫货、“刚需族”有的犹豫有的落定…..曾经“哺(bǔ)育”了李嘉诚、郭(guō)得胜(shèng)、李(lǐ)兆基(jī)、郑裕彤四大家族的(de)香港房产经(jīng)济，能否走进下一个春风里？

内地(dì)买家众生(shēng)相

2023年10月，黎小姐通过优才计划成功拿到了签证，从事ESG工作的她目前频繁往返于深圳、香港(gǎng)两地(dì)。

在港半年(nián)，黎小(xiǎo)姐的置业计划开始提上日(rì)程。黎小(xiǎo)姐告诉21记者，“撤辣(là)”对于她的(de)置业计划有部分影响，但并非最重要因素，“初衷是打算在香港长期发展，也比较看好香港(gǎng)住宅的保值”。

近段时(shí)间以来，黎小姐先后到(dào)启德(dé)、大角(jiǎo)咀、南昌等(děng)地寻找合适的房源。于她而言，街区(qū)氛围和配套，以及交通便利程度，尤其是往返内地的便捷程度(dù)是(shì)最重要的选房因素，“这两(liǎng)个因素(sù)影(yǐng)响长期的居住价值，会(huì)在此基础上考虑性价比”。

事实上，对于外来(lái)人才，香港特(tè)区政府提前打开了“撤辣(là)”通道。香(xiāng)港行(xíng)政长官在2023年施政报告中明确，为外来人才的置(zhì)业印花税(shuì)实施“先免后征”，即(jí)在购入物业时(shí)先暂(zàn)免征收相关税项，若其后未能成为香港永久性居民才缴付相(xiāng)关税项。

过去几年，香港通过“优才(cái)计划”、“高才通计划”等人才引进措施吸引了大量内地人才(cái)到港(gǎng)发展。香港特区政府劳工及福(fú)利局局长孙玉菡透露，截至(zhì)今年(nián)2月底，“高才通计划(huà)”共收到逾7.2万宗申(shēn)请，其中(zhōng)近5.9万宗获(huò)批，已(yǐ)有约(yuē)4.4万(wàn)人(rén)通过该计划来港。加上经其他人才(cái)入境计划获批(pī)的(de)申请，由去年至今(jīn)总计约10.8万名人才已抵港。

黎小姐了解到，通过“优才计划”、“高才(cái)通计划”等移居香港的内地朋友(yǒu)，目前仍以租(zū)房为主(zhǔ)，较少考虑置业。但这些在港发展、定居意愿较大的人群，依然有望成为香港房地产市场新需求的一大(dà)主力(lì)。

同样来自(zì)内地的(de)赵女(nǚ)士(shì)目前在内地和香港经营一家留学咨询(xún)公司。在(zài)她的计划里，孩子以后会在香港读书，因此买房计划原就在列。在香港特区政府推出(chū)“撤(chè)辣”措施(shī)后，这一计划被提前了(le)。多番(fān)比较后，赵(zhào)女士准备在大围购(gòu)置一套二手(shǒu)房或者在启(qǐ)德(dé)入手一套新房。

子女教(jiào)育以及趁低买入成为了赵女士购房的重要推手(shǒu)。“买房考虑最多肯定是投资价值，虽然不能(néng)说是抄底(dǐ)，但价格(gé)回落到一个觉得可以(yǐ)出手的计算，结合孩子未来的规(guī)划，买房计(“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？jì)划基本就落实了。”

赵女士表示，身边有到港买房计划的人士与她的考虑差不多，都是前期做投资，后期用于孩子上学。

与他们相(xiāng)比，白(bái)兰要显得更加谨(jǐn)慎。“某种(zhǒng)程度上而言，‘撤辣’会(huì)让我更担心（香港）经济情况，会让我更怀疑买房是不是一个正(zhèng)确的(de)决定(dìng)。”当香港特区政府宣布“先免后(hòu)征”时(shí)，决心要拿到永居的白兰就知道自己不需(xū)要缴纳这部(bù)分税款，也因此，对于全(quán)面(miàn)“撤辣”的推出，白兰并不敏感。

于白兰而言，最重(zhòng)要的(de)影响因素还是房价，“还是有点(diǎn)犹豫，这个房(fáng)子是要买来自住还是买来投资？如(rú)果是投资，最(zuì)重要的是(shì)房价能不能涨，这个还是取(qǔ)决于(yú)经济情况和(hé)市场信心，但这两点我并没有看到很积极的(de)方向(xiàng)。”

一手成交创近11年新高

从(cóng)各大楼盘的交易数据来看，全面“撤辣”在短期(qī)内取得了明显成效。记(jì)者了解到，有新开售的楼盘(pán)超购27倍；有的项目即便门槛较高，总价在2000-3000万港元，但也去化得很快。

根(gēn)据统计，香港楼市全面“撤辣”后，3月一手房市场录得约4170宗成交，为《一手住宅(zhái)物业销售条(tiáo)例(lì)》2013年4月实施以来，近(jìn)11年单月新高。

二手市场同(tóng)样回(huí)温。美(měi)联物业(yè)研究中心综合土地注册处资料显示，3月二手住宅注册量(liàng)录(lù)得2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同(tóng)时，鉴(jiàn)于土地注册处(chù)注册个案属滞后数据，因此2月底财案撤辣后的(de)楼市表现尚未于上述3月注册量全面反映出来(lái)。

内地客(kè)成为了本轮香港楼(lóu)市成交(jiāo)复苏的主要推(tuī)手之一。香(xiāng)港置业一手盘客户主任陈先生向21记者表示，最近来看一手楼盘的客(kè)户中，大概7成来自内地。问及“撤辣”前后的情况，陈永智(zhì)称变化很大(dà)，“之前都要等拿(ná)到永居才可以(yǐ)减税，而拿到永居意味着放弃原来的内地户口，现在不需要这(zhè)样了，内地同(tóng)胞可以直接减税置业。”

在陈先生看来，“香港本地(dì)的购房力已经很弱了(le)，现在香港一手房市场面向的主要就是内地客户。”

需要指出的是(s“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？hì)，在全面“撤辣”之前，香港(gǎng)特区政府已经将买家印花税和新住宅印(yìn)花税税率(lǜ)减半，均(jūn)从(cóng)之(zhī)前的15%减至7.5%。这两个(gè)税款面向的对象都包括非香港永久(jiǔ)性居民，在推出之初，这两个(gè)税款就(jiù)是作为香港房产需求管理措施的(de)一(yī)部分，藉以遏抑外(wài)来需求和减低投资需求，从而稳定住(zhù)宅物业市场(chǎng)。

但是，由于经济(jì)低迷、利率高企叠加流失(shī)，香港房产市场陷入(rù)了长时间(jiān)低(dī)迷。如今，来自内地的刚需客与投资客再次“带资(zī)”进入(rù)香港房产市场。

从投资角度看，“香港的物业投资历史悠久，且租金回报率比(bǐ)较可观，一般可以达(dá)到3厘（3%），CBD附近(jìn)的可以达到4厘（4%）。香(xiāng)港作为国际金融中心，聚集了(le)一大(dà)批国际(jì)国(guó)内人才，相信较容易(yì)放租。”香港仲量联行(xí“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？ng)资深董事李远峰向21记(jì)者表(biǎo)示。

同时，香港(gǎng)的租金明显高于内地城市，“如果同一笔钱花在香港和内地，回报率肯定是香港高。”陈先生(shēng)表(biǎo)示(shì)。的确，从(cóng)投资属性看，香港租售(shòu)比情况比内地好，但持有(yǒu)成本也(yě)比较高。

就此(cǐ)，李(lǐ)远峰回应称(chēng)，成本(běn)考虑主要看买家是(shì)否做借贷以(yǐ)及按揭利息情况，差饷、管(guǎn)理费及其他费(fèi)用(yòng)占比(bǐ)并不高，结合香港法制健全，相信香港物业依然是不错的长线持有资产。

长期复苏需要更多支(zhī)撑

上世纪90年代，作为香港经济的重要(yào)支柱，地产业(yè)被视作“香港经济的(de)寒暑表”；后来随着时间(jiān)推移，高地价、高(gāo)楼价问(wèn)题逐渐成为了香港突出(chū)的社会问题；近几(jǐ)年，香港楼市更是陷(xiàn)入(rù)了(le)长期低迷。

美联物业数据显示，2023年香港楼市共推出35个全(quán)新新盘项目(mù)，涉(shè)及单位总数14119套，于2023年共售(shòu)出6740个单位，售出率约48%，不足(zú)五成(chéng)。拉长时间(jiān)线(xiàn)来看，这一售出率较2022年(nián)约53%进一步下挫，较2020年的约(yuē)70%更是显(xiǎn)著下降。

在难得的购买潮以及去库存压力下，许多地产企(qǐ)业“以价换量”，加速去化。有消息称，香港首富李嘉诚旗下长实集团推售的BlueCoast成本价(jià)为2.8万港元/平方呎(chǐ)(1呎约等于0.093平方米），但均价仅2.19万(wàn)港元/平方呎，相当于(yú)打(dǎ)了七八折，且比周边同类新盘(pán)便宜约6000港元/平方(fāng)呎，价格优势明(míng)显。

长(zhǎng)实执行董事赵国雄表示，BlueCoast首批属(shǔ)“捞底价”，考虑到(dào)当(dāng)前低迷(mí)的房市和竞争激烈(liè)的市场(chǎng)环(huán)境(jìng)，这次开价“蚀少当赚(zhuàn)”。去年8月，长实集团旗下(xià)的“亲海駅II”的(de)低价促销也(yě)曾掀起市场热议(yì)。

如今，从3月数据看，全(quán)面“撤辣”之后，香港楼(lóu)市迎来“小阳春”。但是，从更长的时间坐标看(kàn)，香港楼市(shì)仍(réng)难(nán)称复(fù)苏。

首先，库存压力仍很大。根据香(xiāng)港房屋局以及美联物业研究中心数据，截至2023年底(dǐ)，香港楼盘的“货尾”（新盘销售剩余未卖出的单(dān)位）已(yǐ)达2.03万套，达近20年来新高，同(tóng)时，潜在新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个单位，创有记录以来新高。

同时(shí)，楼市走势仍未明朗。中原地(dì)产研究部高级联席董事杨明仪4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二手住宅楼市走势的(de)中原城市领(lǐng)先指数CCL最新报146.35点，虽高于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年(nián)低位，在2017年1月底水平徘徊。该指数较2021年8月191.34点历(lì)史高位跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李远峰向记者表示，“撤辣”后市场的反应很直(zhí)接，入市成本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出了较多土地，从发展(zhǎn)周(zhōu)期看，这两年正是项目落(luò)成的高峰期，在供(gōng)过于求的情况下，房价(jià)走势预计会走低。

“最(zuì)近(jìn)新推的几个新(xīn)盘价格(gé)整价较市场价有所折让，推低了房产指数，全年来看可能会同比(bǐ)下跌(diē)。我们预计货(huò)存积压情况缓解后，指数才有机(jī)会回升。”李远峰同时还指出(chū)，在利息(xī)维持高位，香港(gǎng)经济复苏较预期缓慢(màn)的情况下，香港的楼价复(fù)苏还需要时间。

长远(yuǎn)而言，香港楼市该(gāi)如何走进下一(yī)个春风里？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉向21记者表示，“全面”撤辣带来的效果肯定是正(zhèng)面的。“香(xiāng)港是自由港(gǎng)，物业价值的稳定非常(cháng)关键，会影响到(dào)资金进出以及香港对于境内(nèi)外资金、投资者的(de)吸引力。因此，当物业价(jià)值跌到一定程度，就会(huì)采取手段(duàn)来稳(wěn)定物业价值，从而稳定香港对于全球资(zī)金的吸引力(lì)。”

在李宇嘉看来，香港过(guò)去以地产、金融行业为发展中(zhōng)心，如今这两个行(xíng)业遭遇逆风(fēng)，同时也出现了产业空心化趋(qū)势。在(zài)此背景下，“香港(gǎng)房地产价(jià)格和行业未来走势发(fā)展很大程度上取决(jué)于能否融入内地、融入大湾(wān)区，即香(xiāng)港与大湾区的互联互通(tōng)、与内地城市的要(yào)素双向流动。吸引更多的企(qǐ)业进来，如(rú)此才可以扩大(dà)市场对房地产的需求，让香港地产的复苏前景(jǐng)更明朗，动力更足。”

李宇嘉补充称(chēng)，香港在国际规(guī)则、金融服(fú)务方面(miàn)依(yī)然有很强的优势，内(nèi)地企业有这些方面的需求，如果能够结(jié)合起来，补充香港产业空心化的(de)不足，那么地产发展(zhǎn)还会有较大的发展空间，“单靠政策难以将香港房地产市场稳定下来”。

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