北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火热的那些(xiē)年，各(gè)地售(shòu)楼处为了制造噱头吸引购(gòu)房者，将阳台、飘窗和设备平台改造成房间，用来“赠送面积”。

《每日经济新闻》记者近期在北京调查(chá)发北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件现，个别区域再次出现“赠送面积”现象(xiàng)，有的开发商宣称通(tōng)过“赠送面积”，得房率(lǜ)可以(yǐ)达到90%以上，后期会统一改造进(jìn)行交付。

受访北京市法律界和(hé)房管部门人士表示，开发商(shāng)宣称的“赠(zèng)送面积”要注意甄别，实际上(shàng)这部分面积不能计入购房合同，交(jiāo)房后存在一(yī)定法律风险。

不过，不同城(chéng)市间有着不同管理方(fāng)式。

4月18日，长沙市房地产平稳(wěn)健康和(hé)安全运行协(xié)调小组印发《优化房地(dì)产开发项目规划管理若干(gàn)措施(shī)》通知，明确优化阳台等空间面积计算规则，业内测算累计赠送可以做到套内建(jiàn)筑面积30%左右。

得房率最高超过100%

4月 15日，每经记者走访了北京市丰台(tái)区某楼盘，销售人员指着样板间地上(shàng)贴着(zhe)的分割线讳莫如深，“分割线外的一半部分(fēn)不计算(suàn)产证面积，是开发商‘送’给你的，房(fáng)间面积只能在分割线内。”

除了南侧两处北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件卧室(shì)和一个客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗(chuāng)位置也贴有分割线，被改成平地。原本(běn)面积较小的北卧室，显得空(kōng)间更大了。

在(zài)另一个央(yāng)企(qǐ)开发商(shāng)的售楼处内，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送(sòng)面积”有(yǒu)13平方(fāng)米。与其他项目相比，自家(jiā)楼盘的“赠送面积(jī)”更大，得房率(lǜ)更高。

赠(zèng)送的包括1.5米宽的全部阳(yáng)台面积，南侧两个卧室，以及北侧两(liǎng)个设备阳台。“备案时阳台有两根柱子，实际上精装交付时开发(fā)商会(huì)打掉，改成室内空(kōng)间”，该销售人员介绍。

每经记者在(zài)大兴区亦庄板块走(zǒu)访时(shí)看到，一家北京国(guó)资房企和(hé)一家央企(qǐ)开发商的项目得房(fáng)率约80%，样(yàng)板间地上没有(yǒu)分(fēn)割(gē)线，赠送(sòng)的(de)只是正常的飘(piāo)窗位置。

据北京一位房地产业内人(rén)士透露(lù)，目前个别(bié)区域的确出现改造设备阳台赠(zèng)送面积(jī)现象，有的楼盘最高得(dé)房率超过100%，主(zhǔ)要与(yǔ)周边配(pèi)套设施较差，位置偏僻有关。大部分区域还是根据监管要求，在营销方面比较规范(fàn)。

每经记者以购房者身份咨(zī)询北京市(shì)丰(fēng)台区房管局，房屋交易市场管理科一位工作人员提醒，开发企(qǐ)业在营销时承诺赠(zèng)送的面积不能计入购房合同，改造后有一定的法律风险。而且，后期的物业(yè)费收取和二手房交易(yì)都与面积相关。

丰台区城市管理综合(hé)行政执法局一位工作(zuò)人员则表示，不计入合同的部分即便开发商许诺使用，也不具备法律效(xiào)力，一旦被举报，将由街道办事处(chù)的城管(guǎn)执法(fǎ)人员调查处(chù)理。

已有城(chéng)市明确(què)赠送(sòng)面积规则

不过，在很多城市并未明确商(shāng)品房套(tào)内(nèi)空间面积管理的情况下，4月18日，“楼市调控优等生”长(zhǎng)沙却明(míng)确(què)了“赠(zèng)送面积”规定。

长沙明确提出进(jìn)一步优化阳台等(děng)空间面积计算规则。因城市景观风貌要求需要封(fēng)闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水(shuǐ)平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商品(pǐn)房预售和不动产登记(jì)。居住建筑阳台等按水平投影(yǐng)面积的1/2计入建筑面积(jī)的部分(fēn)，其水平(píng)投影面积(jī)之和(hé)按(àn)不超(chāo)过套内建筑面积20%控制。

合理调整飘窗和设备(bèi)平(píng)台管控要求，进一步提升住宅使用功能完整性(xìng)。飘（凸）窗(chuāng)宽度(dù)可与房间(jiān)等宽，出挑(tiāo)宽度不超过0.8米(mǐ)。中央空调设(shè)备平台和分体(tǐ)式空调外机搁板可(kě)同时设置，不大于4.0平方(fāng)米/户的设备平台不计入容(róng)积率(lǜ)和建筑面(miàn)积。

湖南中原研究院分析认为，该政策主要影响三个层面：

最重要的赠送方面，之前封闭(bì)阳台是全计容(róng)，现在能做到半赠送；居住阳台的赠送面积则由半赠送(sòng)提升到套内建面的20%。

飘窗位置不计(jì)入套内面(miàn)积(jī)，还可以做到与(yǔ)房间等宽，这意(yì)味着，开发商在建设房(fáng)间时可以多出0.8米进深空(kōng)间。

设备平台不计(jì)入(rù)赠送面积，最多(duō)能再赠送(sòng)4平方米。

多重规定之后，累计赠送大(dà)概可以做到30%，长沙新(xīn)房有望迎来“负公摊”时(shí)代。

对于未(wèi)明(míng)确赠送(sòng)面(miàn)积的(de)城市，北(běi)京法学会(huì)不动产法研究会理事、北京(jīng)金诉律师事务所主任王玉臣表示，购(gòu)房者(zhě)要注(zhù)意(yì)：

第一，尽量不(bù)要轻(qīng)信所谓的“赠送面积”说法，羊毛出在羊(yáng)身(shēn)上，一般不太可能是真正的赠送。

第二，务必(bì)注(zhù)意所谓的赠送应当写在合同，只要写不(bù)到合同里，一般(bān)要么是违建，要么是侵(qīn)占公(gōng)摊或公共部分。

第三(sān)，购房者(zhě)可以在购房时要求开发商提供所谓“赠送面(miàn)积(jī)”的相关规划(huà)文件(jiàn)，进行基(jī)本(běn)判断。如果和规划不符，则属于违规(guī)行为。

第四，购房时对购房过程和相(xiāng)关宣传材料做好取证，尤其是(shì)关于“赠送面积”部分的内容。

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