保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的(de)风险防范(fàn)与规模扩张？房企(qǐ)的新发展模式是什么？在2023年，保利发展尝(cháng)试给出自(zì)己的答卷。

2023年，保利发展全年(nián)实现(xiàn)营收规(guī)模(mó)3468.28亿元，归母净(jìng)利润120.67亿元，截至年末，公司(sī)货币资金余(yú)额1480亿元(yuán)。在经营层面，去库存战略的(de)执行帮助保利(lì)发展实现房企中唯一(yī)的四千亿级销售，同时在连续第6年的(de)经营活动现(xiàn)金流为正(zhèng)的前提下(xià)，保利发展持续聚焦(jiāo)核心城市，拓展金(jīn)额中99%位于核心38城。

进入2024年，保利发展(zhǎn)仍将坚持布局核心城市，把握(wò)“品质时(shí)代“机遇。在最新发布的行业白皮书中，保(bǎo)利发展提出(chū)应全方位(wèi)理(lǐ)解“品质时代”，“品质时(shí)代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为(wèi)中心，推动整(zhěng)个行业(yè)生态(tài)向高质量发展。

坚定去库存实现销售领跑

4月(yuè)22日晚(wǎn)间，保利发展披露财(cái)报(bào)，公司2023年度(dù)实现营收规模3468亿元，同比(bǐ)增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑(huá)34%。

在百强房企整体销(xiāo)售规模呈(chéng)两位数下滑的背景下，保利(lì)发(fā)展全口径销售(shòu)4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企，市场占(zhàn)有率逆势(shì)提升至3.6%。保利发展解读称，2023年，公司紧盯行业形势变化，把握市场(chǎng)窗(chuāng)口机会，采取(qǔ)积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。

销售规模(mó)持续(xù)领跑(pǎo)，体现了(le)保利发展自2021年下半年以来(lái)一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发展就确(què)立了“稳(wěn)经营、去(qù)库存、调结构、防(fáng)风(fēng)险”的经营策略，持续加强两级(jí)联动，以(yǐ)应对市场波动。

在管理层及(jí)时有效的经营策略调整下，依托扁(biǎn)平的两级架构高效落地(dì)执行，4000亿元的销售成绩单之下保利发展(zhǎn)的销售结构的持(chí)续(xù)优化：

城市深耕效果持续凸显。公司在确定性(xìng)强的核心38城销(xiāo)售贡献近(jìn)九成，同比(bǐ)提升2个百分点。珠三角、长三角销售(shòu)贡献分别超1100亿元和1400亿元(yuán)、广(guǎng)州与佛山合计超800亿元、上海超500亿元，深耕(gēng)效果显著。

市场占有率不断提升。公司(sī)2023年(nián)市占率3.6%，同(tóng)比提升0.2个百(bǎi)分点，其中，核心38城市占率达(dá)6.8%，同比提(tí)升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突(tū)破提升。

存量项目去(qù)化(huà)成效显著。公司加大2022年之前(qián)获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额(é)2575亿元，占全(quán)年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全(quán)年销售面积的69%。

人效进一步提升。2023年，保利发展(zhǎn)人均(jūn)签约(yuē)金(jīn)额与2022年持平，人(rén)均(jūn)交付套数(shù)比2022年提(tí)升(shēng)26%；下属(shǔ)物业(yè)公(gōng)司、商旅公司(sī)、代理(lǐ)公司等规模较(jiào)大的产业公司，2023年元均效能均有不同(tóng)幅(fú)度提升。

同时，在谨(jǐn)慎保守的会计政策(cè)下，公司当期销售向未来收入转结的保障度交(jiāo)较高。长期以(yǐ)来，保利(lì)发展项目完成交付后才确认收入，并坚持以成本法计量投资性房地产(chǎn)，资(zī)产质量稳健扎实。截至报告期末，保利发展尚(shàng)持有合同负债3772亿元，已售未(wèi)回(huí)笼资金约966亿元(yuán)，未来(lái)收入保障度高。

债务结(jié)构持续优化

对比业绩快报，年报中新增披露的各项财务数(shù)据显示，保利(lì)发展(zhǎn)在手资金充(chōng)沛、负(fù)债进一步压降、现金流健康、债(zhài)务结构持续优化。整体来看，在保持经营现金流为正的前提下(xià)，保(bǎo)利(lì)发展实现了资源补充和债务结构优化，实现了安全和发展(zhǎn)的平衡。

以开源节流为关键词(cí)，保利发展(zhǎn)在2023年实现了连续第六年的经营(yíng)活动现金流为(wèi)正。开源(yuán)方面，保利发展一手抢(qiǎng)销售(shòu)，一手抓回款，全年回笼金额4304亿(yì)元，销售回笼率(lǜ)102%，其中当年销售(shòu)回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累计增加可动用资金(jīn)529亿元。节流方面，公司以销(xiāo)定产，全年新(xīn)开工面积1491万平方米，同比下降(jiàng)37%；集中资源保障(zhàng)品质交付(fù)，竣工面积4053万平方米，完(wán)成29.1万套品质交付。

连续6年(nián)的经营(yíng)活动现金净流入，保障(zhàng)了(le)保利发展充分的“存粮”。财报显(xiǎn)示，截至2023年末，公司货币资金(jīn)余额1480亿元，保持在(zài)总资产10%左右(yòu)的合理水(shuǐ)平。此外(wài)，公司(sī)报告期末已售待回笼资金约(yuē)966亿元，未来可动用(yòng)资(zī)金充裕。

降债务、降利息，双管齐下，债务结构持续优化。截至2023年末，保利(lì)发展有息债务余(yú)额3543亿(yì)元(yuán)，较期初减少271亿元，其中一(yī)年内到期的债务占有息负债比重为20.82%，较(jiào)年初下降(jiàng)0.46个百(bǎi)分(fēn)点。融资成(chéng)本方面(miàn)，年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅(jǐn)3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整体来看，多项举措并举之下，2023年(nián)保利发展财务结构进一(yī)步优化：期末(mò)公司资(zī)产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率(lǜ)61.20%，分别较(jiào)期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水(shuǐ)平(píng)。

对财务(wù)安全最直接有力的证据，是在行业普遍收紧银根的背(bèi)景下，保利发展逆势加(jiā)码股东回报，既(jì)展现央企(qǐ)责任担(dān)当，也(yě)体现了(le)发展(zhǎn)信心。按今年一月前期股东回(huí)报规划(huà)，将(jiāng)分红比例(lì)跃升至40%，相比此前提高(gāo)1倍，同(tóng)时保利发展还实施了不超过20亿元回购方案。

向(xiàng)“新质生产力的基础设施服务商”转型

进入2024年，保利发展仍然保持进取的态度。在资源端把(bǎ)握布局核心(xīn)城市，在销售端秉持为客户建“好(hǎo)房子”，在两大高(gāo)确定性战略规划指引下，结合(hé)公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平(píng)台”扁平的两级管理(lǐ)架构，保利发展有望穿越新的地产周(zhōu)期(qī)，实现(xiàn)长(zhǎng)期(qī)可(kě)持续的发(fā)展。

在资源端，最新发布的《保利2023—2024年(nián)不动(dòng)产行业白(bái)皮书(shū)》明确指出：“房企不能(néng)再走‘三(sān)高’的粗放式发展道路”，但同(tóng)时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资和土地(dì)储备(bèi)，将投资(zī)聚焦到有(yǒu)确(què)定需求的优质区域。

在(zài)2023年，保利发展不(bù)仅是(shì)“销(xiāo)冠”，近年拿地金额也位居行业首位。报告期内(nèi)，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地(dì)价135保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式9亿(yì)元，同(tóng)比提升26%，拓展权益比提(tí)升(shēng)16个百分点至83%。公司新增项目税(shuì)前成本利润率平均在(zài)15%以上，具有(yǒu)较强盈利(lì)能力。值(zhí)得注意的是，公司拓(tuò)展金额中99%位于(yú)核心38城，新(xīn)增项目楼面均(jūn)价15187元/平方米。

在优质增量资源的补(bǔ)充(chōng)下，保利发展土储结构持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方(fāng)米(mǐ)，其中存量项目6608万平方米，增量项目(mù)1182万平方米，存量项目占比下降8个(gè)百分点；核心38城面积储备占比近七(qī)成，提升2.4个百分点(diǎn)，资源(yuán)结构不断优化。

在销售端，建“好(hǎo)房子”被(bèi)广(guǎng)泛认为是支持房(fáng)企跨越新周期的通(tōng)行(xíng)证。在今年的全国(guó)两会上，住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹对房地产企业喊话(huà)：谁(shuí)能为群众建设(shè)好房子、提供好服务，谁(shuí)就能有市场、有发(fā)展(zhǎn)、有未来。

保利发(fā)展正是(shì)行业内(nèi)第一个提出进入品质时代的房企，也是最(zuì)先落实(shí)产品(pǐn)制胜理念(niàn)的(de)公司。在这一战(zhàn)略的指引下，保利发展形成了“天悦和”三大产品系十(shí)二大子品牌，且(qiě)获消费者认可。2023年(nián)，保利发展完成29.1万套产品交付，在交付提升的(de)同时获得客户满意度提升(shēng)。

值得注意的是(shì)，保利发展(zhǎn)今年进一步拓展“品质时代(dài)“的内涵，将”服务“摆在了更为显要的(de)位置。事实上，新一(yī)年的白皮书正式更名(míng)为不动产行业白皮书。保利发展解释称，“房地产(chǎn)”大家保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式讨论得更多的是(shì)销售(shòu)，“不动(dòng)产”注重资(zī)产价值和使用价值的双重属性。而(ér)发展不动产要坚(jiān)持“用户思维”，以最终客户使(shǐ)用需求为(wèi)根本出发点，全(quán)方位提升产品和(hé)服务品质(zhì)。

从“好产品”到“好(hǎo)服务”，保利(lì)发展正着力延伸服务内容和(hé)扩大(dà)服务外延，城市消费与(yǔ)服(fú)务(wù)需求持续扩大，正开(kāi)启多个新(xīn)赛道。比如：围绕居住社区(qū)，对服务内(nèi)容进(jìn)行延伸，包(bāo)括为业主提供(gōng)家装(zhuāng)家居、房屋交易租赁等增值服务(wù)，发展商业、养(yǎng)老、托幼等业务。再比(bǐ)如(rú)：从社区走向城市，围(wéi)绕不动产的各类业(yè)态，扩大服务外延。探(tàn)索公共服务、产业园区、商旅、会展和体育等服务及消费，挖掘市场价值。

在白皮书中，保利(lì)发展呼吁房(fáng)企要(yào)积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型(xíng)，从区域布局、产品业(yè)态到供应(yīng)链技术创(chuàng)新、服务输出等方方面(miàn)面，为新质生产力提供(gōng)硬件支(zhī)撑和软件(jiàn)服务(wù)，持续助推社会经济的高质量发(fā)展。

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