又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添重(zhòng)磅新品。

4月30日，中金印力REIT将正式(shì)上市又一只消费REIT，明日上市！交易(yì)。随着这只REIT上市，首批(pī)4只消费基础设施REITs全部成功(gōng)上市。

值得一提(tí)的是，就在日前，已上市的3只消费REITs刚刚发布首份(fèn)成(chéng)绩单，一季(jì)度(dù)可分配金额基本(běn)达到预期，底层资产出(chū)租率维持较高水平(píng)。

第四只消费REIT明日上市

据深交所消息，中金印力消费(fèi)REIT将于(yú)4月30日起在深交所上市交(jiāo)易，成为第四只上市的消费(fèi)类(lèi)基础设施公募(mù)REIT。

上市交(jiāo)易公告书显(xiǎn)示(shì)，中金(jīn)印力消费REIT基金份额(é)总额达到10亿份，存续期设定为(wèi)25年。在此前的发行阶(jiē)段，中金印力消费REIT就受到认购资金追捧，公众发售部分提(tí)前结束募集。

公告显(xiǎn)示(shì)，中(zhōng)金印(yìn)力消(xiāo)费REIT的募集资金总(zǒng)额为32.6亿元人民币，其(qí)投资目标主要是获取基础设施(shī)项目租金、收费(fèi)等稳定(dìng)现金(jīn)流。基金的(de)投资策略规定(dìng)，投资于基(jī)础设施资(zī)产支持证(zhèng)券的比例(lì)不低于基金资产的80%，以确保投资组合的稳定性和收益性。

截至2024年4月23日，机构投资者在该基金的持有份额占比(bǐ)高达96.21%，个人投资者的持有份额则(zé)为3.79%。前十名持有人(rén)中(zhōng)，包括了印(yìn)力商(shāng)用置业有限公司和深圳市地铁(tiě)集团有限公司等(děng)知名企业。

从中金(jīn)印力(lì)消费REIT的底层资产——杭州西溪印象城来看，其(qí)在2014年至(zhì)2022年的年加权平均出租率(lǜ)为98.2%，过去5年加权(quán)平均(jūn)出(chū)租率约为98.1%，截至2023年9月30日出租率已达到99.6%。自(zì)2013年开业以来，该项目营业额呈上升趋势(shì)，2022年总营业额超(chāo)过35亿元(yuán)；2023年1-9月的营业额突破(pò)32亿元，再(zài)创历史新高。

作为万科旗(qí)下的购物(wù)中(zhōng)心开发(fā)与运营平台，印力集团截至2023年10月的运营管理项目超164个，遍布全国53个城市(shì)，管理面积近(jìn)1200万平方米，资产规模近1000亿元(yuán)。

去年底(dǐ)，首(shǒu)批4只(zhǐ)消费基础设施REITs正式(shì)获批，今年一(yī)季(jì)度，华夏金茂商(shāng)业REIT、嘉实物美消费(fèi)REIT和华夏华润商业REIT3只消(xiāo)费类REITs先(xiān)后完成募集，并于3月中旬成功上市(shì)交易(yì)。

从3只已上市消费REITs表现来(lái)看，嘉实物美消(xiāo)费REIT表现(xiàn)最佳，上(shàng)市一个多月以(yǐ)来涨超4%，华夏华润商(shāng)业REIT也取得正涨幅。

首批消费类REITs一季报符合预期

上市一个月后，我国首批上市(shì)的三只消费类基础设施公募REITs一季报揭晓，首次交出的成绩(jì)单基本符合预期。

整体来看，嘉实物美(měi)消费REIT、华夏金(jīn)茂REIT、华夏华润(rùn)商业REIT三个项目一季度可分配(pèi)金额(é)基本达到预期，其中物美消费(fèi)REIT可供分配金额达成率最高。

一(yī)季报显示，嘉(jiā)实(shí)物美消费(fèi)REIT自今年1月31日成立以来(lái)营收为1887.58万元，净利润(rùn)达663.93万元，可供分配(pèi)金(jīn)额为(wèi)1211.32万元。此(cǐ)前招募说明书显示，2024年可分配金额的预测值为6699.55万元，预测现金(jīn)分派率为6.68%，若按成立时(shí)间占全年比重进行加权，报告期内可分配金额完成率为18%。

华(huá)夏(xià)金(jīn)茂商业REIT一季报实现收(shōu)入为1462.13万元，净利又一只消费REIT，明日上市！(lì)润达(dá)到(dào)281.87万元，当期可供分(fēn)配金额为(wèi)887.27万元，2024年度预测值为5254.29万元，成立两个月达(dá)成其中的16.88%。

作为目(mù)前市场规模最大(dà)的消费REITs，华夏华润商业REIT自2月7日(rì)成(chéng)立(lì)以来实现可供分配金额(é)5122.89万元，招募说明书显示(shì)，全年预测值为3.41亿元，占比15%。

值得一提的是，华夏华润(rùn)商业REIT报告期内实现营收(shōu)为1亿元，净利润(rùn)为-426.58万(wàn)元(yuán)。另据招募说明书显示，2024年净利润预测(cè)为-4183.36万元，年度核心(xīn)支(zhī)出用于购买(mǎi)项目(mù)公司股(gǔ)权(quán)。2025年，这(zhè)一预(yù)测数字将回正至(zhì)1332.28万元。

一季报(bào)显示，三只消费类REITs项目的出租率均保(bǎo)持在高位，均超98%。

嘉实物美REIT的底层基础(chǔ)设施项目是以(yǐ)超(chāo)市为主力店的社(shè)区商(shāng)业，包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项(xiàng)目、华天项目和德胜门项目。截至2024年(nián)3月末，上述资产整体出租率为98.33%，招(zhāo)募说明书显示，2023年6月末，四个项目的(de)总出租率为88.71%。

作为华夏华(huá)润商业REIT底层资产的青岛万象城，截至一季度末出租率为99.16%，较去年年中的98.49%进一步提升。华夏金茂REIT底层资产长沙(shā)览(lǎn)秀城一季度末出租率维持在98.26%。

值得一(yī)提的是，从整(zhěng)个公募REITs市场看(kàn)，3只消费类REITs一季度出租率排名较(jiào)为居前。消费(fèi)类(lèi)REITs底层资产(chǎn)租(zū)户结构相对稳定、分散化程度较高的特点(diǎn)，相较产权类资产而言(yán)，集中退租风险更(gèng)低。

此外，一季报显示，多只消费REITs将引流增收、提升品牌作(zuò)为底(dǐ)层资产运营的核心方向。比如，华夏金茂(mào)REI又一只消费REIT，明日上市！T一季报称，长沙览秀城项目合理利用场(chǎng)内(nèi)空间，通过多经业务和联营代(dài)销业务丰(fēng)富消费场景(jǐng)并拓宽了收入(rù)来源。华(huá)润商业REIT则指(zhǐ)出，青岛万象城正在(zài)进(jìn)行局(jú)部业态(tài)主(zhǔ)动优化调整与(yǔ)装修改造，进一步提升项目资产价值和收益水(shuǐ)平。‍‍‍‍

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