一路狂飙的建发，开始急刹车！

作(zuò)者：kangins

近三年在全国各地一路“狂飙”、攻城掠地的建发，开始急(jí)刹车！

近日，“新闽系”带头大哥建发(fā)旗下(xià)的房产上市平台建(jiàn)发国际集团（01908.HK，后简称(chēng)“建发国际(jì)”）行政总裁林(lín)伟国在2024年(nián)上(shàng)半年业绩(jì)发布上对下半年的房地产形势发出预警(jǐng)：

无法(fǎ)预期下半年会有很(hěn)大反转，尚不能明确。

这一信号的发出，即(jí)是对当(dāng)下房地产未来局势的判断，也是对(duì)近三年建发在地产狂(kuáng)飙突进(jìn)的急刹车(chē)。根据中期业绩(jì)报告显示：

1、上半年实现营业收入(rù)327.5亿，同(tóng)比增速34.46%；

2、归母净利(lì)润8.17亿，同比下降36.37%

对于陷入“增收不增利”，建发国际归纳于两个因素：

1、期内毛利润率同(tóng)比下降至11.9%；

2、上半年结转项目的平均权益同比(bǐ)相应降(jiàng)低；

翻译(yì)成大白话就是：

高价地拿太(tài)多(duō)，利润遭挤压！

在当下房地产行情普遍陷入低迷之际，以价(jià)换量本无可(kě)厚非(fēi)，但是对(duì)于建发而言，却意味(wèi)着不一样(yàng)的信号(hào)！

预警：“狂飙(biāo)”式高价拿(ná)地后遗症

康哥(gē)查了近三年的(de)TOP100强的拿地(dì)数据，建发的狂飙始自2021年(nián)，而这一年刚好也是曾经地产巨无霸恒大全面沦(lún)陷的元年：

1、2021年，建发以1766亿的新增(zēng)货值位居百强第12名；

2、2022年，建(jiàn)发以908.5亿的新(xīn)增货值位(wèi)居百强(qiáng)第10名；

3、2023年，建发以1606.4亿(yì)的新增货值位居百强第5名；

伴随拿地数据的狂飙(biāo)，建发销(xiāo)售业绩也开始狂飙之(zhī)路，并在2023年以1890.6亿的销售额超(chāo)过民(mín)企(qǐ)一哥龙(lóng)湖，挤身百(bǎi)强(qiáng)第八位，而排在建(jiàn)发前(qián)面的房企(qǐ)是：

保利/万科/中海/华(huá)润/绿地(dì)/招商蛇口/碧桂园(yuán)

紧随建发其后的是龙湖、金地，TOP10名单(dān)中要么是财大气粗的央企，要么就是长年霸榜的民(mín)企中的领军三好生，地方(fāng)国企进TOP10，建(jiàn)发(fā)可谓开了：

前无古人的先河(hé)！

高潮则来自始自21年(nián)发力的建发开始了狂飙进程(chéng)，并于今年(nián)登顶封神，以279个小目标让此前的(de)带头大(dà)哥(gē)们：

望其(qí)项背！

仔细分析一(yī)下(xià)拿地数据可(kě)发现，在拿地面积仅(jǐn)排第(dì)四的情况下以总金额第一封神，足见建发房产拿地：

拼的疯狂！

显然(rán)，这也是“闽系房企”一贯爱拼才会赢的作风。2021年，我国商品房销售规模达到历史性地巅峰18万亿，仅两年后的2023年，这一销售数据便掉到了11.7亿：

暴跌35%！

而到了今(jīn)年，根据国家统计局的数据显示，上半年我国商(shāng)品房销售规模仅4.7万亿，而且这个还已(yǐ)经(jīng)包(bāo)括金三银四和5.17政策发力后的效(xiào)果，根据这个情况预测，今年销售额很难(nán)过10万(wàn)亿。

而一(yī)个头部(bù)房企的朋友给康哥的预(yù)测却更(gèng)悲(bēi)观，如果下半年没有更大力度的政策出台，很可能全年销售规模不超过：一路狂飙的建发，开始急刹车！

7万亿！

其(qí)做(zuò)出这一判断的理由是：自己所在公司投(tóu)的项目(mù)比去年肉眼可见的减少，而在TOP100榜单上排名却在上(shàng)升，这说明一个问题：

当前销售(shòu)形势并(bìng)不乐(lè)观！

显(xiǎn)然，这一信号(hào)对于上半年才刚(gāng)刚完成封神的建发而言，狂飙式疯狂高(gāo)价抢(qiǎng)地的(de)风险已然：

暗潮涌动。

巨额浮亏：折翼家居巨头

作为(wèi)建发集团利润(rùn)的核心(xīn)，房地产板块一直承担着重要(yào)的角色，建发房产(chǎn)利润的承(chéng)压显然给集团(tuán)带来压(yā)力，而建发股份收购家居龙头红(hóng)星美(měi)凯龙的巨额(é)亏损显然(rán)给其带(dài)来了更大的压力：

2023年建发股份耗费62.86亿购买(mǎi)美凯龙(lóng)29.95%的(de)股份，一(yī)跃成(chéng)为其第一大(dà)股东！

这笔(bǐ)收购仅仅才过一年，该笔收购(gòu)给(gěi)建(jiàn)发带来巨(jù)额亏损(sǔn)：

1、收购价4.82元/股，当(dāng)前现价2.19元（8月(yuè)29日收盘），跌幅54.5%，收购(gòu)成本亏34.3亿；

2、2023年，红星美凯龙给建发(fā)股份贡献的归母利润为-5.63亿；2024年上半年，这一亏损(sǔn)进一步扩(kuò)大，归母净(jìng)利润(rùn)预亏10-13亿；

两项合计(jì)亏损(sǔn)近(jìn)50亿，相当于收购成本：

79.5%！

写在最后

纵有建发集团供应(yīng)链提供(gōng)充足的现金流(liú)优势，但是贡献利润的左膀右臂所(suǒ)带来(lái)的压力显然加大(dà)了建发集团对(duì)未来的悲观预期(qī)！这也是为啥建发房(fáng)产在三(sān)年半的狂飙之外(wài)，突(tū)然(rán)开始(shǐ)：

急刹车！

这一幕又(yòu)何曾相似！同样是在2021年上半年依(yī)然疯狂拿(ná)地融创，同样高价进行拿地(dì)，也同样在2021年下半年(nián)以三条红线为分界线开(kāi)始，突然急刹(shā)车！

建(jiàn)发作为国企，显然(rán)具有更强的债(zhài)务管(guǎn)控水平，但是当前对于建发的(de)难题是：土地储备大(dà)部分来自于2022、2023年(nián)收(shōu)购的，而这两年高价(jià)收购来的土地未来该如何处置？建发管理层给的方(fāng)案是：

灵活销售！