美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？

联储局「超预期」减息0.5厘，汇丰、中银等随即跟(gēn)进「减P」（下调(diào)最优惠利率）0.25厘，对于本港(gǎng)楼市、股市、企业以至(zhì)宏观经济，不啻为(wèi)久旱逢甘(gān)露(lù)。然而，楼市面临供应(yīng)积压、信心低迷等结构性(xìng)问题，单靠减息恐怕不足以(yǐ)扭转局面。不少地产业界(jiè)人士期望港府(fǔ)把握「联储(chǔ)局放水」契机，在(zài)《施政报告》推出稳定楼市措施(shī)，避免市场继续(xù)「一潭死水」，拖(tuō)累整体经济。不(bù)过「加(jiā)甜」太多也可能造成副作用，当局「出(chū)招」须小心拿(ná)捏力度。

直到本周(zhōu)初，利率期货市场仍显(xiǎn)示投资者压倒性预测联储局只会(huì)减息0.25厘。及(jí)至外号「联储局线人」的《华尔街日报》记者Nick Timiraos发表(biǎo)独家报道，透露局(jú)方对于减息四分一(yī)厘或(huò)半厘(lí)「十五十六」，市场人士才惊觉「事不寻(xún)常」。

果(guǒ)不其然，联储局在本港时(shí)间周四凌晨宣布减(jiǎn)息0.5厘，某程度上让市场「又喜又惊」。一般认(rèn)为，联储(chǔ)局减息或加息的预设（default）幅度皆(jiē)属0.25厘(lí)，只有在非常情况(kuàng)下才(cái)会(huì)「超标」。但若把镜头稍为拉(lā)远，便会发现0.5厘这(zhè)个数字并非那么罕见。例如自1990年以来，联(lián)储局合计减息50多次，其中(zhōng)18次的幅(fú)度达0.5厘（对上一次是2020年3月抗疫期间），此外「劲减」0.75厘和1厘也各有两(liǎng)次。而在加息方面，期内加幅达0.5厘和0.75厘的次数分别为6次和5次。

无论如何，一举减息半(bàn)厘确实不是最常见(jiàn)情(qíng)况，因此部分人担心局方是否看到一些「不祥征兆」，忧虑(lǜ)经济即将(jiāng)「出事」。不过(guò)，联储局主席鲍威尔在记者会上强调，未见任何迹象(xiàng)显示美国经济步向衰退(tuì)，此番大手(shǒu)减息主要因为此前两年把息(xī)率由(yóu)0厘加到5.5厘，已成功遏抑通胀(zhàng)，因此现(xiàn)在有需(xū)要把限制性货币政策稍为(wèi)放松，以(yǐ)免「落后于周期变(biàn)化」。

供需(xū)失衡消化存货需时

事(shì)实上，随(suí)着(zhe)美国通胀(zhàng)率(lǜ)回(huí)落至(zhì)2.5%，同时失业率突破4%，不(bù)少市场人士认为联储局早于7月份便应开始(shǐ)减息，现在已经「略迟」。再考虑到(dào)10月(yuè)份并无议息会议(yì)（下次议(yì)息(xī)在(zài)11月），因此今趟一次过减(jiǎn)0.5厘，可视为「补数」再加「预减」，由此角度看就似乎比较合(hé)情合理。

对香港来说，联储局大手减(jiǎn)息(xī)无(wú)疑(yí)属喜讯。事(shì)关过去几年本港经(jīng)济疲弱，原需放水接(jiē)济，在联汇制度下却被迫「硬(yìng)食」美(měi)国利(lì)率飙涨，犹如一个病人「寒(hán)底再食泻药」，难免衰多几钱重。现在终于等到美国货币政策由紧转松，恒生指数昨日急升2%庆祝，自8月(yuè)份低位以来累计反弹约(yuē)8%。同时，随着汇丰、中银等即时跟进「减P」0.25厘，供(gōng)楼人(rén)士立刻减轻负担（假设30年按揭，每百万元(yuán)贷款额(é)每(měi)月供款减少(shǎo)约145元），以新世界（00017）、领展（00823）为代表的一众「重债」地产商也(yě)能纾缓财务重担。

然而，相较于息率(lǜ)高低带来的周期性影响，本(běn)港(gǎng)楼市以至经济皆面临不少结(jié)构性挑战。这就像(xiàng)一个长期病患者「停服泻药」之余(yú)，还须针对病症治疗、固本培元，才可让身体再趋强健，否则恐怕只能「吊着半条命」。

在楼市方面(miàn)，结构性挑战(zhàn)关乎供需失衡，未来3至4年一手私楼潜在供应量达11万伙，同时市场信(xìn)心持续疲弱。按去年一(yī)手销量1.07万伙计算，假若销情未见反弹，那便需要长达10年才可(kě)消(xiāo)化(huà)这批货源(yuán)，还(hái)未计期内政府继续卖地带来的额(é)外供应。减息固然有利于楼市需求(qiú)，包括让买楼人(rén)士更易(yì)「计(jì)数」，但这种刺激相信(xìn)未足(zú)以(yǐ)扭转供需格局。

就好(hǎo)似今年2月份港府宣布全面撤销BSD、SSD等「楼(lóu)市辣招」，部分市场人士也曾憧憬楼市一举转(zhuǎn)势。惟事实证(zhèng)明，单靠「撤辣」未能解决结构性问题，结果楼价在昙花一(yī)现短暂反弹过后，很快重陷跌浪，今年累积跌幅已近(jìn)8%。

正因如(rú)此，除(chú)非美国即(jí)将重返接近0厘的QE超低息年代，否则息率(lǜ)若(ruò)只是由(yóu)5.5厘调降一至两厘，本港楼按利(lì)率料将维持(chí)于3厘以上，未(wèi)必能够创造充分需求以吸纳庞大供应。

无可否认(rèn)，若以普罗大众负担能力计算，本港楼价仍属偏高水平。根据国际调查机构Demographia今年最新统计，按楼价中位数除(chú)以家庭收(shōu)入中位数(shù)，本(běn)港(gǎng)市民「不吃不喝16.7年」才可支付楼价全款；尽(jǐn)管这(zhè)个数(shù)字已较2021年高峰期（23.2年）显著回落，却继(jì)续(xù)是全球主要城市之冠。

出招倘过重恐重燃虚火(huǒ)

讲到底，楼价向来(lái)是本港社会一大头痛难题，「升又烦，跌又烦」，暴涨或急泻皆非好事。尤其是本港宏观经济已经偏弱，今年上半年一手私(sī)楼动(dòng)工(gōng)量仅4335伙，创10年新低(dī)，不但大批建筑工人「冇工开(kāi)」及「被欠薪」，还拖累中介、家电、物流、装修等不(bù)少(shǎo)下游行业(yè)。同时值得留(liú)意的是，楼价由2021年高位已回(huí)落近(jìn)三成(chéng)，倘若继续(xù)一泻如(rú)注，负财富效应将令整(zhěng)体经济及各行(xíng)各业更难(nán)复苏。美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？

由此角度看，政府一边维持短期楼价相对平稳，一边适(shì)度(dù)增加长远(yuǎn)房屋供应，以协(xié)助市民(mín)安(ān)居乐业，相信才(cái)是最符合(hé)社会利益。适逢特首李家超下月发表《施(shī)政报(bào)告》，业(yè)界期(qī)望(wàng)港府把握减息契机「加甜」，推出进一步稳(wěn)定楼市措(cuò)施。例如有(yǒu)论者建议为年轻人重推「首置贷款」，又或者容(róng)许首置人士提取部分强积金支付首期，以及为「新资本投资者入境计划」增设住宅投资额度等。可是这些(xiē)「甜招」皆如双刃剑，如「落药」太重，便有机会重(zhòng)燃楼市(shì)「虚火」，当局须小心(xīn)权衡考虑。

（转自：信报(bào)手笔）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？