房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护

　　21世纪经济报道(dào)记者凌晨 西安(ān)报道

　　随着城市更新(xīn)提 速，存量房屋精细化(huà)管理与维护问题不(bù)断涌现。国内多个(gè)重点城市在房屋养老金领域进已持续性开展了相关工作，比如西安。

　　今年8月，住房和城乡建设部（以下简称(chēng) “住建(jiàn)部(bù)”）副(fù)部长董建国(guó)在国新(xīn)办新(xīn)闻发布会上表示，研(yán)究建立房屋(wū)体(tǐ)检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房(fáng)屋(wū)安 全管理(lǐ)长效机制，上海(hǎi)、西安、成都等22个城市目前
正在开展试点。

　　中央财经大学教授、法学院(yuàn)院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比(bǐ)，其(qí)生命周(zhōu)期较为漫长。在这个过程中，为(wèi)了保障房屋安全与正常使用，必然会出(chū)现房屋及其附(fù)属设施设备的保养(yǎng)、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就(jiù)可以称作(zuò)“房屋养老金(jīn)”。

　　按照住房和(hé)城乡建设部的提法，房屋养老金(jīn)包括个人(rén)账户和(hé)公共账(zhàng)户两部分，共同保障房屋全生(shēng)命周期(qī)的安全。个人账户资金按照(zhào)住宅专项维修资金管(guǎn)理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；公共账(zhàng)户资金主要用(yòng)于房屋体检和房屋保险等支出。

　　尹飞认为，目前制度设计(jì)中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住(zhù)房。

　　标准逐渐明晰

房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护style="font-L">　　2008年初，《住宅专项(xiàng)维(wéi)修资金管理办法》正式(shì)施行。根据(jù)北上广深及杭州、成 都(dōu)、西(xī)安等各地情况不同，而后多地陆续发布了住宅专项(xiàng)维修资金相关具体实施办法。

　　2018年，西安市住房保障和房屋管理局印发了《住宅专项维修(xiū)资金管理办法》（下称《管理办法》），提到房屋(wū)所有权转让时，维修资(zī)金随房过户。缴(jiǎo)存(cún)标准方面，商(shāng)品房（含经济适用房、集(jí)资(zī)建房）为每(měi)平方米(mǐ)60元—每平方米145元不等。房改房业主(zhǔ)按照物业建筑面(miàn)积每平方米(mǐ)建筑面积交存首期维修资金的数额为当(dāng)地房改成本价的2%；售房(fáng)单位按照多(duō)层住宅不低于(yú)售房款的20%、高层住宅不低于售房(fáng)款的30%，从售房款中一次性提(tí)取维修资金。拆迁安(ān)置房(fáng)的维修资金交存标(biāo)准为(wèi)每平(píng)方米60元—每平方(fāng)米90元不等。

　　2020年(nián)，西安市
住建局印(yìn)发加强住宅专项维修资金续筹工(gōng)作的通知。其中根据是否建(jiàn)立业主大会、小区公共(gòng)收益等(děng)具体情况建立4种维(wéi)修资金续筹方式。

　　就(jiù)使用要求及标准方面，西安(ān)市房屋维修资金管理中心工作人员表示：“住宅专(zhuān)项维修资金一般用于住(zhù)宅共用部位、共用设施设备的维(wéi)修、更新和改(gǎi)造或所维修的(de)共用部位、设施设备须(xū)保修期届(jiè)满。业主交(jiāo)存(cún)的住宅专项维修资(zī)金实行专户存储，经过增值管(guǎn)理产生利息，利息包(bāo)括活期利息和定期利息。”

　　上述工作人(rén)员进一步解读道：“就
西安市而(ér)言，住宅专项(xiàng)维修资金使(shǐ)用程序分为正
常(cháng)使用程序和应急(jí)使用程序。正常使(shǐ)用(yòng)程序是维修资金使用的基本程序，适用于(yú)所(suǒ)有维修项目
，需要 业主表决。应急使用程序适用于楼体外立面脱落、电梯故障等6种(zhǒng)紧急情况 的维修，无需业主表决。紧急维修项目优先适(shì)用于应急使用程序。”

　　21世纪(jì)经济报道记者走(zǒu)访西安市内多个开发商、住宅小区等了解到，目(mù)前业 主们普遍已经缴纳该笔资金，也就是“房屋养老金(jīn)的个人(rén)账户部分”。而(ér)在实际使用过程中，关(guān)于资(zī)金筹集(jí)、存放(fàng)、使用等诸多问题(tí)也在(zài)逐渐暴 露。

　　实践问(wèn)题亟待完善

　　事实上，社会层面对于房屋养老金制度的主要关注(zhù)点也在于 资金的归集(jí)、使用与筹续。

　　“我们小区使用大修基金，既没有公示，也没有经过业主表决，更没有签字。虽然(rán)从流程来看符合应急使用程(chéng)序，但实际应用中，业主对于账户资金变动 也应该有基本且合理的知情(qíng)权。”西安市曲江(jiāng)新区一(yī)小区业主王艳对(duì)21世纪经济报(bào)道表示。

　　坐落在西安市西(xī)南方向的高新区汇集了大量新旧住宅项目。“我(wǒ)们小区时间长了，物业维护不(bù)及时，顶层多户漏水。业主(zhǔ)们找(zhǎo)了几次物业，物业都以没有三分之二业主同意
为由，拒(jù)绝维修。”家住昆(kūn)明路的居民王霞对(duì)21世纪经济报道表示(shì)。

　　从走访情况(kuàng)来看(kàn)，部分小区此前代收大修基金不入专户、专(zhuān)项维修资金监管难、业主缴(jiǎo)纳情况不一、业主维修(xiū)启(qǐ)用难等问题屡屡出现(xiàn)。

　　伴随着越来 越多的问(wèn)题暴露，西安市(shì)相关部门对于个人账(zhàng)户(hù)专项维修资金产生的相关问(wèn)题也在逐步解决与完善。

　　在西安市纪委监委联合市级相关部门等多方(fāng)公(gōng)开举办(bàn)的专(zhuān)题栏目中，9个小区中不乏涉及专(zhuān)项维
修资金归集、使用等(děng)相关问题。随后，市住建局迅(xùn)速联合区、县住建部门进行调查核(hé)实、约谈(tán)、整改。

　　“对于个(gè)人账户而言，更为关键的问题在于资金账户补建和续筹。”一位本地地产人士对21世纪经济报道记者表示，“维修资金(jīn)归集政策实施后(h房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护òu)，很(hěn)多老旧房屋、房改房等都未及时建立维(wéi)修资金的(de)账户和数据。另外维修资金账户的资金缺口比较大、续筹难、业主抵触情绪大，这些问题是解(jiě)决个人账户可持续性运
营的(de)关键。”

　　值得一提
的是，房屋养老金制度(dù)推行另一关键则在于公共账户(hù)建(jiàn)立仍 未落地。

　　住(zhù)建部相关司局负责人在接受新华社(shè)记者采访时表示，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担(dān)、不减(jiǎn)损个人权(quán)益(yì)”的原则，由政府 负责建立 。

　　在广东省城规 院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，公共账(zhàng)户资金来源于多渠道筹(chóu)集，比如财(cái)政补贴、土地出让金(jīn)、公积金增值收益等(děng)。不同于个人账户的资金属于个人，须由业主决定如何(hé)支配(pèi)，用(yòng)于业主共用的 部分、共用(yòng)设施。

　　上述本(běn)地(dì)地产人士认为，建立公共账户(hù)应当以市一级(jí)账户的方式(shì)建立，首先(xiān)需要更好发挥市(shì)一级的统筹作用，其次(cì)政府资 金支持房屋安全管理也是行业的重要导向，为后续(xù)的(de)房屋体检、房 屋保险金认缴、房屋维修(xiū)支出等先打基础。

　　激活存量惠及产业

　　事实 上，伴随着(zhe)城(chéng)市发展从大规模增量建设转(zhuǎn)入存量提质改(gǎi)造(zào)和增量结构调整并重的新(xīn)阶段，存量房使用与管理(lǐ)已被提上日程。

　　公开资料显示，2019年 以来，我国(guó)累(lèi)计新开工改造城镇的老旧小区25.88万个，惠(huì)及了(le)4434万户、约1.1亿居民。而今年计划完成好5万个以上老
旧小区改(gǎi)造任务。

　　中信证券(quàn)研报指出，我国住宅专项维(wéi)修资 金不仅使用率不高，而且分(fēn)布严重不均。由(yóu)于维修资金本身和房屋造价绑定(dìng)，一些次新房的(de)养老金账户殷实(shí)，但相当数量的老旧小区缺乏养护(hù)资金来源(yuán)。

　　在房屋养老金制度的推行下，老旧房屋运营维护(hù)难题或将破解。

　　上海(hǎi)市房地产科学研究院发布的一份报告显示，目(mù)前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元(yuán)，上海、北京、杭(háng)州等城市结余超过(guò)百亿元。

　　上海易居房地产研究院副(fù)院长严跃进对21世纪经济报道记者表示，以目前市场上最为关心的一个细(xì)分点为例，房屋养老金制度(dù)的推进(jìn)，首先就会惠及房屋的检测业务。而且(qiě)基于目前对于房屋状况的理解，房屋检测业务是最基础的业务(wù)，其包括一(yī)般隐患、房屋(wū)主体(tǐ)结构、重大隐患等检(jiǎn)查。同时会涉及自建房、空置房、人口密集社区、违规搭建小区、燃(rán)气管(guǎn)道陈旧小区、容易有地震灾(zāi)害小区(qū)、电动车车库隐患多的小区等(děng)各种物业的(de)检测，应该说覆盖(gài)面很广。

　　上述西(xī)安房地产业内人士表示，“此前大多数业主为了节省成(chéng)本，对房屋维修普(pǔ)遍通过求(qiú)助物业(yè)或网络平台找维修工人(rén)来解决。房屋养老金制度落地后，包括(kuò)房屋体(tǐ)检和(hé)检测
行业、设施设备和(hé)工程安装行业、智能设备 和数字化行业、房屋维修管理和服(fú)务(wù)行业等会组(zǔ)合成为一个全(quán)新的产业链。”

责任(rèn)编辑：刘万里 SF014

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