新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随着楼(lóu)市“517新政”效应的减(jiǎn)弱(ruò)，楼市交易在前期走高后，近期出现一定降温(wēn)。

中(zhōng)指研(yán)究院近日发布的报告显示，今(jīn)年8月，22个城市楼市整体成交面积环比下降2.9%，同比下降11.95%。

今年5月(yuè)，提振楼(lóu)市的“517新政”重磅出台，随后各城市纷纷推出落地(dì)政策，其效应也在随后显现。6月，在开发商(shāng)冲击半年业绩的努力下，市场交(jiāo)易规(guī)模达到年内最高。到7月，一些(xiē)房企的推(tuī)盘力度有所(suǒ)减弱，楼市成交规模也出现下降。8月，市场交易(yì)继续降温。

新政效应减弱，需求释放(fàng)不足，被认为是8月市场降温(wēn)的主因。但值得注意的是，8月本身也是市场淡季，加之部分开发商为“金九银十”蓄力，减少了推盘力度(dù)，使得楼市出现短暂的供需双降。

不过，部分城市正在走出独立行情。近几(jǐ)个月，北(běi)京、上海等城市的二手(shǒu)房交易保持在高位(wèi)，显示出这(zhè)些区(qū)域市场的韧性较强。

如今，“金九银(yín)十”已至，但自“517新政”后，楼市政策重新恢复到“小步快跑(pǎo)”的节奏。这种(zhǒng)节(jié)奏能否带动传统旺季的(de)热(rè)度(dù)，成(chéng)为各界关注(zhù)的焦点(diǎn)。

北京、上海走出独立行(xíng)情

虽然8月楼市整体降温，但不同能级的(de)城市(shì)，市场表现并(bìng)不一致。按照中指研究院的统(tǒng)计(jì)，一线城市(shì)楼市成交(jiāo)面积同比(bǐ)上涨5.05%，二线城(chéng)市和三四线城市(shì)则(zé)分别下跌19.73%和13.77%。

在本轮(lún)楼市调整中(zhōng)，一线城市表现出较强的韧性，其新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温中北京、上海的反弹势(s新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温hì)头(tóu)尤其明显。

今年6月和7月，上海二手房成交量分别达到2.6万套(tào)和2.1万套，8月虽(suī)降至1.8万套，但(dàn)仍高于上年同期。

北京于6月末出台了(le)“517新政(zhèng)”的落地政策，7月的二手房成交量便超过(guò)1.5万套。8月(yuè)，北京的二手房(fáng)成交量仍然达到1.4万套。

算上新房成(chéng)交量，近期这两个城市的总体交易规模保持(chí)稳定。考虑到8月是传(chuán)统淡季，两个城市(shì)的交(jiāo)易规模维持在不错的水准(zhǔn)。

58安居客研究院院长张波指出，一线城市中，北(běi)京、上海正在(zài)走出独立行情。他认为，这两个城(chéng)市(shì)的市场韧性较强，且二(èr)手房对一手房的挤压强度不大，客群重叠度相对较(jiào)小(xiǎo)。

事实(shí)上，影响新房和二手房交易的(de)因素并不完全相(xiāng)同。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，在上半年冲击销(xiāo)售目标(biāo)后，一些新房项(xiàng)目开始收回价格折扣，并(bìng)推出中高端(duān)产品，从而追(zhuī)求利润。这也在一定程度上影响了交易(yì)量(liàng)。

另一方面，为备(bèi)战传统旺季“金(jīn)九银十”，房企在8月的推盘规模普遍有所减少。中指研究院指(zhǐ)出，今(jīn)年(nián)1~8月，重点城市商品住宅批准上市面(miàn)积同比下降34%。其中，8月供应量同比下降40%。

相比之下，二手房供应一直较为充足，价格成为影响交易的主要因素。多家(jiā)经纪机构指出，二手(shǒu)房市场(chǎng)仍在延续“以价换(huàn)量”的趋(qū)势，但议价空间正在(zài)减小，业主对价格(gé)更为坚持。因(yīn)此，近几个月的二手房交易规模有所下降。

“原来二手房的议价空间在10%以上，现在降到5%～10%的区间。”一位不具(新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温jù)名分析(xī)师向21世纪经济(jì)报道记(jì)者表示。

中(zhōng)指研究院(yuàn)的(de)统(tǒng)计显示(shì)，今年(nián)8月，百城新建(jiàn)住宅平均价格为(wèi)16461元/平方米，环比(bǐ)上涨0.11%，原因是部分城市优质改善项目入(rù)市，带动价格出现结构性(xìng)上涨。同月，百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，连续28个月下跌，但跌幅较7月有所收窄。

“金九银十”成色待估(gū)

市场降温也(yě)直接影响到房企的销售业绩。中指研究院指出，今年1~8月，TOP100房(fáng)企销售(shòu)总额为2.7万亿元，同比下降38.5%。8月单月，TOP100房企销售额同比下降(jiàng)22.1%，环比下(xià)降2.43%。

近期，上市房企纷纷发布中报，营收、利(lì)润双双下降成为行业共性。不少企业高管在业绩会上指出，要改善这种局面，最(zuì)终仍需寄望于市场的持续升(shēng)温。

近期，随着(zhe)传统(tǒng)营销旺季“金九银十”的到来，不少房企正在跃跃欲试。

前述上市(shì)房企负责人表(biǎo)示，为备战“金九银十”，公司已提前对推(tuī)盘项(xiàng)目、价格折扣措(cuò)施作(zuò)了安(ān)排，并给区域公司设(shè)定了销售目标。

但他同时指出，“517新(xīn)政”效应减(jiǎn)弱，一些(xiē)项目的蓄客情况并不理想，既有的营销措施能否达到效果，自己“心里没底”。

今年8月，各地出台楼市政策超50条。其中成(chéng)都、长沙等地优化限贷政策，并因区施策；深圳(zhèn)、长沙发布征集商品房用(yòng)作保障性住房的公(gōng)告。中指研(yán)究院指出(chū)，截至8月底，已有约30城(chéng)发(fā)布国(guó)企收储公告。

自“517新政”后，楼市(shì)政策重新恢复到“小步快(kuài)跑”的节奏，其能否(fǒu)带动“金九银(yín)十”的(de)热度，是业界关(guān)注的重点。

分析人士指出，9月(yuè)和10月，各地有望加快楼市政策(cè)的出台节奏，从而进一步激活市场。其中，一线城市(shì)限购(gòu)政策存在优化空(kōng)间，部分三四线城市(shì)也(yě)可能推出较大力度的措施(shī)，带动国庆长假期间的返乡置业。

中指研究院研究(jiū)副总监徐跃(yuè)进表示，进入“金九银十”，短期内核心城(chéng)市新房市场活跃度(dù)或将小幅回升。但近两年(nián)土地(dì)交易(yì)明(míng)显降温，供应缩量有可能(néng)制约房企的供货能力，进而拖累销售恢复。同时，居民收入预期(qī)等长期因素尚未有明(míng)显改善(shàn)，新房市场整体仍承压。

相比之下，在“以价换量”的背景(jǐng)下，重点城市二手房市场有望保持一定的活跃度。

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