传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起

　　蓝鲸新(xīn)闻9月10日(rì)讯(xùn)（记者 崔陆鹏）在(zài)市场传闻(wén)有(yǒu)关方面正(zhèng)在考虑进一步下(xià)调(diào)存(cún)量房(fáng)贷利率之(zhī)际，存量房贷利率下调的可能性有多大，引发 广泛
讨论。

　　针对(duì)前(qián)述存量房贷下调的传闻(wén)，蓝(lán)鲸新闻致电多家银行(xíng)北京个贷中心，均被告知，目前不知情。

　　克而瑞集团(tuán)董事长(zhǎng)、上(shàng)海(hǎi)易居房地产(chǎn)研究院执行院长丁祖昱称，“随着新旧房(fáng)贷利差的逐渐扩大，存(cún)量房贷利率仍有进一步下调的空间。事实(shí)上，‘517’新政以来，随着增量房(fáng)贷利率下行(xíng)，存量房贷利率下(xià)调(diào)呼声(shēng)再起。”

　　丁祖(zǔ)昱认为，如果能够尽快调降(jiàng)存量房贷利(lì)率，可有效减轻居民(mín)的负债压力，释放购买 力(lì)，从而提振居民支付能力和消费信心，刺(cì)激 消费回升，为经济增长提供(gōng)动力。

　　购房人关(guān)心房贷加点是(shì)否将有调整(zhěng)

　　蓝鲸新闻采访北京、上海、深圳多位购房人发现，对于下调存量房贷利率(lǜ)，当(dāng)前他们最为关注的房(fáng)贷加点是否将有调整。

　　据了解，目前(qián)三地存量(liàng)房(fáng)贷加点介于30个BP至55个BP之间。北京购房人段武表示，“如果不取消加点，即使我的存量房贷随
LPR下调(diào)后(hòu)，也(yě)下调(diào)极有限。”

　　据广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心
首席研究员李(lǐ)宇嘉统计，2019年10月(yuè)至
2022年5月，北京、上海、深圳、厦(shà)门几个重 点城市首套房贷利率普遍在(zài)4.8%至5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。

　　而根(gēn)据人民银行披露，2023年9月
末存(cún)量(liàng)住(zhù)房贷款加权平(píng)均利(lì)率为4.29%；考虑存量房贷的重定(dìng)价效应，若大部分存
量(liàng)房贷在2024年1月1日重定价，在2024年初重定价完(wán)成之后，存(cún)量住房贷款加权平均利率约为4.19%。

　　今年(nián)以来，贷款市场报价利率（LPR）经历了两次调整，2月5年(nián)期以上LPR单边下(xià)调25BP（基点）至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，累计已下调35个BP。

　　据蓝鲸(jīng)新闻了解，目(mù)前，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，北京、上海、深(shēn)圳目前(qián)三(sān)地存量房贷加点介于30个BP至55个BP之间。以北京为例，目(mù)前存量(liàng)房贷利率多为4.3%-4.75%，新增商品房首(shǒu)套利率多在3.4%-3.5%，之前利息差已超过100个BP。另有部分城市首套(tào)房贷(dài)款利率降至3%以(yǐ)下，例(lì)如，在广州，部分商业银行首(shǒu)套房贷利率可(kě)低(dī)至2.89%，与公积金2.85%的利(lì)率几乎持(chí)平。

　　当
前(qián)市场巨大的利率差，使得更多人提(tí)前(qián)还贷。中金(jīn)公司近(jìn)期统计数据显示(shì)，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存(cún)在使用消费贷(dài)和经(jīng)营贷置换按揭的空(kōng)间。

　　“投资理财买(mǎi)黄金不如(rú)还房贷。”这是陈名过去(qù)两年最明显的感受。陈名2022年(nián)在北京郊区购买了一套
住宅，商贷(dài)90万元，利率在当时的基准利率4.9%的(de)基础上上浮55个BP，为5.45%，贷款(kuǎn)20年，等额(é)本(běn)息月 供6165.6元。经过几(jǐ)轮LPR调整和去年存量房贷利率下调(diào)，至今他的房贷利率已(yǐ)下降(jiàng)至(zhì)4.75%。“上半年我(wǒ)银行理财产品的平均收益(yì)率才2.8%，利(lì)差接近2%。”基于此，近期(qī)，陈名(míng)东拼西凑(còu)将房贷余款近(jìn)60万元一次性还清了。

　　在上(shàng)海，去年刚刚(gāng)购(gòu)买新房的张娜则在“蚂蚁搬家”式的提前还贷(dài)。去年(nián)3月，她与丈夫(fū)共同购买一(yī)套价值600余万元的(de)婚房，200 多万首付款，此外(wài)商业贷加公积金贷款 400 万(wàn)，贷款年限(xiàn) 30 年，商贷利率为(wèi)4.55%，月供 2.1 万元。“跟现在3.5%的利(lì)率相比，太高了。”张娜(nà)称，再贷款前他们(men)就与银行协商过可提(tí)前还款，“现在只要能预约(yuē)上，有结余就提前(qián)还(hái)。”

　　多地再启“商(shāng)转公”，核(hé)心城(chéng)市少有
开展

　　虽然存量房贷利率是否会下调目前不得而知，但近期，山东青岛、江西赣州、吉林长春、安徽宣(xuān)城等多个(gè)城市住房公(gōng)积金(jīn)中心发布“商转公”政策，借款(kuǎn)者可根据相关(guān)规(guī)定，将部分（或(huò)全(quán)部）商贷转换成公积金贷款，由此降低买房人(rén)还贷压力。

　　以山东(dōng)青岛为例，假设商贷利(lì)率为3.95%，公积(jī)金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后(hòu)，公积金贷款月供比商业(yè)贷款减少365.88元，一(yī)年可节省4390元，30年可(kě)节(jié)省13.17万元。

　　据传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起蓝鲸(jīng)新闻不完全统计，截至目前，全(quán)国已有超30个城市陆续执行或优化“商转公(gōng)”政策(cè)。

　　不过，当前大部分(fēn)一、二线城(chéng)市尚未开启该业务。究其原因，或与资金池存在缺(quē)口有关。

　　杭州住房(fáng)公积金管理中心在 问政平台咨询回复前述(shù)问题(tí)就表示，公积金资金使用率(lǜ)持续处(chù)于高位，还需通过融(róng)资来(lái)解决流动性问题，暂不具备开展此类(lèi)业务的能力和条件；南京住房公积金管理中心此(cǐ)前也表示，住
房公积金(jīn)资金使用率仍在高位运行（100%以上），所以目前不具(jù)备探索(suǒ)开展“商转公”业务的条(tiáo)件，以保证正常的公积金(jīn)贷款业务不受影响。

　　亦(yì)有观点认为，可通过 “转按揭”来(lái)降(jiàng)低存量(liàng)房贷利(lì)率。所谓存量房贷转按(àn)揭，指的是在(zài)取消房贷利率下限的基础上，进一步放开(kāi)银行机构对于(yú)存量房贷的竞争，从而实现存量房贷(dài)利率(lǜ)的(de)下调。

　　中指研究院(yuàn)市场研究总监陈(chén)文静则认为，当前各地存量房贷(dài)利(lì)率执(zhí)行情况不一(yī)，下调存量房(传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起fáng)贷利率的方式中，在当前的市场(chǎng)环境下，借(jiè)款人与原商业银行内部置换(huàn)或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过(guò)不同银行之 间转按(àn)揭的方式，或(huò)造成更大市场竞争(zhēng)，对预期的稳 定将形成扰动。

　　文中陈明、张娜、段武均为化名。

责(zé)任编辑：王馨茹

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