存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来(lái)源：时代财经

　　作者(zhě)：王晨(chén)婷

　　“存量房(fáng)贷降到多少你才不提前还贷？”这是最近社交网(wǎng)络上时常被讨论的话题(tí)。

　　新房利(lì)率一(yī)降再降。据(jù)瑞银方面估算，如(rú)今，新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？利(lì)率平均达逾(yú)4.1%。80个(gè)基点的差距下，存量房贷(dài)高位站岗者“绷不(bù)住了”。

　　与此(cǐ)同时，大(dà)行房贷规模缩水(shuǐ)、个人住房贷(dài)款不良率抬头。近期(qī)，市场关于存量房贷降(jiàng)息的(de)讨论再起，有消息称，存(cún)量按揭客户有(yǒu)望与银行重新协(xié)商房贷利率。

　　9月5日，关于招商银(yín)行APP北京地区开始测(cè)试(shì)“存量房贷利率调(diào)整”功能的消息，也引起不少关(guān)注(zhù)。对此，招商银行方面表示，网传该(gāi)行APP截图中的“存(cún)量房贷利率(lǜ)调整”是去年上(shàng)线的功能，针对的是上轮房贷利率调整业务的办理，并非(fēi)当前市场讨论的本轮房贷利(lì)率调整。

　　还有消息称，也可以将现有按揭贷款直接转入其他(tā)银行，并重新签(qiān)订按揭合同。据称，该方案可能(néng)对首(shǒu)套(tào)和二套都适用，首次下调可能发生在未来几(jǐ)周内(nèi)。

　　瑞银(yín)大中华金(jīn)融行业研究(jiū)主管颜湄之预计，央行或在(zài)数月(yuè)后(hòu)下调(diào)存量(liàng)房贷利率。

　　但存量房贷降息，压力与(yǔ)动力并存，首(shǒu)当其冲的就是拖累银(yín)行(xíng)息差。招商银行行长王良日前明确表示，该政策还(hái)没有得到确认(rèn)，如果落地将对银行业的存量(liàng)按揭利率带来一定(dìng)负面的影响。

　　百万房(fáng)贷有望少还12万

　　事(shì)实上，存量房贷降(jiàng)低并(bìng)不是新鲜事。在去年9月，存量房(fáng)贷利率已经(jīng)进行(xíng)过一次统(tǒng)一调整。

　　当(dāng)时的政策主要面向存量首套房，要求存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放时(shí)的(de)城市下限。央行指出，政策实施首周(zhōu)有98.5%符合条件(jiàn)的存(cún)量首套(tào)房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP，即(jí)居民每年减少偿(cháng)付1584亿元。

　　按照央行发(fā)布的(de)《2023年第四季(jì)度中国货币政策执行报告》，截至2023年(nián)底，已有超过23万亿元存量房(fáng)贷的利率(lǜ)完成下调，调整后加权平均(jūn)利(lì)率(lǜ)是4.27%。

　　如果具体到借款人，按照100万元按揭贷款、等额本息(xī)还款计算，存(cún)量按揭利(lì)率下调70bp，估算可降低借款(kuǎn)人月供约400元，节(jié)约月(yuè)供和总(zǒng)还款额约5%。

　　若(ruò)新一轮存(cún)量房贷降息落地，可能会降多少？

　　开(kāi)源证(zhèng)券首席宏观分析师何(hé)宁在接受时代(dài)财经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。具体的操作可能涉及两方(fāng)面，一是面向存(cún)量非首套(tào)房、类似于(yú)2023年(nián)9月的补降，存量非首套房贷规(guī)模(mó)约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付(fù)788亿元-1182亿元。

　　第二种可能性，即跟(gēn)进“517新政”。今年5月17日取(qǔ)消(xiāo)房贷利率下限后，二季度加(jiā)权平均房(fáng)贷利率迅速下(xià)降24BP，而存量房贷并未享有，该部分若(ruò)按30-40BP计算，则居(jū)民每年减少偿付1134亿元(yuán)-1515亿(yì)元。

　　如果假设全部按揭贷款利率通过(guò)转(zhuǎn)按揭和自主调(diào)整的形式下(xià)调至新发放利率水平，中金研报估算，存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每(měi)年(nián)约2400亿元。

　　按照100万元按揭贷(dài)款(kuǎn)、30年期(qī)等(děng)额本息还款计算，存量按揭利率(lǜ)下(xià)调60bp估算可(kě)降低(dī)借款人月供约340元，总还款额大约能省下12万元。

　　房贷降息博弈

　　上(shàng)海首席经济学家金(jīn)融发(fā)展中心副主任刘煜辉近期表示，中国应该大幅度(dù)地降低存量房(fáng)贷(dài)（38万(wàn)亿元）的利息水平，甚(shèn)至完全可(kě)以与10年期和30年(nián)期的长期国债利率绑定。因为中国没有完备的个(gè)人破产制度(dù)，与国际上通行做(zuò)法比较，中国的银行承担的风险实际上是要小很多(duō)的(de)。

　　然而，备受期(qī)待的存款房(fáng)贷降息想要(yào)落地，还存在不少压力。

　　国盛金融研究团(tuán)队预测，若存(cún)量(liàng)房贷利率下调，预计实(shí)际降(jiàng)幅(fú)将小于45bps，对银行息差产(chǎn)生约6bps的负向影响，对净利润增速影响约-5.3%。

　　净(jìng)息(xī)差，一般用以衡量(liàng)银行(xíng)生息资(zī)产的获(huò)利能力，也就是赚钱的能力，是银(yín)行核心的(de)效益性指标之(zhī)一，而净息(xī)差降低(dī)，则意味着银行(xíng)从传统存(cún)贷业务(wù)中获取的利(lì)润在持续减少。

　　近期，银行净息差逐渐止跌(diē)，但仍处历史最低水平。截(jié)至2024年6月末，42家A股(gǔ)上市银行的(de)平均净息差为(wèi)1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市银行净息差低于1.8%的“警戒线”。

　　不过，中金研报认为，虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成(chéng)影响，但(dàn)假(jiǎ)设负债成(chéng)本(běn)同步调整，预计(jì)对于息(xī)差的总体影响是中性的。

　　“实际上，即使(shǐ)不(bù)调整存量按(àn)揭(jiē)利率，居民可能仍在通过提前还(hái)贷、或者是通过经营消费(fèi)贷置换等方式对银行息差(chà)形成压力。”研报称，息(xī)差能(néng)否(fǒu)企稳，根本上取决于(yú)居民(mín)是否(fǒu)通过偿债压(yā)力降低实现信贷需求的(de)改善。

　　提前还贷的现象“风靡”近一年，按揭早偿率仍(réng)位于14%左(zuǒ)右的高位(wèi)，还可能存在(zài)使用消(xiāo)费和经营(yíng)贷置换按揭的空间。在提前还贷压(yā)力较大的情况下，调整存量房贷利率在一定程度上对银行和借款人来说(shuō)是“双赢”，也(yě)能释放更多消费活(huó)力。

　　但若考虑“转按揭”，银行要面(miàn)临的压(yā)力或许更大。

　　转按揭(jiē)，简(jiǎn)单来说，是将目前(qián)房贷换成其他银行利率更低的房贷。颜(yán)湄之估计，若(ruò)允许按揭贷款(kuǎn)人自行转(zhuǎn)换(huàn)银行，就会刺激(jī)竞争，可(kě)能(néng)会(huì)把银行的按揭利率拉得(dé)更低，或跌至2.1%-2.3%，对银(yín)行利润(rùn)影响严重(zhòng)。她(tā)预计，目前不会完全开放转换按揭，但(dàn)若(ruò)最终要市场化的话(huà)，相信会(huì)朝着此方向发展。

　　招商银行行长王良日前(qián)在业(yè)绩发布会上表示，招行还没有接到宏观按揭管理部门，人民银行或者国家金(jīn)融监督(dū)管(guǎn)理总(zǒng)局的(de)意见，也没(méi)有征求过银行意见。“这方面政(zhèng)策推出的话，对银行业的存量按揭利率带来(lái)一定负(fù)面的影(yǐng)响(xiǎng)。宏观管理部(bù)门会做(zuò)好充分论证和研究，推出这样的(de)政策。”王良表示(shì)。

　　广东省城乡规划院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉建(jiàn)议，尽可能一次性降(jiàng)到中长期定期(qī)存款利率的水(shuǐ)平，让居民形成按揭仍(réng)旧是低利率、普惠利率(lǜ)的观感和印象，进而减少提前还贷，鼓励按揭买(mǎi)房。

　　“尽管此举可能降(jiàng)低银行利率，但可(kě)以减(jiǎn)缓提前还(hái)贷和不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来(lái)，即便利率低了，总利润(rùn)也是不变的，而且资金成本也下降了(le)。对商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的影响，趋势上无法扭(niǔ)转，但斜率上可以缓解下滑。”李(lǐ)宇嘉对时代财经说(shuō)。

　　对于借(jiè)款人来说，比起期待存(cún)量(liàng)房贷(dài)利率的调整，目前更现实的方式或许(xǔ)是“商转公”。

　　近期，已有山东青岛、江西赣州(zhōu)、安徽宣(xuān)城等近30个城市的住房公积金中(zhōng)心发布(bù)“商转公”政策(cè)，借款(kuǎn)者可根据相关规定(dìng)，将部分或全(quán)部(bù)商贷转换成公积金贷款。

　　以商贷利率(lǜ)3.95%为例，公积金(jīn)贷(dài)款首(shǒu)套利率为2.85%，选择等额(é)本(běn)息贷款60万元(yuán)、期(qī)限30年(nián)，“商转公”后，公积金贷款(kuǎn)月供比(bǐ)商业(yè)贷款减少365.88元，一年节省4390元(yuán)，30年将节省13.17万元。

　　目前，北上广尚未跟进“商转公”政策(cè)。今年5月，广州住房公(gōng)积(jī)金管理(lǐ)中心曾在回复居民问询(xún)时表示，目前国内开展“商转公”业务(wù)的城市除深圳，基本均为体量(liàng)较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。

责任编(biān)辑：王馨茹

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