南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右

“2021年高峰期的(de)时候，学区(qū)房出来一套卖一套。一些(xiē)比较好的学区，不乏客户看完房当场下定(dìng)。”在南京教育强(qiáng)区鼓楼(lóu)区，数名资深(shēn)中介没想到，三(sān)年前还高不可攀的(de)南京学区房，现在已经跌出了(le)“白菜价”。

较为典型的小区有清河新寓一村，该(gāi)小区对口金陵汇文小学和金陵汇文中学（简称“双汇文”）。“金陵汇文这几年对初三生抓得很严，今(jīn)年中考的成绩很好。目前在南京公办初中排名前列。”中介(jiè)李园对时代财经表示。

而高分喜报并未支撑起双汇文(wén)学区房(fáng)的房(fáng)价。今年7月，该小区(qū)成交了一套62.7平方米的两室户型，成交总(zǒng)价为233万(wàn)元，成交(jiāo)单价3.7万元/平方米(mǐ)；而2021年(nián)成(chéng)交的同户型，成交总价为570万元，单价为9.2万元(yuán)/平方米。以此来(lái)看，三年间(jiān)房价回调约六成。

李(lǐ)园对时代财经表示，前述房源之所以能以233万元的低价卖出，主要因为(wèi)当时行情(qíng)较差(chà)，再加上(shàng)这套房子在顶楼7楼。今年(nián)5月至7月，小区已经卖了一批低价房(fáng)源(yuán)，后续再(zài)难有如此低(dī)的成交价(jià)。

李园(yuán)表示，总的来(lái)说，2021年，该小区(qū)中(zhōng)间楼层(céng)房源的成(chéng)交价约为10万元/平方米，40多平方米(mǐ)的房源的折合均价能到12万元/平方米，而现在中间楼层房源的成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元/平方米左右，下调明显。

在链家官(guān)网上，清河新寓一村(cūn)于(yú)5月至7月成交了10套二手房，均未显示成交单价。该(gāi)小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方(fāng)米，这主(zhǔ)要由于少部分长期挂牌的高(gāo)价(jià)房源拉高了均价。8月新近发(fā)布的数套60多平方米的两房户型，挂牌均价(jià)南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右约为5.38万元/平方米-5.8万元/平方米。

双(shuāng)汇文学区房相(xiāng)对有(yǒu)含金量。近日，一份(fèn)南京学区房6-7月成交明细显示，一些南京二梯队中学的学区房(fáng)，最低成交总价为140万元左(zuǒ)右，甚至低至百万(wàn)元出头。一些南(nán)京二梯队小学学(xué)区(qū)房，总价可低至百万元以下。

南师附(fù)小为南京玄武区(qū)一梯队小学。时代财经自中(zhōng)介张林处得知，对口南师附小、梅园中学的大纱帽巷38号，一套31.11平方米的房源近期以120万元成交(jiāo)。

张林感受到(dào)：“2019至(zhì)2021年，是(shì)南京学区房(fáng)行(xíng)情(qíng)高峰。2021年迄今，房价约降了一半左(zuǒ)右。成交量方面，我们片区约少了两三成。以前有买家会提前两三年来买学区房，现在这部分买家基本没(méi)有了。”

“单量少了(le)，单价低了，我们的收入也少了(le)。比方说(shuō)，行情好的时(shí)候一年能赚个(gè)二三(sān)十万，现在一年可能(néng)赚个十(shí)万(wàn)八万(wàn)。”张林表示(shì)。

赤壁路小学是南京(jīng)鼓(gǔ)楼区第二梯队的小(xiǎo)学。时(shí)代(dài)财经(jīng)自中介王勉处得知，近期，对(duì)口该小学的龙吟广(guǎng)场一(yī)套48平方米的公寓式住宅，以76万元成(chéng)交(jiāo)。附近的普通老小区的两房户型学区房，总价也仅需100多万(wàn)元。王勉感受到，学区房价格较高峰期跌了一半，单量较2021年缩水一半。

南京学(xué)区(qū)房降温，一方面源于二手房整体行情降温，另一方面源于学区房概念(niàn)的弱化。王勉认为(wèi)：“现在学区房(fáng)的概念已经淡化(huà)掉了。对于一些顶尖的小(xiǎo)学而(ér)言，学(xué)区面临扩(kuò)容，周边一些较为普通的小区纳入(rù)同一学(xué)区。学区房含金(jīn)量(liàng)大打折扣。而对于一些(xiē)二三线的学区(qū)房，房价基本和非学区房差不多。”

学区房价格回调，投资客退(tuì)场，惠及(jí)更多刚需购房者。“以前投资客和家长相(xiāng)互抬价，没(méi)有钱(qián)就上不了好学校。”张林表示，现(xiàn)在(zài)投资客基本没(méi)有了。而且南京房贷利率低，买(mǎi)房成本低。再加上(shàng)房价下调，学区房的租售比已(yǐ)相当划算。不少学区房业主将房源出租得到(dào)的回报已能覆盖房贷利息，同(tóng)时能解(jiě)决小孩(hái)上学(xué)的问题(tí)。

李园(yuán)对时(shí)代财经举例道：“最近刚(gāng)成交了一(yī)个(gè)客(kè)户，花238万元(yuán)卖了银城(chéng)小学(xué)、汇文中学(xué)的(de)双学区房，56平方米。他(tā)们之前从来没考虑(lǜ)过鼓楼买(mǎi)学区房(fáng)，之前(qián)要四五百万，南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右根本(běn)买不起。降价后，确实有能力够一够了(le)。”

‌今年5月，南京发布购房首付降低、房贷利息下调、户口新政、以旧换新等多项楼(lóu)市(shì)新政(zhèng)。‌有中介感(gǎn)觉(jué)到(dào)，政策的热度(dù)逐渐传导到学区房市场，8月份的成交(jiāo)量开始回(huí)暖。带看了四年的赤壁路小学学区房的中介王勉，在忙碌(lù)对接客户之(zhī)余，自己也(yě)考(kǎo)虑在附近买套老破小作为婚房，最好带点学区属性。

（文中人名(míng)均为化名。）

“2021年高峰期的时候，学区房出(chū)来一套卖一套。一些比南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右较好的学区，不(bù)乏客(kè)户看完房当场下定。”在南京教育强区鼓楼区，数名资深中介没想到，三年前还高不可(kě)攀的南京学区房，现在已经跌出了“白菜价”。

较为典型的小区(qū)有(yǒu)清河新寓一(yī)村，该小区对口金(jīn)陵汇文小学(xué)和金陵汇文中学（简称“双汇文”）。“金陵(líng)汇文(wén)这(zhè)几年对初三生抓得(dé)很严，今年中考的(de)成绩很好。目前(qián)在南(nán)京公办初中排名(míng)前列。”中介李园对(duì)时代财经表示。

而高分喜报并未支撑起(qǐ)双(shuāng)汇文学区房的(de)房价。今年7月，该小区成交了一套62.7平方米的两室户型，成交总(zǒng)价(jià)为233万元，成交单价3.7万元(yuán)/平方米(mǐ)；而2021年成交的同户型，成交总(zǒng)价为570万元，单价为(wèi)9.2万元/平方米。以此来看，三(sān)年间房价(jià)回调约六成。

李园对时(shí)代财经表示，前述房源之所以能以233万元的(de)低价卖出，主要因为当时行(xíng)情较差(chà)，再加上这套房子在顶楼7楼。今年5月至7月，小区已经卖(mài)了一批低价房源，后(hòu)续再难有如此低(dī)的成交(jiāo)价(jià)。

李园表示，总的来说，2021年，该小区中间楼层房源的(de)成(chéng)交价约为10万(wàn)元(yuán)/平方米，40多平方米的房源的折合均(jūn)价能到12万元/平方米，而现(xiàn)在中间楼层房(fáng)源(yuán)的(de)成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元/平方米左右，下调明显。

在链家官网上，清河新(xīn)寓一村于(yú)5月至7月成交了10套(tào)二(èr)手房，均未显示(shì)成交单价。该(gāi)小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米，这主要由(yóu)于少部分长期挂牌的高(gāo)价(jià)房源拉(lā)高(gāo)了均价。8月新近发布的数套60多(duō)平方米的两房户型(xíng)，挂牌均价约为5.38万(wàn)元/平方米-5.8万元/平方米。

双汇文学区房相对有含金量。近日，一份南京(jīng)学区房(fáng)6-7月(yuè)成交明细(xì)显示，一些南京二梯队(duì)中学的学区房，最低成(chéng)交总价为(wèi)140万元左右，甚(shèn)至低至百万元(yuán)出(chū)头。一些南京二梯队小学学区房，总价可低至百万元(yuán)以下。

南师(shī)附小为南京玄武区一梯队小学。时代财经自中介张林处得知，对口(kǒu)南(nán)师附小、梅(méi)园中学(xué)的大(dà)纱帽巷(xiàng)38号，一(yī)套31.11平(píng)方(fāng)米(mǐ)的房源近期以(yǐ)120万元成交(jiāo)。

张(zhāng)林感受到：“2019至2021年，是南京学区房行(xíng)情高峰。2021年迄今，房(fáng)价约降了一半左右。成交量方面，我(wǒ)们片区约少了两三(sān)成。以前有买家会(huì)提前两三(sān)年来买(mǎi)学区房，现在这部分买家基本没有了(le)。”

“单量(liàng)少(shǎo)了(le)，单价低了，我们的收入也少了。比方说(shuō)，行情好的(de)时候一年能赚个(gè)二三十万，现(xiàn)在一年可能赚(zhuàn)个十万八万。”张林表示。

赤壁路小学是南京鼓楼区第二梯队的(de)小学。时代财经自(zì)中介王勉处得(dé)知，近期(qī)，对口该小学的龙(lóng)吟广场一套48平方米的公寓式住宅(zhái)，以76万元成交。附(fù)近的普通老小区的两房(fáng)户型(xíng)学区(qū)房，总(zǒng)价(jià)也仅需100多(duō)万元。王勉感受到(dào)，学区房(fáng)价格较高峰期跌了一半，单量较2021年缩水一(yī)半。

南京学区(qū)房降温，一方面源于二手房整体行情降温，另一方面(miàn)源于(yú)学区(qū)房概念的弱化。王勉认为：“现在学区房的概(gài)念已经(jīng)淡化掉了。对于一些顶尖的(de)小学而言，学区面临扩容，周(zhōu)边一些(xiē)较为普通的小区纳入同一学区。学区房含金(jīn)量大打折扣。而对于(yú)一些二三线的学区房，房(fáng)价基本和(hé)非学区房差不多。”

学区房价格回调，投资(zī)客(kè)退场，惠及更多刚需(xū)购房者。“以前投资客和家长相互抬价(jià)，没有钱就上不(bù)了好学校。”张林表(biǎo)示，现(xiàn)在投资客(kè)基本(běn)没(méi)有了。而且(qiě)南京(jīng)房贷利率低，买房成本低(dī)。再(zài)加上房价下调，学区房的租售比已相当划算。不少学区房业主将房源出租得到的(de)回报已能覆盖(gài)房贷(dài)利息，同时能解决小孩上学的问题。

李园对(duì)时代财经举例道：“最(zuì)近刚成(chéng)交(jiāo)了一个客户，花238万元卖了银城小学、汇文中学的双学区(qū)房，56平方米。他们之前从来没考(kǎo)虑过鼓楼买学区房，之前(qián)要(yào)四五百万，根本买不(bù)起。降价(jià)后，确(què)实有(yǒu)能力够(gòu)一够了。”

‌今年(nián)5月，南京发布购房首付降低、房(fáng)贷利息下调(diào)、户口新政、以旧换新等多项楼市(shì)新政。‌有(yǒu)中介感觉到(dào)，政策的(de)热度逐渐传导到学(xué)区房市场，8月份的成交(jiāo)量开始回暖。带看了四年的赤壁路小学学区房的中介王勉，在忙碌对接客户之余，自己也考虑在附(fù)近(jìn)买(mǎi)套老破小作为婚(hūn)房，最好带点学区属性。

（文中人名均为化名。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右