又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添(tiān)重磅新品。

4月30日，中金印力REIT将正式上市(shì)交易。随着这(zhè)只REIT上市，首批4只消费基础设施REITs全(quán)部成功上市。

值得一提的是，就在日前，已上市的3只消费(fèi)REITs刚刚发(fā)布(bù)首份成绩单，一季度可分配金(jīn)额基本达到(dào)预期(qī)，底层(céng)资产出租率维持较高水平。

第四(sì)只(zhǐ)消费REIT明日上市(shì)

据深(shēn)交所消息，中金印力消费REIT将于4月30日(rì)起在(zài)深交所上市交易，成为第四只上市的消费类基础设(shè)施公(gōng)募REIT。

上(shàng)市交易公告(gào)书显示，中金印(yìn)力(lì)消费REIT基金份额总额(é)达到10亿(yì)份，存续期设定为25年。在此前的发行阶段(duàn)，中金印力(lì)消费REIT就受到(dào)认(rèn)购资金追捧，公众发售部分提(tí)前结束募集。

公告(gào)显(xiǎn)示，中金印力消费REIT的募集资(zī)金总额为32.6亿元人民币，其投(tóu)资目标(biāo)主要是获(huò)取(qǔ)基础设施项(xiàng)目租金(jīn)、收费等稳定现金流。基金(jīn)的投资策略(lüè)规(guī)定(dìng)，投资于基础设施资产支持(chí)证券的比例不(bù)低于基(jī)金资产的80%，以确保投资组合的稳定性和收(shōu)益性(xìng)。

截至2024年4月(yuè)23日，机构投资者在该基(jī)金的持有份额(é)占比高达96.21%，个人投资者的持有份额(é)则为3.79%。前十名(míng)持有人中，包括了印力商(shāng)用置业有限公司和深圳市地铁集团有(yǒu)限公司等知名企业。

从中金印力消费REIT的底层资产——杭州(zhōu)西溪印象城来(lái)看，其(qí)在2014年(nián)至(zhì)2022年的年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率约为98.1%，截(jié)至2023年9月30日出租率已达到99.6%。自2013年(nián)开业以来，该项目营业额呈上升趋势，2022年总营业额超过35亿元；2023年1-9月的营业(yè)额突破32亿元，再(zài)创(chuàng)历史新高。

作为万科旗下的购(gòu)物中心开(kāi)发与运营平台，印(yìn)力集团截至2023年10月的运营管理项目超(chāo)164个，遍布全国53个城市，管理面积(jī)近1200万平(píng)方(fāng)米，资产规(guī)模近1000亿元。

去年底，首批4只消费基础设施(shī)REITs正式获批，今年(nián)一季度，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业(yè)REIT3只消费(fèi)类REITs先后完(wán)成募集(jí)，并于3月中旬成功上市(shì)交易。

从3只已上(shàng)市消费REITs表现(xiàn)来看(kàn)，嘉实物美消费REIT表现最佳，上市一个(gè)多月以来涨超(chāo)4%，华夏华润商业REIT也取得正(zhèng)涨幅。

首批消费类REITs一季报符合预期又一只消费REIT，明日上市！>

上市一个月后，我国首批上市的三(sān)只消费类基础设(shè)施公募REITs一季报揭晓，首次交出的成绩单基本符合预期。

整体来(lái)看，嘉实物美消费REIT、华夏金茂REIT、华夏华润商业REIT三个项(xiàng)目(mù)一季度可分(fēn)配金额基本达到预期，其中物(wù)美消(xiāo)费REIT可供分配金额达成率最(zuì)高(gāo)。

一季(jì)报显示，嘉实物(wù)美消费(fèi)REIT自今(jīn)年1月31日成立以来营收为1887.58万元，净利润达(dá)663.93万元(yuán)，可(kě)供分配金额为1211.32万元。此(cǐ)前招(zhāo)募说明(míng)书显示，2024年可(kě)分配(pèi)金(jīn)额的预测值为6699.55万元，预(yù)测现金分派率为6.68%，若按成立时间占全年比重进行加权，报告期内可分配金(jīn)额完成率为18%。

华夏金(jīn)茂(mào)商业REIT一季报实现收入为1462.13万元，净利润达到281.87万元，当期可供(gōng)分配金额为887.27万元，2024年度预测值为5254.29万元，成立两个月达成其(qí)中的16.88%。

作为目前市(shì)场规模最大的消(xiāo)费REITs，华夏华润(rùn)商业REIT自2月(yuè)7日成立以来实现可供分配金额5122.89万元，招募说明书显示，全年预测(cè)值为3.41亿元，占比15%。

值得一提(tí)的是，华夏华润(rùn)商业REIT报告期内实(shí)现营收为1亿元，净利润(rùn)为(wèi)-426.58万元。另据招(zhāo)募说明书显示，2024年净利(lì)润预测为-4183.36万(wàn)元，年度核(hé)心支出用于购(gòu)买项目公司股权。2025年(nián)，这一预测(cè)数字(zì)将回正至1332.28万元。

一(yī)季报显示，三只消费类REITs项目的出租率均(jūn)保持在高位，均(jūn)超98%。

嘉实物美REIT的底层基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目是以超市为主力店的社区商业，包括位于北京市(shì)的(de)大成项目、玉蜓(tíng)桥项目、华(huá)天项目和德(dé)胜门项目。截至2024年3月末，上述资产整体出租率为98.33%，招(zhāo)募(mù)说明书显示，2023年6月末(mò)，四(sì)个项目的总出租率为88.71%。

作为华夏华润商业REIT底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)青岛万(wàn)象城，截至一季度末出租率为99.16%，较去(qù)年年(nián)中的(de)98.49%进一步提升。华夏金茂REIT底层资产长沙览秀城一季度末(mò)出(chū)租率维持在98.26%。

值得(dé)一提(tí)的是又一只消费REIT，明日上市！，从整个公募REITs市场看，3只(zhǐ)消(xiāo)费类REITs一(yī)季度(dù)出租率排名较为居前(qián)。消费类REITs底层资产租(zū)户结构相对稳定、分(fēn)散化程度较高的特点，相较产权类资产而言，集中退租风险更低。

此外，一季(jì)报显(xiǎn)示，多只消(xiāo)费REITs将引流增(zēng)收、提升品牌作为底层(céng)资产运营的核心方向。比(bǐ)如(rú)，华夏金茂REIT一季报称(chēng)，长沙览秀城项目合理利用(yòng)场内空间，通(tōng)过多经业务和联营代销业(yè)务丰富消费场(chǎng)景并(bìng)拓宽了收入来源。华润商(shāng)业REIT则指出，青岛(dǎo)万象城正在进行局部(bù)业态主动优化调整与装修改造，进一步提(tí又一只消费REIT，明日上市！)升项目资产价(jià)值和收益水平。‍‍‍‍

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