万科再发声！管理层将增持，郁亮：股价距自己要求很远！大股东重申支持

“万科今天的股价(jià)表现是达不到股东要求的，距 离我(wǒ)自己的要求也很远(yuǎn)。股东对(duì)我们的批评鞭策，我们完全接受，也不会找任何借口，目前正(zhèng)制定管理团队增持(chí)股票计划方案。”4月30日，万(wàn)科董事会主席郁亮在万科2023年度股东大会上首次发言，对万科(kē)股价波动问题予以(yǐ)回(huí)应。

提振股(gǔ)价最关键(jiàn)还是把公司做好(hǎo)，作为应对，郁(yù)亮分享了公司谋求谋求长期健(jiàn)康(kāng)发展的(de)“一揽子方案”、“两个(gè)阶段”以及“三个目的”。万科明确(què)，除住宅开发、物业(yè)服务、租
赁公寓三大主业外，将退(tuì)出其他业务，清理和转让非主业的(de)财务投资，坚决大(dà)力度推进商办等大(dà)宗资产交(jiāo)易，计划每年(nián)完(wán)成200亿元，同(tóng)时未来五年付息负债总规(guī)模(mó)要降一半以上(shàng)。

图片源自时(shí)报财经图库

在会上，公司总(zǒng)裁(cái)祝九胜回应融资进展称(chēng)，得益于银行(xíng)支持(chí)和(hé)自身努(nǔ)力，已逐渐好转并充满信心。

承接3月业绩推介会的表态(tài)，祝九胜再以“三
重山”回应了(le)如何应对阶段性流动性挑战的问(wèn)题，并强调(diào)了针(zhēn)对上述挑战的三项工作重点。一是不折(zhé)不扣(kòu)落(luò)实房地产融资协调(diào)机制（白
名单），能(néng)报尽报(bào)，能上尽上(shàng)，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，作为(wèi)“双利(lì)手”，既可以解决历史上的存量问(wèn)题，也可以阶段性地获取新的流动(dòng)性；三是银团贷款，目前取得了(le)众多(duō)银(yín)行的支持，可以(yǐ)提升(shēng)银企合作的(de)效率，目前(qián)正在(zài)积极推进中。

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“万科今(jīn)天的股价表现是达不到(dào)股东要求的，距离我自己的(de)要求也(yě)很远。股东(dōng)对我们的批 评鞭(biān)策，我(wǒ)们(men)完全接受，也不会找任何借(jiè)口，目前正制定管理团队(duì)增(zēng)持股票计(jì)划方(fāng)案。”4月30日，万科董事会(huì)主席(xí)郁亮在万科2023年度股东大会上首次发言，对(duì)万科(kē)股价(jià)波动问(wèn)题予以回应。

提振股价最关键还(hái)是(shì)把公司做好，作为(wèi)应对，郁(yù)亮分享了公司谋求谋求长期健(jiàn)康(kāng)发展的“一揽子(zi)方案(àn)”、“两个(gè)阶段”以(yǐ)及“三个目的”。万(wàn)科明确，除住(zhù)宅开发、物业服务、租赁公寓(yù)三大主业外，将退出其他业务(wù)，清理和转让非(fēi)主业的财务投资，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成(chéng)200亿元，同
时未来五年付息负债总规模要(yào)降一半以上。

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万科转型“一二三”

在(zài)市(shì)场下行阶段，万科亦面临压力。

2023年，万(wàn)科虽然实现销售规模仍然保持在行业第二(èr)，但是受结(jié)算规模和结算毛 利率下降、减值计提的影响下，万科利润承压。2023年度，公司净(jìng)利润同比下降 46.4%，在今年一季(jì)度小幅亏损(sǔn)3.6亿(yì)元。与此同时，资金存(cún)量、现金短(duǎn)债比等指标也出现下行，作为结(jié)果，2023年度(dù)万科股价跌去约四成。

“提(tí)振股价(jià)最关键还是把公司做好，降(jiàng)风(fēng)险、改善基本面，谋求长期健康发展。”郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以(yǐ)实现“三个目的(de)”，即“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”：

“降负债”要未(wèi)来两年削减付息债务1000亿元以(yǐ)上，未来五年付息负债(zhài)总规模要降一半以上；

“融(róng)资模式转型”，从统借统还、主体信用为 主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的(de)融资模式；

“聚焦主业”，腾出有限资源、做(zuò)好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业(yè)。

进一步看，郁亮将“一揽子方(fāng)案(àn)”拆成“两个阶段”，第一阶段(duàn)是坚定瘦身，调(diào)整融资(zī)模式，降解风险；第二阶段，万科将聚焦主业，做(zuò)精业务，成为行业产品标(biāo)杆(gān)、服(fú)务标杆 。

其中在瘦身阶段，郁(yù)亮明确(què)，除三项主业(yè)外，将(jiāng)退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每(měi)年完成
200亿元(yuán)。同时，主(zhǔ)动完成融资模式(shì)转型。

“瘦(shòu)身，是为第二(èr)阶段聚集资源、打基础(chǔ)。对于锚定的三大优势业务，万科将集(jí)中资源和管理精力做好(hǎo)做强，保持持续(xù)领先。”郁(yù)亮总结道，“当前的压力(lì)是阶段性的，未来两年会初见(jiàn)成效(xiào)，统筹好降负(fù)债和高质(zhì)量发展，公(gōng)司(sī)才能可持续发展。万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从未(wèi)改(gǎi)变，将(jiāng)不断自省，加(jiā)倍努力 。”

大股东再发声支持

在股东大会上，万科大股东深铁集团再次重申(shēn)了对万科的(de)支持。

“作为万科公司的长(zhǎng)期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持(chí)万科的良性发(fā)展，不会因市场波动而动(dòng)摇。”深(shēn)铁集团董事长辛杰表(biǎo)示。他呼吁，在房地产(chǎn)新旧模式转换(huàn)过程中，需要给企(qǐ)业一些时间(jiān)来调整步伐和节奏。

就在 股东大会召开前(qián)，4月30日(rì)上午，万(wàn)科旗下中金印力消费REIT在深交所(suǒ)成功上市。辛杰介绍，在中金(jīn)印力消费(fèi)REIT的发
行过程(chéng)中，深铁集团对其认购占比29.7%，“REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大(dà)量(liàng)商业资产的盘活变(biàn)现提供了平台。”

辛杰表示，目(mù)前中金印力消费REIT的扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对(duì)该(gāi)平台的(de)发展具(jù)有长足信心。他同时表(biǎo)示，与万科的其他合作项目，都在 以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进
之中，一旦落地，万(wàn)科将(jiāng)予以(yǐ)公告。

对于万科的未来，辛杰表(biǎo)示，股(gǔ)价涨跌受多种因素(sù)影响，深铁集团(tuán)秉持长期主义，不会因市场波动而动摇。中国经济(jì)长期向好，房地产行业仍有机会，老百姓需要好房(fáng)子、需要(yào)万科这样的专业(yè)化公司(sī)。

“深铁会督(dū)促万科(kē)，积极把握行业 变革趋势，以科技创(chuàng)新发(fā)展
新质生产力(lì)，建设好房子(zi)、提供好服务，做到产品过硬、品牌(pái)卓著，持续为股东、为社会创造价值(zhí)，实现长期健康发展。”辛杰总结道。

一揽子方案正 在落实(shí)

加强大宗交(jiāo)易和股权交易工作，回款 300 亿元以上；两年削减付息债务 1000 亿元，推动融资(zī)模式转型；做“好产品(pǐn)、好服务”；推进组织 精简高(gāo)效(xiào)，压 降管理费用。

一季报显(xiǎn)示，万科明确(què)的2024年四大重点工(gōng)作正在一一落实：

今天(tiān)（4月30日），万科(kē)旗下中金印力(lì)消费REIT在深圳证券交易(yì)所正式上市(shì)。中(zhōng)金印力消费REIT发行规(guī)模为32.6亿元，所筹(chóu)资金除用于归还22.3亿(yì)元的项(xiàng)目负债，进 而降低负(fù)债水平外(wài)，还(hái)将有4亿至5亿元用于未来(lái)的发 展。其(qí)中(zhōng)深铁集团(tuán)，通过战略配售认购基金募集份额总额的29.75%。

开年首季(jì)，万科(kē)已实(shí)现大宗资(zī)产交易回款(kuǎn)42亿(yì)元，其(qí)中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。

一季度，公司境内新增融资的(de)综合成(chéng)本为(wèi)3.33%，同时(shí)积极拥抱经营性物业贷等融资工具，全面融入城(chéng)市(shì)房地产融资协调机制，推动融资模式转型；

2024年以来，公司南(nán)方区域、上海区域、北京区域、西(xī)北区域均已开展组织调(diào)整，对区域内城市公司进(jìn)行整(zhěng)合重组，相关调整有助于促进城市间的 资源整合和人才的灵(líng)活调配，集中优势管(guǎn)理(lǐ)资源，提升效率。

在会(huì)上，公司总裁祝九胜(shèng)回应(yīng)融资进展称，得益于银行支持和(hé)自身努(nǔ)力，已逐(zhú)渐好转并(bìng)充满信(xìn)心。

承接3月业绩推介(jiè)会的表态，祝(zhù)九胜再以(yǐ)“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑(tiāo)战 的问题，并(bìng)强调了针对上述(shù)挑战(zhàn)的三项工(gōng)作重(zhòng)点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报(bào)，能上尽上，目前集(jí)团(tuán)已有59个(gè)项目(mù)申请纳入白(bái)名单；二是大力(lì)推(tuī)进经营性(xìng)物业(yè)贷，作为“双(shuāng)利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团(tuán)贷款，目前取得了众多银行的(de)支持，可以(yǐ)提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。

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