房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房成交大概率不(bù)会再出(chū)现2022年断崖式下跌。

楼市“调控模(mó)范生”也(yě)加入全面解除限购的行列。日前，长沙住建(jiàn)部(bù)发(fā)布(bù)通(tōng)知称，全市范围内买房，不再审查购房者资格(gé)条件，这意味着长沙正式结(jié)束了已推行7年之久的限购政策。

但如此大(dà)招之(zhī)下，多位长沙房地产业内人士向(xiàng)第(dì)一财经记(jì)者表示，政策推出后的首个周末，项目(mù)咨询和来访有(yǒu)所上涨，但整体反(fǎn)应平平，并无太多波澜(lán)。除了当前(qián)市场信心不足(zú)等因素的影响(xiǎng)， 2023年下半年的限购放松政(zhèng)策已在很大(dà)程度上释放了不少需求，导致当(dāng)前政策边(biān)际效益递减。

事实上，许多城市如(rú)长沙一(yī)样，拿出大力度政策，但并未能获(huò)得较好(hǎo)的市场反(fǎn)应，楼市修复进(jìn)程缓慢(màn)。多位受访(fǎng)人(rén)士(shì)表示，“小碎步”式的松绑政策下实际上会(huì)加重购(gòu)房(fáng)者的观望情绪，难(nán)以带动市场回暖，需求端政策松绑效力因此难免打折(zhé)扣。业内(nèi)认为，当前的市(shì)场情况之下，需要多重力量综合作用，供求关系才会逐渐好转，未来随着宏观经济的(de)恢复，房地产市(shì)场才有望完成筑底。

修复楼市组合拳

近日，长沙印发的《关于支持(chí)居民购买改(gǎi)善住房的(de)通知》明确(què)，在长沙购房，不(bù)再审查(chá)资格条件。

该通知同时表示，在(zài)长沙“以旧换新”购买新房的，可(kě)按照“认房(fáng)不认(rèn)贷”政策，享受首套(tào)房首付(fù)比例和按揭贷款利率优惠(huì)；购(gòu)买新房申请住房公积金贷款的，在原(yuán)有基础上上(shàng)调最高贷款额(é)度(dù)80万元，生育三孩的职工家庭住房(fáng)公(gōng)积金最高贷款额度提高至90万(wàn)。

一套楼市新政落地，购房者是(shì)否被点燃了热情(qíng)？多位受访房(fáng)企人士向第一(yī)财经记者表示，全面放开限购政策的影(yǐng)响目前尚未传递到(dào)各个(gè)项目上。

某TOP20房企长沙市场负责(zé)人(rén)张颖（化名）也告(gào)诉记者，新政出台之后跟(gēn)同行(xíng)交流发现(xiàn)，市场反馈(kuì)并没有很积极，来访量涨幅也就在10%-20%左右(yòu)，但原本周末(mò)的来访也会比平(píng)常好。

一家华南(nán)房(fáng)企的(de)长沙营销负责人也透露(lù)，从上周的市(shì)场表现来看，新政的刺激效果一般。“这不是长沙首次放开限购，其实去年就已经开始陆续(xù)放开首(shǒu)套(tào)、二套的限购了。”

2023年9月房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底(yuè)，长沙优化限购政策，首套房(fáng)限购资(zī)格出现松动。政策明确，包括非长沙市户(hù)籍家庭在内，居民家庭在长沙购(gòu)买首套商品住房，不再需要(yào)提供购房证明。此(cǐ)前(qián)，在(zài)长沙需“新落户市民+12个(gè)月社保或个税；非本(běn)市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。

这波限购政策放松(sōng)，释放了不少刚需。张颖表示，本来长沙的刚需客户量就比较大，所(suǒ)以这次限购放开以(yǐ)后，对项目成交有明显的促进作用。

新政叠加十一假期，市场活(huó)跃度明显提升。中指院数据显示，2023年9月(yuè)，长沙(shā)商品(pǐn)住宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同(tóng)比上涨34.8%。58安居客研究院院长(zhǎng)张波向记者表示，这(zhè)次的政(zhèng)策对长沙周边城市形(xíng)成虹吸，安居客线上数据显示，周边县市到长沙购房的(de)比例在去年上升了30%以上。

同年(nián)11月，长沙再次优化限购政策，规定在长沙购(gòu)买第2套商品住房时，不再受首套房网签满四年(nián)的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均(jūn)不足144平方米的，可购买1套改善性(xìng)住房（144平方米(mǐ)及以(yǐ)上）。这次新政减少(shǎo)了对改(gǎi)善(shàn)类购房需求的限制。

利好政策叠加，销售得到一定程度的改善。克而瑞数据显示(shì)，2023年第四季度，长沙首开(kāi)项目(mù)数及开盘去化均上升至年度高位，首开(kāi)去化率超76%；其中核心区域高端改善项目去化率接近(jìn)五成，多个红盘项目(mù)客房(fáng)比超1.5，再现开盘摇号的现(xiàn)象。

两(liǎng)轮限购放松之后，如今再全面解除限购，政策效力难免削弱。张颖认为，长沙(shā)此次全面放开限购，其实主要是(shì)放(fàng)开对(duì)改善客(kè)户(hù)的限购，因为刚需客户购买首套房已经不限购了，而改善客群本身并不(bù)急于下手，他们(men)原本就有房(fáng)子住，可能会想多看看(kàn)，在合适的(de)时机(jī)再下手，而不会迫切地立刻买房，毕竟手(shǒu)中已有的房源出手也需要时间(jiān)。

政策“有效(xiào)期(qī)”较短(duǎn)

祭出全面解除限购的大招，市场反应平平的情(qíng)况，并不(bù)只是出现在长沙。

早在(zài)2023年11月，就有12个二线城市全面放开(kāi)限购，其中还包括南京、合肥、郑州、武汉等(děng)7个省会城(chéng)市。2024年以来，有更多城市对限购政策进(jìn)行调整。据中指研究院初步统计(jì)，截至目前，全国仅(jǐn)有北京、上(shàng)海、广州、深圳、成都、天津、西安(ān)、杭州、海南省等地仍有部(bù)分区域保持限购，其他城市基(jī)本上都全面解除了限购要求。

但整体来看，限购放松的(de)效(xiào)果并不算理想，许(xǔ)多城(chéng)市新房成交依(yī)旧在(zài)低位徘徊。克而瑞统计数据显(xiǎn)示(shì)，一季度，重点30城成交累计同比降52%，降幅持续扩大4个百分点。

为了(le)促进成交，各大开(kāi)发商同步执行“以价换量”的策略，推动房价(jià)也同步走低，3月，新房价格环比下跌的城市有57个。另据西政资(zī)本测算，3月份新建(jiàn)商品住宅价格同比降幅约2.2%，为2015年8月至今以来的最大降幅。

政策持(chí)续(xù)保持宽松，且(qiě)严格的限制性措(cuò)施也渐次放松，但(dàn)楼市的修复进程并不(bù)算理(lǐ)想，许多政策“有效期”较短(duǎn)。

某TOP30房企湖南片区的相(xiāng)关负责人表示，去年9月(yuè)长沙的限(xiàn)购政(zhèng)策调整(zhěng)后，短期内有(yǒu)刺激效果，但2个月后市(shì)场就开(kāi)始下滑(huá)了(le)。

即便是(shì)一线城(chéng)市也存在同样的情况，某央企营销负责人曾向记(jì)者透露，其所(suǒ)在城市认房不(bù)认贷新(xīn)政(zhèng)带来的效用大约也仅持续了两周，“上家觉得(dé)会(huì)出政策(cè)，怕卖(mài)早了，下家(jiā)认(rèn)为会降，怕买早了(le)”。

对此，多位受访业(yè)内人士认为，2023年以来无论(lùn)是(shì)长沙还是全国放松，都以一种“小碎步”调整的(de)方式推进，效果会有所打折。张波表示，解除(chú)行(xíng)政性限(xiàn)制是未来二线城市(shì)整体的(de)方向，但长远来看，政策效力释放趋弱，边际效益递减。

上(shàng)述房企的长沙市场负责人透露，长沙的全面放开限购政策出台后，不少客户会觉得之后是否首付能再(zài)降一降，或者开发商给更多优惠措施等等，观望心态反而比之前更重。

有房企人士向记者分析，过(guò)去(qù)一段时(shí)间里的政策释放的不(bù)确(què)定性，让购房者总觉得再等等或许还会有更好(hǎo)的政策出来，尤其是在房价不再持续上(shàng)涨(zhǎng)之后，大家心态不会那么急了。“政(zhèng)策一点点出，市场反馈不积极。”

也有资深地产行业分析师表示，近期需求端(duān)政策放(fàng)开的力度是显著的(de)，但时机有所滞后，因此(cǐ)效果有限。一(yī)二线城市政(zhèng)策终于开闸(zhá)的时候，居民(mín)收入预期(qī)、房价预期已(yǐ)经处(chù)于非常弱的阶段(duàn)，资格放(fàng)开和支(zhī)付门槛下降(jiàng)对于购房者决策的影响(xiǎng)有限。

各种力量综合(hé)促修复

面对持续低迷的(de)市场(ch房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底ǎng)，政策(cè)应(yīng)该如何发力，才能(néng)有效提振市(shì)场？

在中(zhōng)指研究院(yuàn)市场研究总监陈文静看来，供(gōng)需两端政策(cè)同步持续发力，将有助(zhù房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底)于推动市场预期好(hǎo)转。例如在需求端(duān)，一线城市可继续优化限购政策，二线城市全面取消限制性政策等，针对多(duō)样化改善性需求的政策支持力度继续加大(dà)；在供给端，推动城市房地产融资协调机制继续落地，加大核心优质地块供给，优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企(qǐ)业打造高品质产品。

镜(jìng)鉴咨询创始人张宏伟也向记者表示，当前的市场情况下，需要各种力量综合作(zuò)用，供求关系才会逐渐好转(zhuǎn)。除了房贷(dài)利率、首付比例降低，公积金额(é)度提高(gāo)之(zhī)外，近期(qī)多个城(chéng)市推出的“以旧换新”政策，也可给购房者以更多的税费优(yōu)惠或减免。

“现在有20多个城(chéng)市在(zài)做旧改，建议这些城市在做旧改的时候，尽量(liàng)做房票或(huò)者货币化安(ān)置，不要做实物(wù)安置，这样对市(shì)场短期内的刺激作用会更加明显。”张宏伟称，各个地方(fāng)在保障性住(zhù)房、保租房筹建筹备时，建议更(gèng)多去购买开发企业的存量商品(pǐn)房，或(huò)者(zhě)普通百(bǎi)姓(xìng)手中的存量房，这样既消化了市场(chǎng)当中的库存，也起到了(le)快速筹建保障性住房的(de)目的(de)。

值得一提的是，发改委在(zài)近日强调，当前我国一些地区新型工业化和(hé)城镇化水平还比较(jiào)低(dī)，下一步(bù)要把农业转移人口市民化摆(bǎi)在更加突出位置，加快补齐城镇建设中的短板弱项，提高潜(qián)力地区新型工业化(huà)城镇化水平(píng)，释放城镇化所蕴含的巨大(dà)内需潜力。

在张宏伟看来，农业转移人口市民化(huà)也(yě)将是促进房地(dì)产市场修复动力(lì)之一。“现有的(de)政策下，市场需求总量(liàng)并未发生改变，若有效推进农村人口市民化，或租(zū)或买，都(dōu)产(chǎn)生了新的(de)居住(zhù)需求，对消化(huà)现有库存的作用会更加(jiā)明显。”

不过，张波则认为，目前单(dān)一(yī)靠房地产政策(cè)的拉动边际效(xiào)应会越来越低，更重要的还在于经济面(miàn)逐步向好，并伴(bàn)随着信心(xīn)面不断稳定，才会带(dài)动房地产行(xíng)业逐(zhú)步回归稳(wěn)定。

亿翰智库研究(jiū)总监于小(xiǎo)雨也向记者表示，房地产行业这轮行情演变，其根本原因在(zài)于信心的缺失，而信心修复的关键在于宏观经(jīng)济走势，房(fáng)地产行业的后续走势(shì)关键还(hái)是经济基本面的表现(xiàn)。随着经(jīng)济修(xiū)复动能逐渐增强，大众对未来、对(duì)产业、对就业、对收入形成稳定的预期时，房地产行业将筑底(dǐ)企稳。

于小雨预计，乐观情(qíng)况下，房地产市场最早或于2025年上(shàng)半年筑(zhù)底(dǐ)，2024年全年商品房成交量大概率仍将再(zài)探底(dǐ)，行业(yè)的调整至少(shǎo)要持续3-5年的时(shí)间，但新房(fáng)的成交量大概率不会(huì)再出现类似(shì)2022年式的断崖式下跌，待风险出清完成，行业总量将(jiāng)稳定在一个新台阶上，平缓波动。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底