存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来源：时代(dài)财(cái)经

　　作者：王晨婷

　　“存量房贷降到多少你(nǐ)才不提前(qián)还(hái)贷？”这是最近(jìn)社交网(wǎng)络上时常被(bèi)讨论(lùn)的(de)话题。

　　新房利率一降(jiàng)再降。据瑞银(yín)方面估(gū)算，如今，新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷利率平均达逾4.1%。80个基点的差距下，存(cún)量(liàng)房贷高位站岗者(zhě)“绷不住了”。

　　与此同(tóng)时，大行房贷规模缩(suō)水、个人住房贷款不良(liáng)率抬头。近期，市场(chǎng)关于存(cún)量房贷降(jiàng)息的讨论再起，有消息(xī)称，存量(liàng)按揭客户有望(wàng)与(yǔ)银(yín)行重新协商房贷利率。

　　9月5日，关于招商(shāng)银行APP北京地区开始测试(shì)“存量房贷利率调整”功能的消息，也引(yǐn)起不少关注。对(duì)此，招商银行方面表示，网传该行(xíng)APP截图中(zhōng)的“存量房贷利率调整”是去年上线的(de)功能，针对的(de)是上轮(lún)房贷利率调整业务的办理，并非当前市场讨论的本轮(lún)房贷(dài)利率调整。

　　还有消息称，也可以(yǐ)将现有按揭贷款直接转入其他银行，并(bìng)重(zhòng)新签(qiān)订(dìng)按(àn)揭合同。据称(chēng)，该方案可能(néng)对首套和二套都适用，首次下调(diào)可能发生(shēng)在未来(lái)几周内。

　　瑞银大中华(huá)金(jīn)融行业研究主管颜湄之(zhī)预(yù)计，央行或在数月后下调存量房(fáng)贷利率。

　　但存(cún)量房贷降息，压力与动(dòng)力并存，首当其冲的就是拖累银行息差。招商银行行长王良(liáng)日前明(míng)确表示，该政策还没有(yǒu)得到确认，如果落地将对银行业的存量按揭(jiē)利率带来一定(dìng)负面的影响。

　　百万房贷有望少还12万

　　事实上，存量房贷降低(dī)并不是新鲜事。在(zài)去年9月，存量房贷(dài)利率已(yǐ)经进行过一次统一调整。

　　当时的政(zhèng)策主要面向存量首套房，要求存量房(fáng)贷下(xià)调后的LPR加(jiā)点不能低于发(fā)放时的城市下限。央行指出，政策(cè)实施(shī)首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率(lǜ)完成(chéng)下调，合计4973万(wàn)笔、21.7万亿(yì)元人民币、平均降幅73BP，即居民每年减少偿付1584亿(yì)元(yuán)。

　　按照(zhào)央行(xíng)发布的《2023年(nián)第(dì)四季度中国货币政策执行报告》，截至2023年底(dǐ)，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平(píng)均利率是4.27%。

　　如果具体到借(jiè)款人，按照100万元按揭贷款、等额本(běn)息还款计算，存(cún)量按揭利率下调70bp，估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款(kuǎn)额约5%。

　　若新一轮存量房贷降息(xī)落地，可能会降多少？

　　开源证券首席宏(hóng)观分析师(shī)何宁在接受时(shí)代财经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于 2023年9月。具(jù)体的操作可能涉(shè)及两方面，一是面向存量非首套房(fáng)、类似于2023年9月(yuè)的补降，存量非首套房贷规模(mó)约15.8万亿元(yuán)，按50-75BP计算，则居民每(měi)年减少偿付788亿元-1182亿元。

　　第二种可能性，即跟进“517新政”。今年5月17日取消房贷利率下限后，二季度加权平(píng)均(jūn)房贷利(lì)率迅速下(xià)降24BP，而存量房(fáng)贷并未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民每年减少偿(cháng)付(fù)1134亿元(yuán)-1515亿元。

　　如果假设全部按揭(jiē)贷款利率通(tōng)过转按(àn)揭和自主调整的形式下调至新发放利率(lǜ)水平，中金研报(bào)估算，存量按揭利率平均下(xià)调约60bp，估算减少借款人利息支出每(měi)年约2400亿元。

　　按照100万元按揭贷款、30年(nián)期等额本息还款计算，存(cún)量按揭利率(lǜ)下调60bp估算可降低借款人(rén)月供约340元，总还款额大约能省下12万元。

　　房贷降息博弈

　　上海首(shǒu)席经济学家金融发展中(zhōng)心(xīn)副主任刘煜辉近期表示，中国(guó)应该大幅度地降低(dī)存量房贷（38万亿(yì)元）的利存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？息(xī)水平，甚至完全可(kě)以与10年期和30年期的长期国债利率绑定。因为中(zhōng)国没有完备的个人破产制度，与国际(jì)上通行做法比较，中国的银(yín)行承担的风(fēng)险实际上是要小很多的。

存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？yle="font-L">　　然而，备受期待的存款房贷(dài)降息想要落地，还存在不少压(yā)力。

　　国盛金融研究团队(duì)预测，若(ruò)存量(liàng)房贷利率下调，预计实际降幅将小(xiǎo)于45bps，对银行息差(chà)产生约(yuē)6bps的(de)负(fù)向影响，对净利润增速影响约(yuē)-5.3%。

　　净息差(chà)，一般用以衡量银行生息资产(chǎn)的获(huò)利能力，也就是赚钱的能力，是银行核心的效益性指标之一(yī)，而净息差降低，则意味着(zhe)银行从传统存贷业务中获(huò)取的利润(rùn)在持续减少。

　　近期，银(yín)行净(jìng)息差逐渐止跌，但仍处(chù)历(lì)史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行(xíng)的平均净息差为1.64%，较上年末下降了(le)0.14个(gè)百分点(diǎn)，共3存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？0家A股上市银行净息差低于1.8%的“警戒线”。

　　不过(guò)，中金研报认为，虽然存量按揭利率(lǜ)的可能调整对银行息差形成影响，但假设负债成本(běn)同步调(diào)整，预计对于息差的总体影响是(shì)中性的。

　　“实际上，即使不调整存量按揭利率(lǜ)，居民可能仍在通过提(tí)前还贷、或者是通过经营消费贷置换等(děng)方式对银行息差形成压力。”研报称，息差能否企稳(wěn)，根本(běn)上取决于(yú)居民(mín)是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改(gǎi)善。

　　提前还贷的现(xiàn)象“风靡”近一(yī)年，按揭(jiē)早(zǎo)偿率仍位于14%左右的(de)高位，还可能存在使用消费和(hé)经营贷置换按揭的空间。在提前(qián)还贷压力较大的情况下，调整存(cún)量房贷(dài)利率在一定程(chéng)度上对银行和借款人来说是(shì)“双赢”，也能释(shì)放更多(duō)消费活力。

　　但若考(kǎo)虑“转按揭”，银(yín)行(xíng)要面临的压力或许更大。

　　转(zhuǎn)按揭，简单来说，是将目前房贷换成其他银行利率(lǜ)更(gèng)低的房贷。颜湄之估计，若允许(xǔ)按揭(jiē)贷款人(rén)自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得(dé)更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响(xiǎng)严(yán)重。她预计，目前不会完全开放转换(huàn)按揭，但若最终要市(shì)场化的话，相信会(huì)朝着此方向发展。

　　招(zhāo)商银行行长王良日前在业(yè)绩发布会上表示，招行还没有接到宏(hóng)观按揭管理部门(mén)，人民银(yín)行或者(zhě)国家金融监督管理总局的意见，也没(méi)有征求过银(yín)行意见。“这方面政策推出(chū)的话，对银(yín)行(xíng)业的存量按(àn)揭利率带来一定负(fù)面的影响。宏观管理部门(mén)会做好(hǎo)充分(fēn)论证和研(yán)究(jiū)，推出这样的政(zhèng)策。”王良表(biǎo)示。

　　广东省(shěng)城乡规划院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉建议，尽(jǐn)可能一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形(xíng)成按揭仍旧是低利率、普(pǔ)惠利率的观感(gǎn)和印象，进而减少提前还贷，鼓(gǔ)励按揭买房。

　　“尽管此举(jǔ)可能降低银行利率，但(dàn)可(kě)以减缓提前还贷和不愿(yuàn)意贷款的形势。把贷款增量做起来(lái)，即便(biàn)利率低了，总利润也是不(bù)变的(de)，而且资金成(chéng)本也下降了。对商品房(fáng)销售的影响，趋势上无法扭转，但斜率(lǜ)上可以缓解下滑。”李宇嘉对时(shí)代财经说。

　　对于借款人来说，比(bǐ)起期待存量(liàng)房贷利率(lǜ)的调整，目前更现实的方式或许是“商转公”。

　　近期，已有山(shān)东青(qīng)岛、江(jiāng)西赣州、安(ān)徽宣城等近30个城市的住房公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部分或全部(bù)商贷转换成公积金贷款。

　　以商(shāng)贷利率3.95%为例，公积金贷(dài)款首套(tào)利(lì)率为2.85%，选择等额本(běn)息贷款60万元(yuán)、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年将节省13.17万(wàn)元。

　　目前，北(běi)上广尚(shàng)未跟进“商转公”政策。今年(nián)5月，广州住房公积(jī)金管理中心曾(céng)在回复居民问询时表示，目前国内开展“商转公(gōng)”业务的城市除深圳(zhèn)，基本均为(wèi)体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务(wù)。

责任(rèn)编辑：王馨茹

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