万科突发！

这阵仗太久没见了！

今天，万科A巨量大单封死涨(zhǎng)停板，万科企业一度暴拉近20%，万科境内债(zhài)普遍上涨。与此同时，A股(gǔ)房地产板块大涨超6%，港股(gǔ)内房股板(bǎn)块狂(kuáng)拉超(chāo)9%。最为关键的是，万科(kē)涨停的(de)量亦达到了宝万之争以来的最大值。

从走向来(lái)看(kàn)，北上(shàng)资金今天上午再(zài)度狂买近(jìn)137亿元(yuán)。这(zhè)意(yì)味着，有大钱(qián)进入到股市(shì)。那么，如此多的资金进(jìn)场做(zuò)多，他们(men)究竟看到了(le)什么(me)？业(yè)内研究人士认为，基(jī)本面(miàn)承压强化(huà)政策期许全球流动性切换(huàn)或致(zhì)“错杀”标的反弹。此(cǐ)外，今天市场传出“淡(dàn)化(huà)三大工程(chéng)”等小作文，亦激发市场做多热情。

万(wàn)科引爆

8年(nián)未见！今天，万科A被巨(jù)量大单封死涨停，截至下午两点，换手率已经超过5%，万科企业更是飙涨(zhǎng)近20%。万科境内债普(pǔ)遍上涨(zhǎng)，“22万科04”涨超7%，“21万科04”涨超(chāo)6%，“22万科06”涨(zhǎng)6%，“20万(wàn)科(kē)06”涨近5%，“20万(wàn)科08”“22万科05”“21万科02”均涨超(chāo)3%。

不止万科，地产股几(jǐ)乎全线爆(bào)发。华夏幸福、荣盛发展、大龙地产、金地集团等20余股涨停。

天风证券认为，4月26日、4月29日，地产板块连续两日大幅反弹，主要或受外资机构(gòu)发布(bù)看(kàn)多(duō)的观点，北向资金大幅净流入；消(xiāo)息面上，传五一后北上广深逐步取消限(xiàn)购措施，本周内长沙、成都(dōu)实质性(xìng)取消限(xiàn)购，强化放松预(yù)期；一季度高层(céng)会(huì)议即将召(zhào)开，资金提前布局博弈(yì)增(zēng)量政策。短期(qī)政策(cè)或聚集(jí)存量去库(kù)，政府成立收储机构、存量改(gǎi)保预期增强，出险房企存(cún)在受益空间(jiān)等因素影响。

招商证券认为，近(jìn)期(qī)房地产板(bǎn)块关注度有所提高，关注点(diǎn)可以归纳为两类：一(yī)类是从基本(běn)面承压角度对更多政策的持(chí)续期(qī)许，不限于需求端以及供(gōng)应端政(zhèng)策；另外一类则是不论从全球流动性或者国内流动性变化视角，关注风格切换的可能。

万科突发！ong>短期博弈or意在长(zhǎng)远？

最近两个万科突发！交易日(rì)，关于房地产的利好消息的确是频繁(fán)出现。今(jīn)天，更是传出了“淡化三大工程”等小作文。那么，新进的资金究竟是(shì)博弈短期，还(hái)是意在(zài)长(zhǎng)远(yuǎn)呢？

有机构认为(wèi)，三大(dà)工程是今年乃至未来几年的重点工(gōng)作，但(dàn)是由于新的“坐(zuò)地”模式尚在(zài)探索期，2024年包括城中村改造(zào)的量可能不会很(hěn)大。不过(guò)，未来建设规模逐渐(jiàn)起量仍然是大概率事件。

当前的确需要去库存，各地都有探索。南京、郑州也在(zài)做，但核心仍然在于地方政府的投入(rù)力度。考虑到地方财政较为紧张，由地方(fāng)出大钱去库(kù)存的(de)可(kě)能性不高。目前仅有中央尚(shàng)有较多的(de)资源能够协助去(qù)库存(cún)。

最近(jìn)，包括(kuò)成都在内的核心一二线城(chéng)市(shì)逐渐走向应放尽放，但节奏可能(néng)还是维持“小步快跑”，政(zhèng)策力度可能没有那么大。此(cǐ)外不仅契税，增(zēng)值税、个(gè)人(rén)所得税这些交易环节的税也需要调(diào)整。另外有一部分人对高层会议出台的政策有较高(gāo)的期待，可能提前发力炒作一波。

从(cóng)炒作的逻(luó)辑来看，市场(chǎng)的(de)倾向(xiàng)点基本上(shàng)在于政策，而非基本面。当下(xià)的政策预期都是向好的(de)，但基本(běn)上却并非如此。从当下(xià)的基本面来看，来自招商证券的数据(jù)显示，4月1日—4月25日样(yàng)本城市新房(fáng)成交面积同比减少(shǎo)39%，二手(shǒu)房成(chéng)交面积同比(bǐ)减少11%，新房和二手房同比降幅均(jūn)有所收窄(zhǎi)，但同比降幅的收窄(zhǎi)或有基数下降的更(gèng)大贡献，而日均成交水平也能反映(yìng)这一点，近期新房日均成交(jiāo)面积(jī)仍处于近5年最低水平，而二手房成交面积也仅仅高于2022年同期，低于近5年中其余年份同期(qī)水平。

这次会否有所不(bù)同？

其实(shí)，博弈政策(cè)已经(jīng)不是第一次。那么，这次会不会有所不(bù)同？

当前，市场成交仍处于底部阶段，春节后对“小阳春”过高预期或正(zhèng)经历向下修正。回顾3月份统计局口径房(fáng)地产(chǎn)数据，“小阳春”成色欠佳，个别一线城(chéng)市即便(biàn)在小阳春市场表现不错，也因为二手房供应（挂牌(pái)）的增加削弱了其影(yǐng)响(xiǎng)，表现为历史经验的(de)房价涨跌的(de)销量分(fēn)水岭并未(wèi)起效，市场(chǎng)仍然呈现以价换量的特点(diǎn)，这其实就是(shì)需(xū)求改善但(dàn)供(gōng)需关系难以改(gǎi)善的结果。

招(zhāo)商证券(quàn)认(rèn)为，当前市场情绪或从(cóng)更广泛的(de)风格切换角度关注房地产。过去，民生、风(fēng)险防范、经济(jì)是政策关注的(de)三个重(zhòng)要维度，当前这三个维度或一致指向进一步宽(kuān)松。从当前市场情(qíng)绪(xù)观察，市场对供需两端政策进一步发力的预期或在强(qiáng)化，这种预期和以往(wǎng)仅仅参与(yǔ)房地(dì)产和产业链股票政策博弈的情况可能不大相同，更广泛市场参与者可能(néng)由于(yú)风格切换(huàn)的潜在配置需求，也难以不关注房地产。

本轮市场关注(zhù)度提高的背景或与3月有所差异。年初以来，房地产股票曾经在3月经历过(guò)一(yī)波反弹，原因是基本面(miàn)和信用预(yù)期的“V”形变化带来房地产板块及产业链股、债价格反弹。目(mù)前来看(kàn)，与当时不同的是，彼时是部分投资人(rén)有销售基本面修复预期，而目前是基本面承压带动(dòng)投资下行从(cóng)而对更多政策产生(shēng)预期。同时，信用预(yù)期和当时也有不同，当时是从个别房企(qǐ)公告感(gǎn)受(shòu)到(dào)了(le)新增(zēng)资金出现的积极可能，而目前更多或是市场在(zài)观察部分(fēn)城市，不同类型去(qù)库存政(zhèng)策（需求(qiú)端(duān)和(hé)供应端）的进展和评估阶段，拥有一(yī)些观察点溢(yì)价(jià)。

校对(duì)：高源

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