存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动

　　原标题：存量房贷利率会继续(xù)下调(diào)吗？

　　来源：财联社(shè)

　　上周五地产股持续冲高，包括金地(dì)集团(tuán)、天地源等多(duō)支地产股涨停，此外，万科、保利、招(zhāo)商蛇口等地产股票也出现明显异动。

　　对于地产股集体异动，分析人士认为，或与存量房贷利率调整的市场预期有关。

　　事实上，随着首套房、二套(tào)房房贷款利率持(chí)续走低，部分城市房贷利率已进入“2时(shí)代”，而存量房(fáng)贷利率却仍处在4%以上(shàng)。由于新发放房贷利率(lǜ)与(yǔ)存量房贷利率之间差距逐步拉大，“提前还贷(dài)”成为引人关注的一个市场现象，调整存量房贷利率(lǜ)的关注度也逐渐走高。

　　“存量房贷利率下调去(qù)年已有(yǒu)。房地产市场供(gōng)求关系发生重(zhòng)大变(biàn)化背景下，通过降低存(cún)量房房贷利率，优化商业性个人住房贷款利率，不仅可以有序调整优(yōu)化银行资产负债(zhài)，规范(fàn)住房信贷市场秩序，还可进一步减(jiǎn)轻已购群体经济负担，并有助于释放(fàng)其消费潜力，促进经济内循环。”58安居(jū)客研(yán)究院院(yuàn)长(zhǎng)张波告(gào)诉记者。

　　调整预(yù)期走强

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)认为，“新一(yī)轮存量(liàng)房贷利率下调的窗口已经打开。”

　　在其看来，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利率降幅更大。据(jù)融360数(shù)字科技研究院监测数据，2024年7月，银行整(zhěng)存整取(qǔ)存款(kuǎn)3个月期平均利率为1.481%，6个月期平均利率为1.689%，1年期平均利率为1.817%，2年期平均利率(lǜ)为(wèi)1.94%，3年(nián)期平均(jūn)利率为2.339%，5年期平均利率为2.295%。

　　“利率调整极(jí)大降(jiàng)低了银行资金端成(chéng)本，而且中长期调整幅度更大。另外，央(yāng)行公开市场操作利率也在(zài)下调，商(shāng)业银行(xíng)资金端成本(běn)快速下降，为再次下调房贷利率打开了窗口。”李宇(yǔ)嘉称(chēng)。

　　事(shì)实上，去年存量房贷利率已(yǐ)进行过(guò)调降，并(bìng)惠及众多购(gòu)房者(zhě)。

　　据中国人民银行(xíng)、国家金融监督管理(lǐ)总局于2023年8月31日发布(bù)的关于降低存(cún)量首套住房贷(dài)款(kuǎn)利率有关事项(xiàng)的通(tōng)知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商(shāng)业性个人住房(fáng)贷(dài)款的(de)借款人可向金融机构提出申(shēn)请，由金融机构新发放(fàng)贷款置换(huàn)存量首套住房商业性个人住(zhù)房贷款。

　　截至当年11月6日，中国人民银行货币政策(cè)司发文(wén)表(biǎo)示，降(jiàng)低存量房贷利率工作已基本完成，超过(guò)22万亿元存量房(fáng)贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每(měi)年减少借款人利息支(zhī)出1600亿—1700亿元，户均每年减少3200元。

　　而(ér)今年以来(lái)，随着(zhe)各地陆续取消房贷利率下限以及央行(xíng)两度降息，新发放房贷利率降至历史低点。

　　中原(yuán)地产研究(jiū)院(yuàn)统(tǒng)计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%；一线城市中，目前5年期以(yǐ)上首(shǒu)套(tào)房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低(dī)至2.9%，而二(èr)线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

　　随着新发(fā)放房贷利率(lǜ)和存(cún)量房(fáng)贷利率的差距逐步(bù)拉大，今年以来提前还(hái)贷现象成为市场(chǎng)关(guān)注的一个热点(diǎn)。

　　张波表(biǎo)示，一旦降(jiàng)低存量房贷(dài)利率，贷款人提前还款的意愿度就(jiù)有可能大大降(jiàng)低，这也将有效压制违(wéi)规使用经营(yíng)贷、消费贷来置换存量住房贷款的(de)行为，净化房贷市场。

　　“去年(nián)存量房贷利率(lǜ)调整是针对首套房房贷，如果市场(chǎng)传闻属实，本次调整是否会惠及二套(tào)房房(fáng)贷，值得(dé)关注。”张波认为，随着近两年房价不(bù)断回(huí)落，作为(wèi)抵押物的房产其本身价值也大打折扣，而银行(xíng)对于贷款人是否能稳(wěn)定(dìng)偿本付息，表现出更高的关注(zhù)度。

　　多地优化“商转公”政策

　　“近期不少(shǎo)城(chéng)市展开的‘商转公’成为一(yī)个热门(mén)话题，说明当前存(cún)量房贷利率下降(jiàng)，其调整有着较广阔(kuò)的(de)市场基础。”上海易(yì)居房地产(chǎn)研究院(yuàn)副院长严跃进称。

　　据中(zhōng)原地产统计，目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份(fèn)超(chāo)30个城市陆续执(zhí)行、优化“商(shāng)转公”（商业性住房(fáng)贷款转住房公积(jī)金贷款(kuǎn)）政策，但一线城市中只有深圳开办“商转公”业务。

　　分析人士表示，当前，全(quán)国五(wǔ)年以上首套住房公积金贷款利率(lǜ)为2.85%，低于商贷平(píng)均利率。“商转公”后，此前利率较(jiào)高的(de)存(cún)量房贷便能(néng)够转为利率较低的公积金贷款，可节(jié)省家庭利息开支。

　　“多地开展房贷商转公(gōng)业务的背景之一(yī)是，存量房(fáng)贷利(lì)率与新增房贷利率之(zhī)间的利差扩大。除深圳，开展商转公业(yè)务的城市，体量基本较小，北上广等大城市未来(lái)是否会跟进落实，还(hái)有待观察。”中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称。

　　严跃(yuè)进认为，近期优化商贷转公积金贷款的城(chéng)市中，一些(xiē)公积金(jīn)额度比较高的城(chéng)市主动(dòng)性较强，但是其他城(chéng)市的(de)主动性较(jiào)弱。

　　个贷数据变化方面，8月30日，央行发布的二季度金融机构贷(dài)款投向统计报告(gào)显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额(é)37.79万亿元(yuán)，同比存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动下降2.1%。2024年二季度末，人(rén)民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增(zēng)加1976亿元(yuán)，同比多增427亿元。

　　降(jiàng)存量房贷利率影响几何(hé)？

　　如果存量房贷利率继续下调，会来带哪(nǎ)些影响(xiǎng)？

　　对(duì)此，张波向记(jì)者表示，由(yóu)于存量房贷利率(lǜ)涉及(jí)到的是已购房(fáng)群体，因此对于房地产市场的交易并(bìng)不会产生直接影响，但可能会对即将入市的购房群(qún)本对市场后期的信(xìn)心起到一定提升作用，进而有利于释放市场购买力。

　　“存(cún)量房贷利率(lǜ)下调，可以(yǐ)缓解提前还贷现象。”李宇嘉表(biǎo)示，尽管调整(zhěng)存量房(fáng)贷利率可能会对银行利润产(chǎn)生一定影响，但如果能减缓提前还(hái)贷及贷款意愿下(xià)降的形势，同(tóng)时能够提升贷款增量，那(nà)么即便存量(liàng)房(fáng)贷利率低了，银行总体利润仍可能稳中有增。

　　对(duì)于已购房群体来说，多位分析师认(rèn)为，调整(zhěng)存量(liàng)房贷利率对于其再次入市或具(jù)有提升效应：由于减轻了月(yuè)供压(yā)力(lì)，不排除部分购房者会考虑为父母、子女新购房产，或者产生旅居、养老等多样化的(de)房产购置需求，从而形成再次改善(shàn)需求，存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动但这类需求占比预计不高，并且会呈现出(chū)多样化的特点。

　　“降低(dī)存量房(fáng)贷利率，能够切实减少相当一部分(fēn)购房者利(lì)息支(zhī)出。当房(fáng)贷(dài)利率下调或还款压力减轻时(shí)，家庭将有更多可支配收入用于日常消(xiāo)费、教育、医疗、娱乐等其他(tā)方面(miàn)，并有(yǒu)可能增加在非(fēi)住房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家具等耐用消费品，以及增加在旅游、餐饮、娱乐等服务行业的消费。这将促(cù)进相关产业的繁荣和发展，形成良性循环，推动经济持续增(zēng)长，从而提(tí)升民众生(shēng)活(huó)品质。”张波称。

责任编辑：张(zhāng)倩

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