针对上述(shù)情况，记者致电北京信托进行咨询，北京信托工作人员表示不接受采访。

租金收入为第一收益来源

根据推介材料，锦程资本054号信
托(tuō)规(guī)模15亿元(yuán)，其中13.75亿元受让标的资产，即位于北京市朝阳区阜荣街10号1层、2层(céng)、3层、-1层商(shāng)业及-2层汽车库的(de)环球创意(yì)广(guǎng)场(chǎng)的收益权，北京京(jīng)西深国投商业管理有限公(gōng)司（下(xià)称“京西深国(guó)投公司”）按约定回(huí)购上述收益权，剩余1.25亿元受让福建中庚置业有限公司（下称“中庚置业”）持(chí)有的(de)京(jīng)西深国投公司100%股 权。

信(xìn)托资金用于归还京西深国投公司负债、归(guī)还(hái)股东或关联方借款、支付欠付的装修改(gǎi)造款、项目运营所(suǒ)需款项及我司同意的其他用途。

而信托利益来源则是北京市朝阳区阜荣街10号1层、2层、3层、-1层商业及(jí)-2层汽车(chē)库(kù)的环球创意(yì)广场租金收益、抵押物(wù)处置价款、股权处置价款、项目公司支付的回购价款、差额补足方支付(fù)的差额补足款，担保方支付(fù)的保证担(dān)保价款、银行经营性(xìng)物业贷置换。

该项目由标的资产提供抵押担保，中庚集团为信托利益的实现提(tí)供差额(é)补足义务，同(tóng)时，中(zhōng)庚集团实控人梁衍锋提供(gōng)不可撤(chè)销的(de)无限(xiàn)连带责任保证担保。

据了(le)解，锦(jǐn)程资本054号信托计划第一收益来源为租(zū)金收入，第二收益来源为差额补(bǔ)足(zú)方支付的差额补足款。

在推(tuī)介材料中，北(běi)京信托也表示，标的资产已经签约面积为
2.33万平方米，除-2层车库(kù)外，其他(tā)可租(zū)面积已经满租，共计11个租(zū)户，其(qí)中“猿(yuán)辅导”租赁面积占比57%，“百融
云创”租赁面积占比20%，-1层餐饮业态（租期10年）租赁面(miàn)积占比(bǐ)15%，租赁期(qī)长，现金流稳定，超过5年以 上(shàng)租期的租(zū)赁面积约(yuē)2.3万平方米(mǐ)，每 年租金约1.2亿元(yuán)，平
均日租(zū)金16元/平米·天。此 外公(gōng)司产权车位约380个，每个(gè)车位每年租金约1万元，未来5年租金收益(yì)基(jī)本已经锁定。

再次提议(yì)以11亿(yì)元(yuán)转让

锦程资本(běn)054号信托(tuō)计划成立于2019年12月19日(rì)，北京(jīng)信托也在推介材(cái)料中表示，未来5年(nián)租金收(shōu)益基本已经锁定。

但2023年12月19日项目(mù)到期时(shí)，京西深国投公司却无法按《资产(chǎn)收益权转让暨回(huí)购合同》约定(dìng)向信托计划足额履行标的资产收益款
划付义务以及标的资产收益权的回购(gòu)义务，中庚置业未按《差额补足(zú)协议(yì)》约定(dìng)足额履行差额补(bǔ)足义务(wù)，中庚置业实(shí)际控制人梁衍锋也未(wèi)按照《保证合同》约定足(zú)额履行连(lián)带责任保证担保义务。

今年1月(yuè)份，北京信托曾计划召开受(shòu)益(yì)人大会披露(lù)《“北京信托·锦程资本054号集合资金信托计划”第(dì)一次受益人大会会议议案》。北京信托称拟就信托财产处置事宜以(yǐ)通讯方式召(zhào)开受益人大会。根据议案(àn)，北(běi)京信托将以约人民币11亿元的(de)对价，向意向受让方转让该信托计
划的标的资产(chǎn)债(zhài)权。

但第一(yī)次受益人大会并(bìng)未通过转让方案。

彼时，同意份数占参会受益人所持表决权(quán)的59.98%。根据(jù)《信托合同(tóng)》约定，受(shòu)益人大(dà)会(huì)议案需经参加会(huì)议的受(shòu)益人所持表决权的三(sān)分之二(èr)以上通过。因此(cǐ)，第一次的《向意向受(shòu)让方转让(ràng)标的资产债权的转计议案(àn)》提议并未通过(guò)。

虽然第二次(cì)受(shòu)益人(rén)大会通过了《关(guān)于同意北京信托(tuō)在满足转让(ràng)方案情(qíng)况二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权 北京信托产品转让方案获通过下转让标的资产债权的议案》，同意以预计11亿(yì)元的价格进行转(zhuǎn)让(ràng)，但有多位投(tóu)资人对此并不认可。

有 投资人向
记者表示：“第一次受益人大会的方案(àn)被否了，第(dì)一次的方案与第(dì)二 次受益人大会的方案(àn)是一样的，只不过换(huàn)了(le)一个(gè)说(shuō)法(fǎ)。”

既然投资者认为第一次方案和第二次方案一样，那第二次方案为什么(me)会通(tōng)过？

投资者表示：“在(zài)去年的投资者沟通会上，北京信托(tuō)透露已持(chí)有锦程资本054号6亿信托单(dān)位，今年又说机构总共持有该信(xìn)托计划7.2亿信托单位。”

记者就上述情况致电 北京信(xìn)托进行咨询，北京信托工作人员表(biǎo)示不接受采访。

债权资产估值不及债权金额一半

北京(jīng)信托在召开第一次(cì)受(shòu)益人大会时表示(shì)，核(hé)心抵押物为商业物业，自(zì)2021年(nián)四季度标的资产的主(zhǔ)要租户北京××科技有(yǒu)限公司大面积退租后的两年时间(jiān)内存续签约面积仅约1万平方米，除(chú)车库外出租率下降为42%，较信托(tuō)计划成立时的出租率下降57%，对项目租金收入
影响较大。

北(běi)京信托称，受此影响，标的资(zī)产每年的现(xiàn)金流入大(dà)幅减少，对标(biāo)的资产的价(jià)值评估影响很大。

由于产品逾(yú)期、标的资产租金收入的持续下(xià)滑，北京信托聘请(qǐng)深
圳市世联土(tǔ)地房地(dì)产评估有限公司（以下简称“世联评估”）、北京国友大正资产评估有限(xiàn)公司（以(yǐ)下简称“北(běi)京国友”）两家评估公司对信(xìn)托
计划项下所涉及(jí)的相关权益进行了债权价值分析(xī)，俩家机构给(gěi)出的债(zhài)权资产清算(suàn)价值分别为103271.38万元和 86559.33万(wàn)元。

其中，世联评
估出具的(de)报告显示(shì)，截至2023年(nián)11月30日(rì)，京西深(shēn)国投以及中庚置业共欠北京(jīng)信托投(tóu)资本金15亿元，投资收益约(yuē)1.78亿元(yuán)，违约金约8.09亿元，金额合计约为24.27亿元；北京信托(tuō)拟处置“锦程资本054号”项下所涉及的相关(guān)权益清算价值合计103271.38万元，综合(hé)回收比率为42.56%。

北京国友出具的报告则显示，上述(shù)24.27亿元债权资产的分析价(jià)值(zhí)为8.66亿元。该报告还解释道：“清算(suàn)价值，是指价值(zhí)分析(xī)对象处于被迫出(chū)售(shòu)、快速变现等非正常(cháng)市场(chǎng)条件下的价(jià)值估计数额。”

北京信托在锦城资本054号信托计划2024年第1季度(dù)信托事务管理报告(gào)中表示，由于(yú)本信(xìn)托计划处于延期(qī)过程中，信托财产处置(zhì)变现方案尚不(bù)确(què)定，无法获得(dé)充分适当的可用于信托计划底层(céng)资产估值的要(yào)素，暂(zàn)无(wú)法对(duì)本信托计划的净值做出估量。按照实质大于形式(shì)的原则，二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权 北京信托产品转让方案获通过本(běn)季度(dù)仅(jǐn)对信托专(zhuān)户实际(jì)收支情(qíng)况进行(xíng)核算，后续将根据信托财产处置(zhì)进度适时调整(zhěng)。

此外，国家金融监(jiān)管总局北京监管(guǎn)局曾在4月份向投资者发送发(fā)复(fù)函。监管(guǎn)方(fāng)面表示，在(zài)锦城资本054号产品上，北京信(xìn)托未及时披露拟采取(qǔ)的应对措施，与《信托公司(sī)集合资金信(xìn)托计划管理办法》第三十八条规定(dìng)不(bù)符，北(běi)京监管(guǎn)局将(jiāng)采取相应监管(guǎn)措施。

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