美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？

联(lián)储局「超(chāo)预(yù)期」减息0.5厘(lí)，汇丰、中银等随即跟进「减(jiǎn)P」（下调最优惠利率）0.25厘，对于本港楼市、股市、企业以至宏观经(jīng)济，不啻为久旱逢美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？甘露。然而，楼市面临供应积压、信心低迷(mí)等结构性问题，单靠减息恐怕不(bù)足以(yǐ)扭转局面(miàn)。不少地(dì)产业界人士期望港府(fǔ)把握(wò)「联储局放水」契机，在《施政报告》推出稳(wěn)定楼市(shì)措施，避免市场(chǎng)继续「一潭死水」，拖累整体(tǐ)经济。不(bù)过「加甜(tián)」太多也可能造成副作用，当局「出招」须小心(xīn)拿捏力度。

直到本周初，利(lì)率期货市场仍显示投(tóu)资者压倒(dào)性(xìng)预测(cè)联(lián)储局只会减息0.25厘。及(jí)至外号「联储局线人」的《华尔街日报》记(jì)者Nick Timiraos发表独家报道，透露局方(fāng)对于减息四(sì)分一厘或半厘「十五十六」，市场人士才惊觉「事不寻常」。美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？

果(guǒ)不其然，联储局在本港时间周四凌晨(chén)宣布(bù)减息0.5厘，某程度上让市场「又喜(xǐ)又惊」。一般认为(wèi)，联储局(jú)减(jiǎn)息或加息的预设(shè)（default）幅度皆属0.25厘(lí)，只有在非常(cháng)情况(kuàng)下才会「超标」。但若把(bǎ)镜头稍为(wèi)拉远，便会发现0.5厘这个数(shù)字并非那么罕见。例如(rú)自1990年以来(lái)，联储局合计减息50多次，其中18次的幅度达0.5厘（对上一次是2020年3月(yuè)抗疫期(qī)间(jiān)），此外「劲减」0.75厘和1厘也(yě)各有两次。而在加息方(fāng)面，期(qī)内加幅达(dá)0.5厘和0.75厘的次数分别为6次和5次。

无论如何(hé)，一举减息半厘(lí)确(què)实不是最常见情况，因(yīn)此部分人担心(xīn)局方是(shì)否看到一些「不祥(xiáng)征兆(zhào)」，忧(yōu)虑经济(jì)即将「出(chū)事」。不过，联储局主席鲍威尔在记者(zhě)会上(shàng)强调，未见任何迹象显示(shì)美国经济步向衰退，此(cǐ)番(fān)大手减息主要因为此前两年把息率由0厘(lí)加到(dào)5.5厘，已成功遏抑通胀(zhàng)，因此(cǐ)现在有需要把限(xiàn)制性货币政策(cè)稍为放松，以免「落后于(yú)周期变化(huà)」。

供需失衡消化存货需时(shí)

事实上，随着美国通胀率回落至2.5%，同时失业率突(tū)破4%，不少市场人士认为联储局早于7月份便(biàn)应开始减息，现在已经「略迟」。再考虑到10月份(fèn)并无议息(xī)会议（下次议息在11月），因此(cǐ)今趟一次过减0.5厘(lí)，可视为「补数」再加「预减」，由此角度看就似乎比较合情合理。

对香港来说，联储局(jú)大手减息(xī)无疑属喜讯。事关过去(qù)几年本港经济疲弱(ruò)，原需放水接济(jì)，在(zài)联(lián)汇制度下却被迫「硬食(shí)」美国利率飙涨，犹如一个(gè)病人「寒底再食泻(xiè)药」，难免衰多几钱重。现在终于等到美国货币政策由(yóu)紧转松，恒生指(zhǐ)数昨日急升2%庆祝，自8月份低位以来累计反弹约8%。同时，随着汇(huì)丰、中(zhōng)银等即时跟进「减P」0.25厘，供楼人士立刻(kè)减轻负担（假(jiǎ)设30年按揭，每百万元贷款额每月供款减少约145元），以新世界（00017）、领(lǐng)展（00823）为代表的一(yī)众(zhòng)「重债」地产商也能纾缓财务重担。

然(rán)而，相(xiāng)较(jiào)于息率高低带来(lái)的周期性影响，本港楼市以至经济皆面临不少(shǎo)结构性挑战。这就像一个长(zhǎng)期病患者「停服泻药」之余，还须针(zhēn)对病症治(zhì)疗、固本(běn)培元，才可让(ràng)身体(tǐ)再(zài)趋(qū)强健，否则恐怕只能「吊(diào)着半条命」。

在楼市方面，结构性挑战关乎供需失衡，未(wèi)来3至4年一手私楼潜在(zài)供应量达11万伙，同时市场(chǎng)信心持续疲弱。按去年一手销量(liàng)1.07万伙计算，假若(ruò)销情未见反弹，那便需要长达10年才可消化这批货源，还未计期内政府继续卖地带来的额外供应。减息固然有利于楼市需求(qiú)，包括让买楼人士更易(yì)「计数」，但这种刺激(jī)相(xiāng)信未足以(yǐ)扭转供需格局。

就好似今年2月份港府宣布全(quán)面撤销BSD、SSD等「楼市辣招」，部分(fēn)市场人士也曾憧憬楼(lóu)市一举转势。惟事实证明，单靠「撤辣」未能解决结构性问题，结果(guǒ)楼价在昙花一现短暂反弹过后，很快重陷跌(diē)浪，今(jīn)年累积跌幅已近8%。

正因如(rú)此，除非美国即将重返接近0厘的QE超低息年代，否则息率(lǜ)若只是由5.5厘调降一至两厘，本港楼按利(lì)率料将维持(chí)于3厘以上，未必能够创造充分需求(qiú)以吸纳庞大供应(yīng)。

无可否认(rèn)，若以(yǐ)普罗大众负担能力计算，本港楼价美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？仍属偏(piān)高水平。根据国际调查(chá)机构Demographia今年最新统(tǒng)计，按楼价中位数除以(yǐ)家庭收入中位数，本港(gǎng)市民「不吃不喝16.7年」才可支付楼价全款；尽管(guǎn)这个数字已较(jiào)2021年高峰期（23.2年）显著回落，却继续是(shì)全球主要城市之冠。

出招倘过重恐重燃虚(xū)火

讲到底(dǐ)，楼价向来是本港社会一大头痛难题，「升又烦，跌又烦」，暴涨或急泻皆非好事(shì)。尤其(qí)是(shì)本港宏(hóng)观经济已(yǐ)经偏弱(ruò)，今年上半(bàn)年(nián)一手私楼动工量仅4335伙，创10年新低，不但大批建筑工人「冇工开」及「被欠薪」，还拖累中介、家电、物(wù)流、装修等(děng)不少下游行业。同时(shí)值得(dé)留意的是，楼价由2021年高位已(yǐ)回落近三成，倘若(ruò)继续一泻(xiè)如注，负财富效应将令整体经济及各行各业更难复苏。

由此角(jiǎo)度(dù)看，政府一边维持短期楼价相对平(píng)稳，一边适(shì)度增加长(zhǎng)远房屋供应，以协助市民(mín)安(ān)居乐业，相信才是最符合社(shè)会利(lì)益。适逢特首(shǒu)李家(jiā)超下月(yuè)发表《施政报告》，业界期望港府把握减息契(qì)机「加甜」，推出(chū)进一步稳定楼市措(cuò)施。例如有论者建议为年轻人重推「首(shǒu)置贷款(kuǎn)」，又或者(zhě)容许首置人士提取(qǔ)部分强积金支付首期，以及为「新(xīn)资本投资者入境计(jì)划」增设住宅投资额度等。可是这些「甜招」皆如双刃剑，如(rú)「落药」太重，便有机会重燃楼市「虚火」，当局须小心权衡考虑。

（转自：信报(bào)手笔）

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