博时、华夏REITs上市，多只产品更新
进度，哪些值得买？

　　来(lái)源：中新经纬

　　中新经纬9月20日电 （薛宇飞）19日，博时(shí)津开产园REIT在(zài)上(shàng)交所敲钟上市，20日，华(huá)夏大悦城商业(yè)REIT登陆深交(jiāo)所。今年以(yǐ)来，REITs产品的上新速度有所加快，据Wind数据显示，已上市的(de)公募REITs共有44单。同时，还有(yǒu)多(duō)只REITs更新进度条，上市进度更进一(yī)步。

　　高分红是REITs的特征之一，据上海证(zhèng)券基金评价研究中(zhōng)心(xīn)数据，2024年REITs市场的分红收益(yì)率为(wèi)5.41%，小幅领先博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？a-sudaclick="content_marketkeywords_p">中证红利指数。另外，今(jīn)年(nián)2月(yuè)份以来，REITs在二级(jí)市场的价格不断走高，高分红加上价(jià)格上涨带来的(de)资(zī)本利得，使(shǐ)得REITs持续受到关注。

　　机构认为，该板块仍具备较(jiào)好的投资机会，但也要(yào)关注(zhù)产品的(de)基本面。

　　首单混装
REIT如何稳定出租率？

　　据了解(jiě)，博(bó)时津开产园(yuán)REIT底层资产是位于(yú)天津经开(kāi)区的天河数字(zì)产业(yè)园和大陆汽车厂房产业园。2023年，天(tiān)河数字产业园项目营业收(shōu)入(rù)为8324.35万元人民币，同比增长4.73%，其中，租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。截至2024年(nián)5月31日，数字产业园的出租率(lǜ)为83.19%。大陆汽车厂(chǎng)房总(zǒng)建筑面积为6.32万平方米，2023年的营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入，出租率为100%。产业园与厂(chǎng)房的搭配，使得该只 基(jī)金成为首单混装(zhuāng)REIT。

　　以产业园为底层资产(chǎn)的REIT，其出租率以及未(wèi)来(lái)出租情况始终受到投资者关注。在近日的实地调研中，博时津开产园REIT基金经理江洲对中新经纬等媒体表(biǎo)示，去年(nián)有两三只REITs产品的业绩出现波动，这种(zhǒng)背景下，博时基金挑选(xuǎn)资产时也充(chōng)分考虑到这一问题，会挑选能代表天津经开区整个产业特征的资(zī)产(chǎn)，大陆汽车厂房代表经开区的汽车制造及零部件产(chǎn)业，数字产业园代表数字经济发(fā)展。这两个资产中的租户(hù)稳定性相对较高，数字产(chǎn)业园中 的租(zū)户有约50%是央企、国企，租户结构良好。

　　博时招商蛇口产业(yè)园REIT是博时基金(jīn)首只REITs产品，该产品基金经理胡海滨表示，博时(shí)津开产园REIT中的两类资(zī)产的特(tè)点各有不同(tóng)，厂房类项目的租金比较稳定，但(dàn)租(zū)金增长率相对平稳。研发办公类(lèi)项目抗周(zhōu)期的(de)能(néng)力弱(ruò)，但租 金
和出租率
提升(shēng)的空间较高，两类资产有不同的经济属性，混在一起，比较符
合投 资者预(yù)期。两项资产混装在一(yī)起，有利于平复投资者对研(yán)发(fā)办公类出租率有波(bō)动的担忧，又能避免投资者觉(jué)得估(gū)值没什么想(xiǎng)象力的(de)缺点。

　　多只产品等待上市

　　今年(nián)以来，公募(mù)REITs市场常态化发行明显加快，已有(yǒu)11单REITs上(shàng)市，6单项目(mù)发布扩募(mù)公告(gào)。2022年(nián)、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截至今年9月20日，全市场共有44单公募REITs上市。

　　从(cóng)产品发售(shòu)阶段的表现看，多只REITs基(jī)金获(huò)得(dé)了投资者超额认购。在发售(shòu)阶段，博时津开(kāi)产园REIT网下共27家投资者管(guǎn)理的79个配(pèi)售(shòu)对象参(cān)与(yǔ)报价，网下和网上认购(gòu)倍(bèi)数 分别为7.66倍和(hé)9.17倍，其中，网下认购倍(bèi)数创今(jīn)年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。

　　在开售当日，华(huá)夏大悦城商业(yè)REIT就(jiù)提(tí)前(qián)结束公众发售，公众投资者和网下投资
者认购申请确认比例分(fēn)别为37.089%和36.585%，基金比(bǐ)例配售前认购金额(é)累计(jì)48.124亿元。招商基金(jīn)蛇口租赁住房REIT在发售(shòu)时，收到了来自79家网下(xià)投资者(zhě)管理的207个配售对象的有(yǒu)效报价，网下询(xún)价阶段全场认购倍数达103.66倍(bèi)，创下(xià)2024年(nián)以来(lái)公募REITs网下全场询价倍数的新高。

　　还有多只产品更新上市进度。据(jù)Wind数(shù)据统(tǒng)计，截至9月19日，共
有3单REITs项目(mù)的动态(tài)为“已申报”（1单为(wèi)首发，2单为扩募），4单为“已(yǐ)受(shòu)理”，4单为“已问询”，3单为“已反(fǎn)馈”（2单为首发，1单为扩(kuò)募），12单(dān)为(wèi)“通过(guò)”。

　　同(tóng)时，项目种类不断增(zēng)多，首单(dān)水利设(shè)施REIT、首单科创孵化器(qì)REIT、首(shǒu)单供热REIT等产品不断涌现。

　　未来(lái)走势(shì)如何？

　　二级市场(chǎng)方面(miàn)，已上市REITs一改2023年颓势，价格持(chí)续走高(gāo)。参考中证REITs（收盘）指数走(zǒu)势，从2024年2月初开始，该指数不断上涨，从今年以来(lái)最低点(diǎn)的2月5日(rì)算起，到9月19日，该指数累(lèi)计(jì)涨幅为10.05%。中证REITs全收(shōu)益指数(shù)也有类(lèi)似(shì)表现，今年2月(yuè)5日至9月(yuè)19日，累计上涨15.63%。

　　对于2022年底至2024年初REITs价格产生波动的原因，江洲认为，一是，投资者对底层资产未(wèi)来的运营没有那么乐观；二是，部分同类(lèi)型REITs出现业绩不佳的情况，导致投资者对其他类型的资产产(chǎn)生恐惧心(xīn)理；三(sān)是，当市场出现单边下跌时，很多机构被动止损，导致整(zhěng)个市场出现非理性调整(zhěng)。

　　江洲称，今年2月份以来的REITs价格大幅反弹，反映的是(shì)估值迅速恢复。他认为，2023年出现的负面因素已经(jīng)不存在，投资者更加成熟，监管机构的配套措施也更加完(wán)善，宏观经济预(yù)期(qī)向好，这(zhè)些(xiē)因素(sù)共同(tóng)推动REITs在(zài)二级市场
出现较好行情。

　　海(hǎi)通证券表示，对比REITs产品2024年中报和2023年年报披(pī)露的主要持有人数据会发现，券商、保险、公募基金、私募基金等 机构投资者整体增(zēng)持REITs。本轮(lún)REITs行情、机构增配态势的驱动因素主要有三点：第一，公募REITs行至(zhì)低位后超跌反弹；第二，“资产荒”格(gé)局下(xià)公募REITs稳定(dìng)分红优势(shì)凸显；第三，监管规则的改变与较强力度的(de)政策提振。

　　从具体产(chǎn)品(pǐn)看，截至9月19日，2024年以来共计有20只REITs基(jī)金价格涨幅超过10%，其(qí)中
，中金厦门(mén)安居(jū)保障性租(zū)赁住房REIT等7只产品的涨幅超过20%。产品(pǐn)类型上，上述20只产品中，有5只为(wèi)保障性租赁住房(fáng)REITs，且中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT的价格涨幅位居全部REITs的第(dì)一、二名，分
别为(wèi博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？)28.76%、27.53%；园区(qū)基础设施、交(jiāo)通基础设(shè)施、能源基础设(shè)施、生(shēng)态环(huán)保 、消费基础设(shè)施(shī)REITs分别有5只(zhǐ)、4只、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价格(gé)在二级市场表现羸(léi)弱，华夏深国际仓储(chǔ)物流REIT、红土创新盐田港(gǎng)仓储物流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT的年内涨幅垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券(quàn)认为，债券市(shì)场利率(lǜ)中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作(zuò)为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性(xìng)价比(bǐ)，板块(kuài)具备较好的投(tóu)资(zī)机会。

　　对 于后(hòu)续表现(xiàn)，华泰 证券认为，REITs在今年已
累积一定涨幅，8月初REITs经过九连阳后，指(zhǐ)数有所回调、部分机构(gòu)止(zhǐ)盈，新旧(jiù)动能转(zhuǎn)换背景下，基本面仍是重点，保租房、能源、环(huán)保(bǎo)相 对稳健，对部分业绩不(bù)及预(yù)期的产业园、物流园、高(gāo)速需保持谨(jǐn)慎。

　　对于今年表现(xiàn)较好的保障性租赁住(zhù)房REITs，平安(ān)证券分析，一方面(miàn)是因(yīn)为保障性租赁住房REITs基(jī)本面优质，另一方面是供(gōng)给相对较少
。目前看，有可能对保障性租赁住房REITs形(xíng)成冲(chōng)击的事件是供给增加，因(yīn)此，若该类REITs持续走(zǒu)高并与市场估值(zhí)偏离，需关(guān)注供给(gěi)落地的(de)时点，保障性租赁住房REITs的波动性有可能增大。

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责(zé)任(rèn)编(biān)辑：刘万里 SF014

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