华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环

来源：华泰睿思

降(jiàng)息是最务实的“稳地产”手段之一，重点在于落(luò)地和执行

随着存量和增量房贷利率的差距拉大，市(shì)场存在存量房贷利(lì)率下调的预期。我们认(rèn)为(wèi)调整具备较强的合理性，当前市场环境下，降息也(yě)是务实有(yǒu)效(xiào)的政策(cè)，但难点在于银行商业利益考量(liàng)，因此(c华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环ǐ)需关注各银行实际落地情况。我们认为存量房贷(dài)利率的下调会减少提前还贷人(rén)群，从而减少二手房(fáng)抛(pāo)压，有助于平稳价格预期，进而促进行(xíng)业良性循环。

核心观点

“转按揭”的国内外实践现状

银行的“转按揭”指个人住房转按揭(jiē)贷(dài)款，国内过去(qù)的转按揭主要是针对产权人、借款期限、抵押(yā)物变更所作出的贷款(kuǎn)调整(zhěng)。目前市(shì)场关注度较高的“转按(àn)揭”主要针(zhēn)对(duì)存量房贷利率的调整。参考海(hǎi)外，其转按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求(qiú)之一。以美国为例，类似的业(yè)务被称为(wèi)Refinance，可(kě)以做Refinance的机构众多(duō)，贷款人(rén)可以向多家(jiā)贷款机构(gòu)提出Refinance申请(qǐng)，不同的(de)机(jī)构经过评(píng)估给出的(de)贷款利率不尽相同，贷(dài)款人最终选择最理想的(de)机构。日本也可(kě)以自由选择转按(àn)揭。但值得注意的是，海外市(shì)场办理转按揭业务，都(dōu)需(xū)要支付一定的手续费(fèi)用。

存量和增量房贷利率差距(jù)拉大(dà)是降低存量房贷利率(lǜ)呼(hū)声越(yuè)来越大的原因

截至2024年3月，我国存量房贷规模约38万亿。根(gēn)据2023年11月央行在2023年前三(sān)季(jì)度金融统计数据(jù)新闻发布会上提到，认定(dìng)为首(shǒu)套的存量(liàng)房贷利(lì)率约4.27%，结合(hé)今年以来LPR的(de)下降，目前存量房贷利率平(píng)均水平预计约4%。而2024Q2新增个人住房贷款的平均(jūn)利(lì)率为3.45%，环比Q1下降(jiàng)24pct。根据贝(bèi)壳数(shù)据，7月(yuè)50城新(xīn)增房贷利率进(jìn)一步(bù)下(xià)行，首套/二(èr)套房贷利率(lǜ)分为(wèi)3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增贷款(kuǎn)利率自2024年5月起，全(quán)面进入3%利率时代。存量和新增利率这种差距也导致市场(chǎng)上提前还贷的(de)现象，同时也有越来越多(duō)存量房贷利率下降的呼声。

全(quán)国性存量房贷利(lì)率调整：主要(yào)针对首套房认定标准进行修正(zhèng)

自2019年(nián)执行LPR以来，我国的存量房贷利(lì)率跟随(suí)LPR自动调整，除(chú)此以外，仅针对首套贷(dài)款利率有过全国性的(de)调整动作。2023年(nián)8月31日，央行及国家金融监督管理总局发(fā)文《关于减低存量首(shǒu)套住房贷款利率的通知》。新政提出(chū)自同年9月25日起，存量首套房贷的(de)借款人可向贷(dài)款行申请置换贷款。政策出台后，影响最大的是首套房认(rèn)定标准放宽后，原来认定(dìng)为二套房，但按照新规被(bèi)认(rèn)定(dìng)为首套的住房。根据央行在去年11月新闻发布会上的披露，上一轮(lún)存量房贷(dài)利率下调的(de)贷款总额占总存量(liàng)房贷的比(bǐ)例达(dá)56.5%。调整后的加权(quán)平均利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方(fāng)性调(diào)整：“商转公 ”是(shì)目(mù)前主要的存量房贷利率(lǜ)调整手段

随着2023年央行对存量房贷(dài)利率下调的鼓励性政(zhèng)策出台，近期以“商转公(gōng)”（商贷转公积金贷款(kuǎn)）的形式实现(xiàn)存量(liàng)房贷利(lì)率的下(xià)调，在各城市逐步展开。据中指院数据，今(jīn)年以来已有30多个城市执行或优化“商(shāng)转(zhuǎn)公”政策，包括支持“顺位(wèi)抵押”公(gōng)积金(jīn)直还、扩展(zhǎn)合作银行范围等。如8月23日(rì)，长春开展(zhǎn)商业性个人住房贷(dài)款转“公积金+商(shāng)贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方(fāng)式办理。8月21日，青岛市住房公积金管理(lǐ)中心官网发布信息(xī)称，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作(zuò)银行范围(wéi)，我们预计还会有更多城(chéng)市加入。

风险提示：行业政(zhèng)策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

正文

“转按揭”的国内外实践(jiàn)现状

什么是转按揭？

银行(xíng)的“转按揭”指个人住房(fáng)转按揭贷款，即个人住(zhù)房贷款的(de)借(jiè)款人在还(hái)款期间，向原贷款银行要求(qiú)延长(zhǎng)贷款期(qī)限(xiàn)，或将抵押的(de)个人住(zhù)房出(chū)售或转让(ràng)给第三人，从而申请办理个人住房贷(dài)款变更(gèng)借款期限(xiàn)、变更借(jiè)款人或变更抵押物(wù)的贷款。即过去主要是针对产权人、借款期(qī)限(xiàn)、抵押物变更所作(zuò)出的贷款(kuǎn)调整。目前市场关注度(dù)较高的“转按揭”主要针对(duì)存量房贷利率的调整。

海外(wài)转按揭业(yè)务较(jiào)为市场化，降低利率是主要需求之一

以美国为例，类似的业务被称为(wèi)Refinance，贷款人(rén)可通过(guò)Refinance来降低(dī)利率、缩短贷款期限或降低月供。可以做Refinance的(de)机构众多，包括银行、信用合(hé)作(zuò)社以及(jí)消费(fèi)金融公司(sī)等(děng)，贷款人可以向多家贷款机构提出Refinance申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不(bù)尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。影(yǐng)响贷款利率的因素，除了美国市场(chǎng)化利率，还(hái)包括购买房屋的类型、贷款年限(xiàn)、首付比例等(děng)，此外，贷款人财务状况也是很重要的因素。

日(rì)本(běn)也可以自由选择转按揭。由于申请贷款的额度和利率(lǜ)与贷款人是否有日籍身份、收入水平、家庭(tíng)情况以(yǐ)及工作(zuò)年限等(děng)因素(sù)相关，因此，尽(jǐn)管市场化利(lì)率相对平稳，对于影响贷款(kuǎn)利率的个人因素发生变化（如新获永驻身份的居民）而言，通过办理转(zhuǎn)按揭更换贷款(kuǎn)一行，这样可(kě)以大幅降低其贷(dài)款(kuǎn)利率，因此属(shǔ)于常规操作。

但值得注意的是，海外市场办理转按揭业务，都(dōu)需要(yào)支付一定的(de)手续(xù)费用，如美(měi)国办理Refinance需要(yào)支付Closing cost。日(rì)本转按揭(jiē)的(de)成(chéng)本包括(kuò)司法书士费、银(yín)行保险金、保证金等。

存(cún)量和增量房贷利率差距拉大(dà)是降低存量房贷利率呼声(shēng)越来越大的(de)原(yuán)因

截至2024年6月，我国存量房贷(dài)规模约37.8万亿，同比下降2.1%。根据2023年11月央行(xíng)在2023年前三季度金融(róng)统计(jì)数据(jù)新闻发布会上提到，存量住房贷款加权平均利率为4.29%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。而2024Q2新增个人(rén)住房贷款的(de)平均利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根(gēn)据贝壳(ké)数据，7月(yuè)50城新增房贷利率进一步下行，首套/二套房贷利率(lǜ)分为3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增贷款利率自2024年5月起(qǐ)，全面进入3%利率时代。存量和新增(zēng)利率这(zhè)种差距也导致市场上提前还(hái)贷(dài)的现象，同时(shí)也有越来越多存量房贷利率下降的呼声。

图(tú)片

我国存量房贷利率调整的历史

全国性调整(zhěng)：主要针对首套(tào)房认定标准进行修正(zhèng)

自2019年执行LPR以来，我国(guó)的存量房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过全国性的调(diào)整动作。2023年8月31日，央行即国家金融监督管(guǎn)理总(zǒng)局(jú)发文《关于减(jiǎn)低存量首套住(zhù)房贷款利率的通知》。新政提出自2023年(nián)9月25日起，存(cún)量首套(tào)房贷(dài)的借款人可(kě)向贷款行申(shēn)请置(zhì)换贷款，自主协商(shāng)变更贷(dài)款利率水平，但要求新贷款利率在LPR上的(de)加点幅度不得低(dī)于原贷款发放时所在城市首套房贷款(kuǎn)利率政策(cè)下限。

政策出台(tái)后，影(yǐng)响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二套房，但按(àn)照新规(guī)被认定为首套的住房对应(yīng)的贷款利率，因(yīn)为历(lì)史政策利率下限重新认定，所以贷利利率有望实现(xiàn)大幅下滑(huá)。根据央(yāng)行在去年(nián)11月新(xīn)闻发布会上的(de)披露，新政(zhèng)实施(shī)首周，有98.5%符合条件的存量首(shǒu)套房贷利率完成下调，合计4973万(wàn)笔、21.7万亿元，即(jí)上一(yī)轮(lún)存量(liàng)房(fáng)贷(dài)利率下调的(de)贷款总额占总存量房贷的比例达56.5%。调整后的加权平均(jūn)利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调整：“商转公”是目前主要的(de)存量房贷利率调(diào)整手段

随着(zhe)2023年央行对存(cún)量房贷利率下调的鼓励性政策出台，近(jìn)期以“商转公(gōng)”（商贷转公积金贷款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开。

据中指院数据，今年以来(lái)已(yǐ)有30多个城市执行或优化“商转公”政策，包括支持“顺(shùn)位抵押(yā)”公(gōng)积金直还、扩(kuò)展合作银行范围等。如8月23日，长春开展商业性个人住(zhù)房贷款转(zhuǎn)“公积(jī)金(jīn)+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵(dǐ)押转贷”或“先还后贷”方式办(bàn)理。8月21日，青岛市住房(fáng)公(gōng)积金管理中心官(guān)网(wǎng)发布信息称，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合(hé)”贷款业务合作银行范围。其中，“商转公”贷(dài)款(kuǎn)合作银行增(zēng)至17家。此前，山(shān)东(dōng)、河北、河南、安徽、广东(dōng)、江苏等省的多个城市已开启“商(shāng)转公”业务办理通道。

降息是最务实的“稳地产”手段之一，重(zhòng)点在于落地和(hé)执行

我们多次强调，当前市场环境下降(jiàng)息(xī)是务实有效的(de)“稳地产(chǎn)”政策(cè)。且随着存(cún)量和增量房贷利率的差距拉大，我们认为存量(liàng)房贷利率(lǜ)调整具(jù)备(bèi)较强(qiáng)的合理性。但其调整的难点在于(yú)其并不在于政策意志而是银行商(shāng)业利(lì)益考量(liàng)，不(bù)同银行的净息差压力(lì)也并不(bù)相同，因此需要关注的是各银行的实际落(luò)地情况，不(bù)仅关注(zhù)其是(shì)否下调，而且需要关注调整幅度，如果调整幅(fú)度较小对市场影响力度亦或有限。如果存量房(fáng)贷利率调整落地，对(duì)于地产而言，会减少提(tí)前还贷(dài)人群，从而减少(shǎo)二手房抛压，有助于平(píng)稳价格预期，另(lìng)外月供(gōng)的减(jiǎn)少也有(yǒu)利于消(xiāo)费层面的空(kōng)间打开。

风险提示

行(xíng)业政策风险：宏(hóng)观流动性的变化、因城施策(cè)的调控政策存在不确定(dìng)性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产(chǎn)相(xiāng)关领域(yù)的制度存在调整优化的可能，都可(kě)能对房地产市场和(hé)房企(qǐ)经营(yíng)造成扰动。

行业下行(xíng)风(fēng)险：房地产行业规模高峰可(kě)能已经过去(qù)，部分区域销售、拿地、新(xīn)开(kāi)工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环

部分房企经营风险：若经营和融资性现(xiàn)金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的(de)资金链压力，进而出现(xiàn)经营困(kùn)难等问题。

附表