从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场

　　来源：中国经营报

　　本报(bào)记者方超(chāo) 张家振上(shàng)海(hǎi)报道

　　营收、净利润增速双双下滑，上市(shì)物企2024年“半年考”成绩单难言(yán)亮眼。

　　克而瑞(ruì)物管数据(jù)显示，2024年上半年，上市物(wù)企营(yíng)收同比增长4.7%，增速较(jiào)去年同期同比下降6.1个百分点，净(jìng)利润则同比下降29.9%。此外(wài)，多家上市物企净利润(rùn)持续亏(kuī)损。

　　《中国经营报》记者注意到，截至9月(yuè)4日(rì)，仍有瑞森生活服务（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两家上市物企(qǐ)半年报“难(nán)产(chǎn)”。其中，佳源服务近日发(fā)布公告，宣布进一步延迟刊发2022年年度业绩(jì)、2023年中期业绩、2023年年(nián)度业绩、2024年中期业绩，并将另行公告刊发相应年(nián)度业绩及寄发(fā)报告(gào)的时间。

　　在业绩压力(lì)持续(xù)增大的同时，如何进一步摆脱(tuō)对地产母公司依赖、在细分赛道树(shù)立自身优势、加(jiā)速开(kāi)拓第三方市场(chǎng)等，成为上(shàng)市物企亟待(dài)解决的问题。例如，万物云（02602.HK）管理层(céng)日前在2024年上半年业绩会上坦言，物企很难与开发商“一刀两断(duàn)”。

　　“物(wù)业管理行(xíng)业正从增量与存量并重的‘蓝海市场’转向以存量(liàng)为主、增量为辅的‘红海市场’，未来行业竞争肯定会(huì)更加激(jī)烈。”中指研(yán)究院物(wù)业事业(yè)部总经理(lǐ)牛晓娟向(xiàng)记者表示，尽管竞争激烈(liè)，但预计到2025年，全国物业管理规模仍将超过300亿平方米(mǐ)，空间足(zú)够容纳众(zhòng)多企业参与。

　　营收净利增幅下滑

　　克而(ér)瑞物管数据(jù)显示，2024年上半年，上市物企实现营业总收入1466.6亿元，同(tóng)比增长 4.7%，增速较去年(nián)同期下滑6.1个百分点。纵(zòng)观(guān)整个行(xíng)业，仅有(yǒu)碧桂园服务（06098.HK）和(hé)万(wàn)物云两家上市物(wù)企营收规模突破(pò)了百亿元大关。

　　尽管行业整体承(chéng)压，但依然有多家(jiā)物企营收跑赢了大市。以滨江服务(wù)（03316.HK）为例(lì)，财务(wù)数据显示(shì)，今年上半年(nián)营收达到16.50亿元，同(tóng)比增长38.7%。这一增速也助(zhù)力滨江服务(wù)成为2024年上(shàng)半年上市物企营收增速冠军。

　　此外，德(dé)商产投服务（02270.HK）、苏新服务（02152.HK）、越秀服务（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营收(shōu)增速分别(bié)为36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业的表现(xiàn)较为亮眼。

　　几家欢喜几家愁。记者初步统计(jì)发(fā)现，与上述(shù)企业相比，更多(duō)的(de)上市物企今年(nián)上半(bàn)年的营收增(zēng)速仅(jǐn)为个位数(shù)，其中有(yǒu)26家上市物(wù)企(qǐ)介于0—10%之间，17家企业为负值。

　　引(yǐn)发外界关注的是，今年上半年，上市(shì)物企营收增(zēng)速(sù)整(zhěng)体不理想的原因何在？

　　“主要(yào)是因为上游房(fáng)地产行业(yè)深(shēn)度调整，导致增量市(shì)场增长放缓。”牛晓娟向记者(zhě)分析称，上市物企(qǐ)营收增速放(fàng)缓，还与物业市场竞争加剧、外(wài)拓难度进一步加大和并购市场冷淡有关(guān)。“此(cǐ)外，物企主动放弃了一些效益差的项目，多方面因素导致物企(qǐ)新增在管面积(jī)增速放缓，营收增(zēng)速下(xià)滑。”

　　此外，国内(nèi)还有多(duō)家上市(shì)房企下属的物(wù)企虽未实(shí)现上市，但物业板块成绩单(dān)随(suí)着地产母公司半年报同步对(duì)外披露。

　　龙湖集团（00960.HK）旗下龙湖智创生活就是其(qí)中的典型企业(yè)。龙湖集团相关负责人向记者介绍，2024年上半(bàn)年(nián)，龙湖智创生活实现收入总额57.8亿元，同比增长10.2%，保持两位数增(zēng)长，期内毛利率31.4%，在行业(yè)内处于较高水平。

　　与营收状况相比，上市物企2024年上半年的盈利表现更难言乐观。

　　克而瑞物管统(tǒng)计(jì)数据显示，2024年上半年，上市物企净利润(rùn)总额91.9亿元，同比下降29.9%。“这反映出(chū)行业依旧陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅减弱。受(shòu)困于关联房(fáng)企风险尚未完全(quán)出清，部分(fēn)物企计提大额减值准备，导(dǎo)致(zhì)亏损。”

　　牛晓娟也向记者分析称，今(jīn)年上半年，上市物企盈利表现(xiàn)差，也与“关(guān)联方应收账款减值(zhí)准备及前几年并(bìng)购形成的商誉减值，进一步压缩了(le)利润空间”直(zhí)接相关。

　　“上(shàng)市物企包括社区增值在内的高毛利业(yè)务开展不及(jí)预期，导(dǎo)致利润受影响。同时(shí)，包括人力成本在内的各项成本上升，也直接影响物(wù)企的盈利能力。”牛晓娟直言。

　　很难与(yǔ)开发商“一刀两断”

　　在整体业绩表现不理(lǐ)想的同时，上市物企独(dú)立性也受到外界关注。

　　例如，在(zài)摆脱对地产母公(gōng)司的依赖方(fāng)面，2024年上半年，万物云的开发商关(guān)联业务占比同比已下降至10.1%。来自关联方的应(yīng)收账款为38.18亿元，增幅达到53.52%。

　　“万物云是‘万(wàn)科养大的孩子’，双方水(shuǐ)乳交融，是剪不断、理还(hái)乱的(de)关系，我(wǒ)们既希望能保持业务的相对独立性，同(tóng)时感情上又很难做到投资人说的 ‘一刀两断’。”万物云董事长朱保全在近期召开的万物云中期业(yè)绩发布会上表示。

　　“我(wǒ)国快(kuài)速(sù)壮大的头部物企(qǐ)是过去20年房地产行业快速(sù)发展(zhǎn)的伴生(shēng)产物，这就注定了其在基因上与地产关联方千丝(sī)万缕的关联性(xìng)。”东吴证(zhèng)券研报分析认为，在房(fáng)地产行业开(kāi)始调整之际，物企受到关联方(fāng)的影响，不仅(jǐn)体现在业绩方(fāng)面，估值(zhí)也受到持续的冲击。

　　“行业离真(zhēn)正完全的市场竞争(zhēng)还有很远的距离，当前大部分物企隶属于房地产母公司，要完全市场化还是有一定难度。”绿城服务（02869.HK）董事会主席杨掌法日前也表示。

　　记者注意到，在努力摆脱对地产母公司业(yè)务依赖的(de)同时，不(bù)少上市物企正加速开(kāi)拓第三方市场。

　　根(gēn)据(jù)永升服务（01995.HK）向记者提供的信息，截(jié)至2024年6月30日，永升服务来自(zì)第三(sān)方的在管面积达1.8亿平方米，同比增长10.9%，占总在管面积的比例为74.4%。今年(nián)上半年，新增市场(chǎng)开拓规模超3700万平(píng)方米，新拓(tuò)年饱和(hé)营收(shōu)同比提高48.1%，超过8亿元。

　　记者还从世茂服务（00873.HK）方面获(huò)悉，今年上半年，世茂服务合约面积约3.3亿平方米，在管面积约2.5亿平方(fāng)米。其(qí)中，在管(guǎn)及合约(yuē)面积来自独立第(dì)三方的占比分别为75.2%、77.2%。

　　值得关注的是，梳理相关上市物企(qǐ)半年报可发现，目前依然有(yǒu)相当数量物企的在管(guǎn)及合约面积中，来自独立(lì)第三方(fāng)的占(zhàn)比较低。在此情形下，上市物企(qǐ)业绩(jì)也(yě)受到(dào)地产母公司影(yǐng)响。

　　“物企与开发商大多存在业务关系。由于开发商面临较大的(de)资金压力，物企难以按时收回部分应收账款，这对现金流和财务状况带来了(le)一定的影响。”牛晓娟表示，“当前，物企(qǐ)的确很难与开(kāi)发商‘一刀两断(duàn)’。但长期来看，来自(zì)第三(sān)方在(zài)管面积增(zēng)长趋势不变，物企的独立性将进一(yī)步提升，地产开发商对于物企的影(yǐng)响也(yě)有望进一步降低(dī)。”

　　跨界开拓新(xīn)赛(sài)道新业务(wù)

　　为了应对(duì)日(rì)益激烈的市场竞争，多家物企加速开拓“第二增长曲线”。

　　“在(zài)住宅开发项目交付减少的背景下，商从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场企服务的拓展空间更(gèng)有想象力，我们会(huì)更进一步聚焦在大客户跟(gēn)随、区域加密和服务产(chǎn)品延(yán)展上。同时，拓宽增值服务‘围栏’，用科技赋(fù)能实现管理提效。”在2024年中期业绩发布会上(shàng)，龙湖集团管(guǎn)理层表示。

　　龙湖集团相关负责人(rén)告诉记者(zhě)，今年上半年，龙湖智创生活(huó)的服务半径不断拓(tuò)宽(kuān)，建立起了较高的门槛与壁垒，新(xīn)增了东莞华为松山湖产业园、杭州蚂蚁集团飞天园(yuán)区(qū)、北(běi)京(jīng)蚂(mǎ)蚁创新科(kē)技总部和杭州网(wǎng)易(yì)总部等项(xiàng)目。

　　与(yǔ)龙湖智创生活类似，永升服务也正谋求非住宅(zhái)业态进一步突围。据永升服(fú)务(wù)方面介绍(shào)，今(jīn)年上半年(nián)，公司聚焦(jiāo)医院、学校、企业等(děng)重点业态赛道(dào)，新拓展了苏州贡湖科创园、西宁(níng)青海大学附属医院等超过180个非住宅项(xiàng)目。截至(zhì)今年6月底，公司非住宅物业实现收入约10亿元(yuán)，占公司(sī)总收(shōu)入的比重为40.8%。

　　除拓展非住宅板块业务外，也有(yǒu)多家物企正跨界(jiè)进入环保服务领域。

　　8月26日，世(shì)茂新能(néng)·淮安RDF项目签(qiān)约暨启动仪(yí)式在江苏省淮安市淮阴区举行。世(shì)茂服务方面表示，该项目由世茂服务和中证投(tóu)融(róng)联合(hé)打造，通过创(chuàng)新升(shēng)级一般固废的收集、运输、处理模式，可将一般固废生产成可替代煤的低碳燃(rán)料，以实现固废再利用。

　　“对于世(shì)茂服务而言，RDF项(xiàng)目是一项既创新又跨界的尝试，是多元化业务(wù)发展的延伸，是‘城市大管(guǎn)家(jiā)’战(zhàn)略实践落地的重(zhòng)要组成部分，更是我们向环保服务相关产业迈出的战(zhàn)略(lüè)性(xìng)一步(bù)。”世茂服务执行董事、总裁邵亮表示。

　　受到市场关注(zhù)的是，在当前物业市场中，不少物企开拓各类(lèi)新赛道多时，但(dàn)基础物业(yè)服务(wù)依然占据较高比例，“第二(èr)增长曲线”表现并不理想，原因何在？

　　“新赛道有其专业壁垒(lěi)，物企面临着竞(jìng)争力(lì)不(bù)足(zú)，缺乏相应技术、经验和资(zī)源问题。”牛晓娟分(fēn)析认为，整个(gè)大环境不利于新(xīn)赛道的开辟，消费降级、投入萎缩等进(jìn)一步打压了物企开拓创新的勇(yǒng)气(qì)。

　　对于开拓多(duō)元(yuán)化业务，牛晓娟建议，物企应该首(shǒu)先聚焦自身“能力圈”。“建议物企根(gēn)据自身能力(lì)和战略规划，将企业核心(xīn)资源、核心能力聚焦到核心业务上(shàng)，追求聚焦深耕，同时要前瞻性地培养创新思维和跨界业(yè)务能力，以适应开展细分赛道业务开拓需要(yào)。”

责任(rèn)编辑：李(lǐ)桐(tóng)

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