曾经的温州首富“坠落”

来源：@界面新闻(wén)微(wēi)博

界面新闻记者 |杨冰柯(kē)

界面新闻编辑 |李慎

头顶近200亿的短(duǎn)期债务，浙江(jiāng)最神秘的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来国资入股(gǔ)，很快将在资本(běn)市场上(shàng)改名换姓，但遗留问(wèn)题却远远没(méi)有解决。

1994年，浙江(jiāng)温州人黄伟创立了新湖集团。2006年，新湖集(jí)团将旗下14家房地产公(gōng)司通过定向增(zēng)发的(de)方式装入中宝股(gǔ)份，后改名新湖中宝。

黄伟在资本市场上攫得第一桶金后进入房地产行业，一度成(chéng)为“温州首富”，但黄本人很少接受媒(méi)体采访并在公开场合露(lù)面。黄伟的发家历程，以及(jí)他(tā)低调的个人风格让新湖集团一度披上了神秘外衣。

在浙商(shāng)地产圈看来，黄伟(wěi)一直保持(chí)着“金融思维”做房地产：新湖土地开发周期普遍较长，黄伟2000年就手握大量(liàng)土(tǔ)地但不(bù)急并于(yú)开发，坐等土地升值。

这种开发模式(shì)一度(dù)让黄伟和新湖(hú)积累了(le)丰厚(hòu)的“土地红利”资本(běn)，但随(suí)着地产行业进入高(gāo)周转时代，新湖和黄(huáng)伟的“金(jīn)融(róng)式”地产开发模式遭到挑(tiāo)战。

当地产商们野(yě)心勃勃在规模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄伟的新湖中宝靠吃(chī)前些年的(de)“土地”老本，并没有积极扩张。黄伟保持着土地的慢开发和待价而沽，把(bǎ)重心(xīn)放(fàng)在金融(róng)投资上，几年间，新(xīn)湖投(tóu)资了中(zhōng)信银(yín)行、温州银行、万得(dé)信(xìn)息技术股份有限公司(sī)、杭州趣(qù)链科(kē)技(jì)公司等。

土储方面(miàn)，除上海、杭州等个别城市(shì)外，新湖整(zhěng)体土(tǔ)地质量并不优质，主要在浙(zhè)江三四线(xiàn)城市(shì)如乐清(qīng)、平阳、舟山、温岭(lǐng)等。

土地的(de)慢(màn)开发使经营性现金流不足，同时，新湖的金融投资回报短时间内不能满足(zú)其支付土地、开发等各种成本(běn)和债务。

其(qí)后，新(xīn)湖干脆走上了“卖地求生”之路(lù)。据(jù)不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金(jīn)谷(gǔ)置业、明珠置业、上海中(zhōng)瀚等11个项目(mù)公司股权，交(jiāo)易对价总计227.6亿元。

但即便(biàn)如(rú)此，新湖的债(zhài)务(wù)问题还是没有(yǒu)得到实质性缓解。同时，新湖持有的优质土地资产所剩无(wú)几，雪上加霜的是，房地产形(xíng)势已大不如前。

2021年后，房地(dì)产(chǎn)行业进入急剧下行周期(qī)，大多数房地产商销售额(é)大幅下(xià)降，新湖中宝2024年销售(shòu)额却逆势增长，但这主要是因为新湖中宝去年同期销售额基数低。

2021-2023年，新湖中宝合同销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新湖自(zì)身造血(xuè)功能急剧减(jiǎn)弱，经营现金流严重不(bù)足。

根据新湖中宝2024年半年报，新湖中宝实现合同销售面(miàn)积(jī)20.78万平(píng)方米，合同(tóng)销售收入(rù)43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现营(yíng)业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)15.35亿元(yuán)，同比(bǐ)下降4.84%。与多(duō)数同行一样，新湖增收不增利。

新湖中宝(bǎo)最令同(tóng)行艳(yàn)羡的(de)是毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算均价4.37万元/平方米(mǐ)，结算毛利(lì)率(lǜ)42.42%，该毛利率(lǜ)远高于同行。

但(dàn)与多数(shù)地产商面临的(de)问题一样，融资和债务问题难解。根据新湖中宝2024年半(bàn)年报，公司期末货币资金余(yú)额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资(zī)产的31.19%，较期初减(jiǎn)少6.44亿元。有息负债中，短期借款和(hé)一年内到期的有息负债合计188.92亿元(yuán)，占(zhàn)比59.92%，一年以上(shàng)有息负债126.36亿元，占比40.08%。

近189亿的短期和一年内有(yǒu)息负债是(shì)新湖中宝手(shǒu)握货币资金的3倍，公司债务(wù)风险已站(zhàn)在“悬崖”边上(shàng)。

大背景(jǐng)是，近三年来房地产企业融资遭(zāo)遇(yù)困境，即便是万科这样的优质(zhì)企业(yè)，在融资方面都捉襟见肘，虽然2024年以来，中央不断释放融资利好，但实际能惠及到浙(zhè)江(jiāng)民(mín)企的利好少之又少。

黄伟(wěi)开始筹谋抱国资“大腿”。2020年开始，新(xīn)湖中宝先后在衢州成立了新湖智造、新湖城市(shì)发展、衢(qú)州新允(yǔn)科技合伙企(qǐ)业（有(yǒu)限合伙）、衢州慧景企业管理有(yǒu)限公司等公(gōng)司(sī)。

2021年11月，新湖(hú)中宝把大本营从浙江(jiāng)嘉兴迁到衢州，次月就全部完成了(le)迁址。

2023年2月，新湖中宝公告(gào)控股股东(dōng)新湖集团与衢州市新(xīn)安财通签署(shǔ)了股份(fèn)转让(ràng)协议，新湖集团欲向后(hòu)者转让其持有的8.6亿股（占据总(zǒng)股本的比例为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及(jí)金额约为22.7亿元。

2024年1月，新湖中宝公告称，新湖集团以及其一致行动人恒兴力，与衢(qú)州国资旗下的衢州智宝签署股权转让协议，转让所(suǒ)持公司(sī)18.43%的股份，转让价款合计(jì)现金30亿元。

6月5日，经过连(lián)续交割后，新湖中宝完成第二次18.43%股份的转让(ràng)，衢州国资成为(wèi)新湖中宝第一大股东，合计持股达到28.54%。

至此，衢州(zhōu)国(guó)资合计(jì)投入52.76亿元，战略入股新湖中宝正式(shì)完成。

衢州国资在去年取得(dé)一个董事(shì)席位的基础上(shàng)，还将向新湖中(zhōng)宝(bǎo)董(dǒng)事会推荐一名副总(zǒng)裁候选(xuǎn)人，负责公司财务监督工作。

据新湖中(zhōng)宝(bǎo)公告，公(gōng)司名称将变更为“衢(qú)州(zhōu)信安发展(zhǎn)股份有(yǒu)限公司”，证券名称改名(míng)为“衢州发展”。

国资入股能救得活曾经的(de)温州首(shǒu)富黄(huáng)伟和他的新湖(hú)系吗？

根据新湖中宝2024年半年报，这家企业目前地产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖(hú)湾、南通新湖海(hǎi)上明珠城、上海天潼里、上海昼(zhòu)锦华苑、瑞安新湖秋月(yuè)园等。

上海项目是新湖最优质资产。报告期内，新湖天(tiān)潼里已开售小(xiǎo)高层去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华苑（锦园）8月首次开盘推出 33套房子，户型310-390平米，首日售罄，揽金18.27亿。

上海优质项目入市使新湖销售额(é)有了一定保(bǎo)障，但对比其债务，却是杯水车薪。

此外，7月以来，新湖集团还陷入了员工(gōng)理财“爆雷(léi)”风波(bō)。

自2012年起(qǐ)，新(xīn)湖系旗下公司(sī)以“福利性产(chǎn)品”的名义，鼓励员工购买(mǎi)公司定制的由华鑫信托发(fā)行的信托(tuō)产品，每年开放二次，或(huò)存续或到期还本付息。投(tóu)资者一年(nián)期、二年期、三年期的收益率分别(bié)为10%、11%、12%，后续偶有波动。

根据(jù)投资者提供的(de)文(wén)件显示，截至7月15日(rì)，华鑫信托·新(xīn)湖集团单一资金信托尚有31.318亿元及预期收益未兑付；华鑫信托·信源5号集合资金信托尚有15.493亿元本金(jīn)及(jí)预期收益未(wèi)兑付。两者金额共达约(yuē)46.811亿(yì)元。

记(jì)者拿到的一份投资者文件显示，上述信托理财的投资者(zhě)大(dà)多都(dōu)是(shì)新湖的员工以及(jí)亲友团。

上述(shù)投资者对界面新闻记者表示(shì)，违约后(hòu)，他们就一直去新湖集团维(wéi)权，但公司始终没有给予明(míng)确的回复。

直到员工大(dà)范围集结，几乎很(hěn)少露面的黄伟在8月9日(rì)出现在了投资曾经的温州首富“坠落”者面前。黄伟向投资者表示，“做生意曾经的温州首富“坠落”做了四(sì)十来年，哪里(lǐ)知道我(wǒ)们一个几百亿(yì)资产被人抢走了，也是(shì)很(hěn)意外的事情，希望大家跟(gēn)公司共渡难关，我们的这(zhè)个矿、资产一定(dìng)会拿回来，拿(ná)不回来可能我要破产，我如果这样可能比你(nǐ)们(men)要惨(cǎn)。”

黄伟口中的“矿”指的是新湖集团的控股子公司浙江新湖能源（持股比(bǐ)例85%）通过其全资子公司北京华易隆鑫贸易有(yǒu)限公司（以下简称(chēng)“华易(yì)隆(lóng)鑫”）持有(yǒu)的新疆宜化矿业有限(xiàn)公司(sī)41.08%的股权，目前华易(yì)隆鑫已列为被执行人，该公司(sī)所持有的新疆宜(yí)化(huà)矿业股权被浙江和湖北(běi)两地法(fǎ)院冻结。

但(dàn)黄(huáng)伟的解释和恳请并(bìng)没有(yǒu)太大说服力，投资者们没有放下担忧(yōu)，也不认可(kě)黄伟所说的矿产和自己投(tóu)资信托的关联(lián)。目前来看，尚没有好消息出现(xiàn)，刚入主(zhǔ)新湖的衢州国资(zī)也没有对外表态(tài)。

国际评级机构标普近期发文称，如果新湖中宝的自身情况(kuàng)没有发生任何(hé)显著的有利变化(huà)，其无法偿付债(zhài)务(wù)(包括(kuò)潜在的不(bù)良债务交换 )的风(fēng)险可能会随着公司流动性(xìng)减弱而增(zēng)加。同时(shí)，新湖中宝实际(jì)控制(zhì)人变更为国(guó)有(yǒu)企业，可能有助于新湖中宝(bǎo)保(bǎo)持与银行和其他金融机构的关系，但此举(jǔ)可能无助于(yú)解决境外债券(quàn)兑付(fù)事宜。

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