新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随(suí)着楼市“517新政”效应的减弱(ruò)，楼市交易(yì)在(zài)前期走高后，近期出现一定降温。

中指研究院(yuàn)近日发(fā)布的报告显示，今年8月，22个城市楼市整体成交面积环比下降2.9%，同比下降11.95%。

今年5月，提振楼市的“517新政”重磅出台，随后各城市纷(fēn)纷(fēn)推出(chū)落地政策，其效应也在随后显现。6月，在开发商冲击半年(nián)业(yè)绩的(de)努力下，市场交易规模达到年内最高。到(dào)7月，一些房新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温企的(de)推(tuī)盘力度有(yǒu)所减弱，楼市成交规模也(yě)出现下降(jiàng)。8月，市场(chǎng)交易继续降温。

新政效应减弱，需(xū)求(qiú)释放不足(zú)，被认为是8月市场降温的主因。但(dàn)值(zhí)得注意的是，8月本身也是市场淡季(jì)，加之部分开发商为“金九银十”蓄力(lì)，减少了推盘力度，使(shǐ)得楼市出现短(duǎn)暂的供需双降。

不过，部(bù)分城市正(zhèng)在走出独立行情。近几个月，北京(jīng)、上海等城(chéng)市的二手房交易(yì)保持在高位，显示出这些区域市场的韧性较强。

如(rú)今，“金(jīn)九银十”已至，但(dàn)自“517新政”后，楼市政策重新恢复到“小(xiǎo)步快跑”的节奏。这种节奏能否带动传(chuán)统新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温旺季的热度，成为各界关注的焦点(diǎn)。

北京、上海走出独立行(xíng)情

虽然(rán)8月楼市整体(tǐ)降温(wēn)，但不同能级的城市，市场表现并不一致。按照中(zhōng)指(zhǐ)研究院的统计，一线(xiàn)城市楼市成交面积同比(bǐ)上涨5.05%，二线城(chéng)市和(hé)三四线城(chéng)市则分别下跌19.73%和13.77%。

在本轮楼市(shì)调整中，一线城市表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧性，其中北京、上海的反弹势头尤其明显。

今年6月和7月，上海二手房成交量分别达到2.6万(wàn)套(tào)和2.1万套(tào)，8月(yuè)虽降至1.8万套，但仍高于上(shàng)年同期。

北京于6月末(mò)出台(tái)了“517新政(zhèng)”的(de)落地政(zhèng)策，7月的二手房(fáng)成交量便超过1.5万套。8月，北京的(de)二手房成交量仍然达到1.4万套。

算上新房(fáng)成交量(liàng)，近期(qī)这两个城市的总体交易规模保持稳定。考虑到8月是传统(tǒng)淡季，两(liǎng)个(gè)城市的交易规模维持在不(bù)错的水准。

58安居(jū)客研究院(yuàn)院长张波指出，一线城市中，北(běi)京、上海正在(zài)走出独(dú)立行情。他认为，这(zhè)两个城(chéng)市的市场韧性较强，且二手房对一手房的挤压强度不大，客群重叠度相对较小。

事实上，影响新(xīn)房和(hé)二手房(fáng)交(jiāo)易新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温的因素并不(bù)完全相同。

北京某(mǒu)大型房(fáng)企相关负责人向21世纪经济报道记者(zhě)表示(shì)，在上半年冲击销售目标后，一些新房项目开始收回价格折扣，并推出中高端产品，从而追求利润。这也(yě)在一定程度上影响了交易量。

另一方面，为备战传(chuán)统旺季“金九银十”，房企在8月(yuè)的推(tuī)盘规模普遍有(yǒu)所减少(shǎo)。中指研究院指(zhǐ)出(chū)，今年1~8月，重点(diǎn)城市商品住宅(zhái)批准(zhǔn)上市面积同比下(xià)降34%。其中(zhōng)，8月供应量同比下降40%。

相比之下，二手(shǒu)房(fáng)供应一直较为充足，价格成为影响交易的主要因素(sù)。多家经纪机构指出，二(èr)手房市场仍在延续“以价换量”的趋势，但议(yì)价空间正在减小，业主对价格更为坚持。因(yīn)此，近几个月的二(èr)手房交易规模有(yǒu)所下降。

“原来二手房的议价空间在10%以上，现在降到5%～10%的区间。”一位不具(jù)名分析(xī)师向21世纪(jì)经济(jì)报道记者(zhě)表示。

中指研究院的(de)统计显示，今年8月，百城新建住宅平(píng)均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，原因是部(bù)分城(chéng)市优质改善项目入市，带动价格出现结构性上涨。同月，百城二手住宅平(píng)均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，连续28个(gè)月下跌，但跌幅较7月有所收窄。

“金九银十”成色待(dài)估

市场降(jiàng)温也直接影响到房企(qǐ)的销售业绩。中指研究院指(zhǐ)出，今年1~8月，TOP100房企销售总额为2.7万亿元，同比下降38.5%。8月(yuè)单月，TOP100房企销(xiāo)售额同比(bǐ)下(xià)降22.1%，环(huán)比下降2.43%。

近期，上市房企纷纷发布(bù)中报，营收、利(lì)润双双下降成为行业共性。不少企(qǐ)业高管(guǎn)在业绩会上指出(chū)，要改善这种局面，最终仍需寄望于市场的持续升温。

近期，随着传统(tǒng)营销旺季“金九银十”的到来，不少房企正在跃跃欲试。

前述(shù)上市房企负责人表示，为备战“金九银(yín)十”，公司已提前对推盘(pán)项目、价格折扣措施作了安排，并(bìng)给区(qū)域公司设定了销售(shòu)目(mù)标。

但他同时指出，“517新政”效应减弱，一些项目的蓄客情(qíng)况并不理想，既有(yǒu)的营销措施能否达到效果(guǒ)，自己(jǐ)“心里没底”。

今年8月，各地出台楼市政策(cè)超50条。其中成都(dōu)、长沙等地优化限(xiàn)贷政策，并(bìng)因(yīn)区施策；深圳、长沙发布征集商品房用(yòng)作保障性住房的公告。中指研究院指出，截至8月底，已有约30城发布国企收储公(gōng)告。

自“517新政”后，楼市政策重新(xīn)恢复到“小步快跑”的节奏，其能否带动“金九银十”的(de)热度，是(shì)业界关注的重点。

分析人(rén)士指出，9月和10月，各(gè)地有望加快楼市政策的出台节奏，从而进一步激活市场。其中，一线(xiàn)城市限购政策存在优化空间，部分三四线城市(shì)也可能推出较大力度的措施，带动国庆(qìng)长假期间的返乡置业。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，进入“金九银十”，短期(qī)内核心城市新房市场活(huó)跃度或将小幅回升。但近(jìn)两年土(tǔ)地交易明(míng)显(xiǎn)降温，供应缩量有可(kě)能制约(yuē)房企的供货能力，进而拖累销(xiāo)售(shòu)恢复。同时，居民收入预期等长(zhǎng)期(qī)因(yīn)素尚未有明(míng)显(xiǎn)改善，新房市(shì)场整体仍承压。

相比之(zhī)下，在(zài)“以价换量”的背景(jǐng)下，重点城市二手房市场有望(wàng)保持一定的活(huó)跃度。

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