“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨连绵，但难挡大家的看房热情。

4月20日，香(xiāng)港将军澳一个新开售(shòu)楼盘迎来第二(èr)期抽签(qiān)日，由于(yú)楼盘(pán)地铁上盖，周边地区教育资源丰富，因此受到了许多购房者(zhě)的(de)青睐。售楼处(chù)大厅摆放着20多张小圆桌，周围挤满了中签的买家与(yǔ)销售(shòu)顾问，热切地商讨着支付事(shì)宜。房产中介则在电梯和(hé)大厅之间(jiān)不停穿(chuān)梭，送走上一位购房者后，又在电梯(tī)口等待下一位客(kè)户。

（售楼部挤满了中签的买家与销售(shòu)顾问摄/贾明睿）

在香港楼(lóu)市全面“撤辣(là)”近两个月后，此番景象(xiàng)在(zài)香港(gǎng)多个楼盘轮番上(shàng)演。2月28日，香港楼市“平(píng)地一声雷”。香港特别行政区财政司司(sī)长陈茂波(bō)宣布，即日起(qǐ)撤销(xiāo)所(suǒ)有住宅物业需求管理(lǐ)措(cuò)施，住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税；物业按(àn)揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施也(yě)会进一步放宽。

这是香港为提(tí)振楼市注入(rù)的一剂(jì)“强心针”，目前来看，效果显著。香港置(zhì)业研究部董事王品弟表示，土地注册处资料显(xiǎn)示，本月至今(截至18日)整体物业(包括一(yī)手私宅及(jí)二手住宅、一手公(gōng)营房屋(wū)、工商铺、纯车位及其他(tā)非(fēi)住宅(zhái))录得6396宗注册，较上月同(tóng)期的1790宗大幅增加近2.6倍。由于注(zhù)册量属(shǔ)滞(zhì)后数字，4月注册个(gè)案一般主要反映3月楼(lóu)市于财(cái)政(zhèng)预算案公布全面撤(chè)辣后(hòu)的畅旺市况(kuàng)。

值得(dé)关注的是(shì)，内地客成为了(le)本轮购房的一大主力，有香港房产中介告诉21记者，“基本上我(wǒ)所有的客人都来自内地”，从(cóng)需求看，自住和投资都有(yǒu)。对于“刚需族”而言，子女教(jiào)育以及低价入手成为了他们买房的最大诱因。

当然，也(yě)有许多(duō)人仍在观望。他们有的(de)通过“优才计划”来港半年，买房已经提(tí)上日程(chéng)；有的即(jí)将拿到香港永居，但“撤辣”似乎也(yě)反映出香港整(zhěng)体经(jīng)济的动力不足，这让(ràng)他们对(duì)于买房与否显得更加踌躇。

全面“撤辣(là)”之后，这些组成了香港楼市的复(fù)杂(zá)图景：新(xīn)盘(pán)争先推(tuī)出、中介迎来了难得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货、“刚(gāng)需族”有的犹豫有的(de)落定…..曾经“哺(bǔ)育”了李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑(zhèng)裕彤四大家族的香港房产(chǎn)经济，能(néng)否(fǒu)走进下一个春(chūn)风里？

内地买家(jiā)众(zhòng)生相

2023年10月，黎小姐通过优才计划(huà)成功拿到了签证，从(cóng)事(shì)ESG工(gōng)作的她目前频(pín)繁往(wǎng)返于深圳、香港两地。

在港半年，黎小姐的置业计(jì)划开始提上日程。黎小姐告诉21记者，“撤辣”对(duì)于她的置业计划有部分(fēn)影响，但并(bìng)非最重要因素，“初(chū)衷是打算在香港长期发展，也比较(jiào)看好(hǎo)香港住宅的保值”。

近段时间以来(lái)，黎小姐先后到启德、大角咀(jǔ)、南昌等地寻找合适的房源。于她而言，街区(qū)氛围和配套，以及交通便利程度，尤其是往返内地的便捷程度是最重要的选房因素，“这(zhè)两个(gè)因素影(yǐng)响长期(qī)的居住价值，会在此基础上考虑性(xìng)价(jià)比”。

事实上，对于外来人才，香港(gǎng)特区政府(fǔ)提前(qián)打开了“撤辣(là)”通道。香港行政长(zhǎng)官(guān)在2023年施政报告中明确，为外来人才的(de)置业印花税实施“先免后征(zhēng)”，即(jí)在购入物业时先暂免征收相关税项，若其后未能成(chéng)为(wèi)香港永久(jiǔ)性居民(mín)才缴付相(xiāng)关税项。

过去几年，香港通过“优才计划”、“高才通计划”等人才引(yǐn)进措施吸引了大量内地人才到港(gǎng)发展。香港特区政府劳工及福利局局(jú)长孙玉菡透露(lù)，截至今(jīn)年2月(yuè)底，“高(gāo)才通计划”共收到逾7.2万宗申请，其中近(jìn)5.9万(wàn)宗获(huò)批，已(yǐ)有约4.4万人通过该计划来港。加上经其他人才入(rù)境计划获批的(de)申请，由去年至今总计约10.8万名人才已抵港。

黎小姐了解到，通过“优才计划”、“高才通(tōng)计划”等移居香港的内地朋友，目前仍以租房为主，较少考虑置业。但这些(xiē)在港发展、定居意愿较大的人群，依然有望成为香港房地产市场新(xīn)需求的一(yī)大主力。

同样来自内地的赵(zhào)女士目前在(zài)内地和香港经营一(yī)家留学咨询公司。在她的(de)计划里，孩子以后会在香港读书(shū)，因此买房计划原就在列。在香港特区政府推(tuī)出“撤辣”措施后，这一计划被提(tí)前了。多(duō)番比较后(hòu)，赵女士(shì)准备在大围购置一套二手(shǒu)房或者在启德入手一套新房。

子女教育以(yǐ)及趁低买入(rù)成为了赵女士购房的重要推手。“买房考虑(lǜ)最多(duō)肯定是投资价值，虽然不(bù)能说是(shì)抄底，但价格回落(luò)到一个觉得可以出手(shǒu)的(de)计算，结合孩子未来的规划，买房计划基本就落实了。”

赵女士(shì)表示，身(shēn)边(biān)有到(dào)港买(mǎi)房计划的人士与她的考虑(lǜ)差不多，都是前期做投资，后期用于孩子上学。

与他们(men)相(xiāng)比，白兰(lán)要显得更加谨慎。“某(mǒu)种程度上而言，‘撤辣’会让我更(gèng)担心（香港）经济情况，会让我更怀疑买房是不是一个正(zhèng)确的决定。”当香(xiāng)港特区政府宣布“先免后征”时，决心要(yào)拿(ná)到永居的白兰就知道(dào)自己不(bù)需(xū)要缴(jiǎo)纳这部分税款，也因此，对于全面“撤辣”的推出，白兰并不敏感。

于白兰而言，最重要的影响因素(sù)还(hái)是房价，“还是有点犹豫，这个(gè)房子是要买来自住还是买(mǎi)来投资？如果是投资，最重要(yào)的是房价(jià)能不能涨，这个(gè)还是取决于经济情况和市场(chǎng)信心，但这两点我并没有(yǒu)看(kàn)到(dào)很积极的方向。”

一(yī)手成交(jiāo)创近11年新高

从各大楼盘的交易数据来看，全面“撤辣”在短期内取得了明显成效。记者(zhě)了(le)解到，有新开售的(de)楼盘超购27倍；有的项目即便门(mén)槛较高，总价在2000-3000万港元，但也去化得很快。

根据统计，香港楼市(shì)全面“撤辣”后，3月一手房市(shì)场录得约4170宗成交，为《一(yī)手住宅物业销售条例》2013年4月(yuè)实(shí)施以来，近(jìn)11年单月新高(gāo)。

二(èr)手市场同样回(huí)温。美联物(wù)业研究中心综合土地注(zhù)册(cè)处资料显示，3月二(èr)手住(zhù)宅注(zhù)册量录得2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同时，鉴于土地注册处注册(cè)个案属(shǔ)滞后数据，因(yīn)此(cǐ)2月底财案撤辣后的(de)楼市表现尚未于上(shàng)述3月注册量全面反映出(chū)来。

内地客成为了本轮香港楼市(shì)成交复苏的主要推手之一。香(xiāng)港置业一手盘客户主任(rèn)陈先生向21记者表示，最近来(lái)看一(yī)手楼盘的(de)客户中，大概7成来自内地。问及“撤(chè)辣”前(qián)后的(de)情(qíng)况，陈永智称变化很大，“之前都要等拿(ná)到永居才可以减税，而拿到永居意味着放弃原来的内地户口，现(xiàn)在(zài)不需要这样了，内地同(tóng)胞可以直接减(jiǎn)税置业。”

在(zài)陈先生看来(lái)，“香港(gǎng)本地的购房力已经很弱(ruò)了，现在香港一手房市(shì)场面向(xiàng)的主(zhǔ)要就是内地客户。”

需要指出的是，在全(quán)面“撤(chè)辣”之前，香港特区政府已(yǐ)经(jīng)将买家印花(huā)税和新住宅印花税税率减半，均从之前的15%减至7.5%。这两个(gè)税款(kuǎn)面向的对象都包括非香港永久性居(jū)民，在推出之初，这两个税款就(jiù)是作为香港房产(chǎn)需求管理措施的(de)一部分，藉以遏抑外来需求和减低投资需求(qiú)，从而稳定住宅物业(yè)市场。

但是(shì)，由(yóu)于经济低迷、利(lì)率高企叠(dié)加流失，香港房产市场陷入了长时间(jiān)低迷。如今，来自内地的刚(gāng)需客与投资(zī)客再(zài)次“带资”进入香港房产(chǎn)市场。

从投资角度看，“香港的物业(yè)投资历史悠(yōu)久(jiǔ)，且租金回报率比较可观，一般可以达到3厘（3%），CBD附近的“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？(de)可以达到4厘(lí)（4%）。香港作为国际金融中心，聚集了一大批国际(jì)国内人才，相信较(jiào)容易放租。”香港仲量联(lián)行资深董(dǒng)事李远(yuǎn)峰向21记者表示。

同时，香(xiāng)港的租金明显高于内地城(chéng)市，“如果同一笔钱花在(zài)香(xiāng)港和内地，回报率肯定(dìng)是香(xiāng)港高。”陈(chén)先生表示。的确(què)，从投资属性看，香港租(zū)售比情况比内地好，但持(chí)有成本也比较高。

就此，李远峰回应称，成本考(kǎo)虑主要看买家是否做借贷以及按揭利息情况，差饷、管理费(fèi)及其他费用占比并不高，结合(hé)香港法制健全(quán)，相信香(xiāng)港物(wù)业依然(rán)是不错的长线持有资产。

长期(qī)复苏需要更多支撑(chēng)

上世纪90年代，作为(wèi)香港经济的重(zhòng)要支柱，地产(chǎn)业被视作“香(xiāng)港经(jīng)济(jì)的寒暑表”；后来随着时间推移，高地价、高(gāo)楼价问题逐渐成为(wèi)了香港突出的社会(huì)问题；近几年，香港楼市更是陷入了长(zhǎng)期低迷。

美联物业数据显示，2023年香港楼市共(gòng)推(tuī)出35个全新新(xīn)盘(pán)项目，涉及单位(wèi)总数14119套，于2023年共售出6740个单位，售出率约48%，不足五成。拉长时间线来(lái)看，这一售出率较2022年约53%进一步(bù)下挫，较2020年的约70%更是显著下降。

在难得的购买潮以及去库存压(yā)力下，许多(duō)地产企业“以价换量”，加速去(qù)化。有消息称，香港首富李嘉(jiā)诚旗下(xià)长实集团推售的BlueCoast成(chéng)本价为(wèi)2.8万港元/平方(fāng)呎(1呎(chǐ)约等于0.093平方米(mǐ)），但均(jūn)价仅(jǐn)2.19万港元 /平方呎，相当于打了七八折，且比周边同(tóng)类新(xīn)盘便宜约6000港元/平方呎，价格优势明显。

长实执行董事赵(zhào)国雄(xióng)表示，BlueCoast首批属“捞底(dǐ)价”，考虑到当前低迷的房(fáng)市和竞(jìng)争激烈的(de)市场环(huán)境，这次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实集团旗下的“亲海駅II”的低价促销也曾掀起市场热议。

如今，从3月数据看，全面“撤辣”之(zhī)后，香港楼市(shì)迎来“小阳春”。但是，从更长的时间坐标看(kàn)，香港(gǎng)楼市仍难称复苏。

首先，库(kù)存压力仍很大。根据香港房屋局以及美联物业研究中(zhōng)心(xīn)数据(jù)，截至 2023年(nián)底，香港楼盘的“货尾”（新盘销售剩余未卖出的单(dān)位(wèi)）已达2.03万套，达近20年来新高，同时(shí)，潜在新盘供应(yīng)单位数创(chuàng)历史新高，达10.9万个单位，创有记录以来新(xīn)高。

同时，楼(lóu)市走势仍未明朗。中原地产研究部高级联席董事杨明仪4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数CCL最新报146.35点，虽高(gāo)于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位，在2017年1月底水平(píng)徘徊。该(gāi)指数较2021年8月191.34点历(lì)史高位跌23.51%，较2023年4月168.40点(diǎn)高位跌(diē)13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李远峰向记者(zhě)表示，“撤辣(là)”后市场的“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？反应很直接，入市成本降低有效刺激了成交量。但是(shì)在2018、2019年(nián)政府推出了较多土地，从发展周期看，这两(liǎng)年正是项目(mù)落成(chéng)的高峰(fēng)期，在供过(guò)于求的情况下(xià)，房价(jià)走势预计会走低。

“最近新推的几个新盘价格整价(jià)较(jiào)市场价有所折让，推低了房产指数，全年(nián)来看(kàn)可能(néng)会同比下跌。我们预计货(huò)存积压情况缓解(jiě)后，指数才有机会回升。”李远峰同时还指出，在利息维持高位，香港经济复(fù)苏较预期(qī)缓慢的情况下，香港的楼价复(fù)苏还需要时间。

长(zhǎng)远而言，香港楼市该如何(hé)走(zǒu)进下一个春风里？

广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉向21记者表示，“全面”撤辣带来的效果肯定是(shì)正面的。“香港是自由港，物业价值的稳定非常关键，会影响(xiǎng)到资(zī)金进(jìn)出(chū)以及香港对于境内外资金、投资者(zhě)的吸引力(lì)。因此(cǐ)，当(dāng)物业价值跌到一定程度，就会采取手段来稳定物业价值，从而稳定香港对于全球资金的吸引力。”

在李宇嘉看来，香港过去以(yǐ)地产、金融行业(yè)为(wèi)发展中心，如今这两个行业遭遇(yù)逆风(fēng)，同时(shí)也(yě)出现了产业空心化趋势。在此背景下，“香港房(fáng)地产价格和行业未来走势发展很大程度上取决于能否融(róng)入内地、融入大湾区，即香港与大湾区的互联互通、与内地城市的要素双向流动。吸引更多的企业进来，如此才(cái)可以扩大市场对房地(dì)产的需求，让香港地产的(de)复苏前景更明朗，动力更(gèng)足。”

李(lǐ)宇嘉(jiā)补充称，香港在国(guó)际规则、金融服务方面依然(rán)有(yǒu)很强(qiáng)的(de)优(yōu)势，内地企业有这些方(fāng)面的需求，如果能够结(jié)合起来，补充香港产业空心化的不足，那(nà)么地产(chǎn)发(fā)展还会有较大的发(fā)展空(kōng)间，“单靠政策难以将(jiāng)香港房地产市场稳定下来”。

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