万科不躺平：“一揽子方
案”进展理想 年内无境外
公开债

　　近(jìn)日，万科发布2024年半年报。受到地产行业(yè)深(shēn)度调整的影响，今年上半年，万科营收利(lì)润指标出现一定程度下滑，但是在逆势中万科(kē)仍然全力行(xíng)动，三大主业能力持续提升，并始终(zhōng)处于行(xíng)业第一梯队。财报数据显示(shì)，上半年万科回款率超100%，二季(jì)度经营性活动现金流净额为(wèi)42亿(yì)，较一(yī)季度明显改善(shàn)。

　　万(wàn)科(kē)在上半年还(hái)迈过了多笔债券的(de)偿付关口，而且存量债务规(guī)模持续下降，年内(nèi)已无境外(wài)公开债。此外，万科正积极推进大宗交易的谈判和多赛道REITs的突破，目前万科商(shāng)业REIT已完成上市，物流、租(zū)赁住(zhù)宅(zhái)REITs也(yě)已进入申报过程。

　　由(yóu)此可见，尽管(guǎn)行业(yè)处(chù)于筑底阶段，但凭借多年稳健的经(jīng)营策略，万科(kē)仍具备较为坚韧的抗风险能力(lì)，坚
守住财 务安全底线。

　　坚决不躺(tǎng)平，三大(dà)主业稳居龙头位(wèi)置

　　万科管理层(céng)曾(céng)多次对外(wài)强调(diào)“不躺平”。为了全面化解风险(xiǎn)、适应行业新(xīn)发展模式(shì)，万科在上半年制定并(bìng)落地了“一(yī)揽子方案”。据(jù)了解，这项五年计划包(bāo)括
实现(xiàn)总体(tǐ)负债规模下降(jiàng)；明确(què)综合住区开发、物业服务和(hé)租赁住宅三大核心(xīn)业务；完成融资模式转型(xíng)等。

　　从业务运营层面(miàn)来看，上半年，万科三大主业能力持续提升。综合住区业务销售(shòu)表现优于百强整体水(shuǐ)平，报告(gào)期内，万科实现销售金额1273.3亿元，销售(shòu)金(jīn)额在14个(gè)城市位(wèi)列 第一。尽管楼市销量及价格均已今非昔比，但万科不躺平：“一揽子方案”进展理想 年内无境外公开债万科主(zhǔ)动投资项目(mù)整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

　　上半(bàn)年，万科将“保交房”和“保兑付”的任务始终(zhōng)放(fàng)在首位。据了(le)解，上半年万科按期保质完成169个项目、262个批次(cì)、7.4万套房交付，其中商品住宅6.2万套，78个项(xiàng)目实现“交付即办证”。

　　在业绩会上，万科董事会主席郁亮(liàng)表示，中长期来看，潜(qián)在住房需求(qiú)虽然(rán)已经(jīng)过了(le)历史峰值，但绝对量的(de)规模仍然巨大。从短(duǎn)期看，经(jīng)过3年调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房(fáng)需求的支持力度也在持续增加，这(zhè)些(xiē)都在为市(shì)场需(xū)求的复(fù)苏积蓄能量，为新发展阶段的到来(lái)提供土壤。

　　除了(le)开发(fā)业务外，万科的物业(yè)服务及租赁住宅(zhái)业务也在持续巩固行业头部优势。上(shàng)半年，万科物业服务业(yè)务实现营收(shōu)176.3亿元，同(tóng)比增长9.5%；万科(kē)租赁住(zhù)宅业务则实现营收17.3亿元，同比增长5.3%，截止6月底，累计开业数量增(zēng)加至18.3万间。

　　万(wàn)科总裁祝九胜在业绩会上表(biǎo)示，上半年万科长租(zū)公寓的(de)经营性利润（NOI）和
权益净利润均实现了双位(wèi)数增长。2023年，万科泊寓第(dì)一
次实现了成本(běn)法下的盈利，今年尽管市场环境出(chū)现变化(huà)，泊(pō)寓出租率依旧保持了(le)95%以上的水平，并(bìng)完(wán)成了第一批资产的收益率爬坡。

　　财报数据显示，通过(guò)经营层面(miàn)的持续努力，上半(bàn)年万科实现超100%回款率(lǜ)，销售回款近1300亿元。此外，二季度万(wàn)科经营性(xìng)现金流较一季度(dù)已明显改善，实
现(xiàn)42亿正向现(xiàn)金流。

　　年内无境外公(gōng)开债，多业务(wù)REITs突破

　　全力行动(dòng)除了使得三大主业保持(chí)领先外，万科也迈过(guò)了多笔债(zhài)券(quàn)的偿付关口，存(cún)量债(zhài)务规模持续下降。上(shàng)半年，万科累计(jì)偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民(mín)币约(yuē)104亿(yì)元的境外公开债券的偿付，年内境(jìng)外公开债已全 部偿还(hái)完(wán)毕，年内境(jìng)内公开债仅余1笔中(zhōng)票20亿元。

　　融资方面，目前万科主动转变融资模式，融资渠(qú)道(dào)保持畅通。上(shàng)半年，万科合计
新获融资、再融资612亿元(yuán)，新增融资综(zōng)合成(chéng)本 3.66%，其中(zhōng)境内3.60%，创历史新低，加权(quán)平均债务期限(xiàn)5.31年，其中5月获(huò)得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是(shì)近年来房地产(chǎn)单(dān)笔金额较大的一笔贷款。此外，万(wàn)科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。

　　在经营性不动产的运营上，万科也不(bù)断实现多
业(yè)态、多层次不动产基金的突(tū)破，以探索经营性不动(dòng)产“投-融-建-管(guǎn)-退”的商业模式(shì)，逐步建立符合行业(yè)未来(lái)发展模式(shì)的(de)资产证券化通路。

　　据了(le)解，4月印力REIT上市，发 行规
模32.6亿元，同时(shí)万科保障性(xìng)租赁住房REIT和物流 仓储REIT也已进入申报进
程。今年万(wàn)科还 成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此(cǐ)前设立的建万(wàn)租赁Pre-REIT基金也实(shí)现了(le)扩(kuò)募。根据(jù)公(gōng)开信万科不躺平：“一揽子方案”进展理想 年内无境外公开债息显(xiǎn)示，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得国寿投资、中信证券、建(jiàn)信(xìn)信托等机构支持。

　　同时，在行业调(diào)整期，万科(kē)也在积极推进资产盘活和大宗交易，以缓解现金流压力。2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗
交易签约204亿元，回款金额近百亿元。

　　万科首席运营官刘肖在业绩会上(shàng)表(biǎo)示，万科在大(dà)宗交易(yì)方面已逐步形成两方面优势(shì)，一(yī)是大宗交易的主(zhǔ)阵地或主战场基(jī)本初步形成(chéng)，符合(hé)行业(yè)未来发展模式的(de)退出(chū)渠道(dào)，二是逐渐归纳(nà)成四类投资者，建立全面(miàn)和(hé)系统(tǒng)的链接和合作。据介绍，当(dāng)前有19个大宗(zōng)交易项目仍在谈(tán)判过程中。

　　9月2日，花旗银行发布报告维持万(wàn)科买入评级。花旗银行预计，万科下半(bàn)年计(jì)划实现正现金流、处置非核心资产(chǎn)以及发行不动产投资(zī)信托基金等因素，将进一 步促进公(gōng)司资本支出的下降。

　　在过去30年中国房地产的发展中，万科穿越多个周
期，并用(yòng)稳健的经营策略让自身始终保(bǎo)持在第一梯度。长远来看(kàn)，随(suí)着各项房(fáng)地产(chǎn)政策陆续落地，市(shì)场逐(zhú)步恢(huī)复，万科有望(wàng)在行业新阶段重新回到健 康可持续的发展轨(guǐ)道上。

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