秦农银行出售18套西安房源

　　每经记者夏子博每经编辑张静

　　秦农银(yín)行一口气(qì)上架18套西安房源。

　　根据西部产权交易网，上述房源价格在60.65万(wàn)元-111.71万(wàn)元，其中16套位于莲湖区(qū)，2套位于长安区，价(jià)格最(zuì)低的一(yī)套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　即使当前二手房价格遇冷，西(xī)安二环内，平均5500元/㎡左右的(de)价格也(yě)是很难想象的。

　　但事(shì)实上，上(shàng)述18套房源是第二次摆上货(huò)架了，价格下调了近200万元。这或许与其“特殊”的产权关系有关，莲湖(hú)区房源挂牌所留电话人士表示，国有资(zī)产(chǎn)在一些程序问(wèn)题上可(kě)能导致过户进展缓慢，去年卖了一套类似房源，现(xiàn)在这(zhè)9个月了还没(méi)过户……

　　18套房源(yuán)中(zhōng)，最贵的两套由秦农银行长安支行(xíng)挂出(chū)，分(fēn)别为子午大道899号智慧城五期3幢24层1单元12403室、12404室，建筑面(miàn)积94.45平方米，挂牌价111.71万(wàn)元。这也是唯二两套单价(jià)超(chāo)过10000/㎡的(de)房源。

　　剩下的16套都(dōu)由秦农银行(xíng)莲湖(hú)支行挂出，包括玉(yù)祥阁、悦园小区、方兴大厦、潘家村小区等，上述房源(yuán)面积都在100㎡以上，但由于房龄较长，多为老(lǎo)旧小区，户型设计过时，买不上多少价格(gé)，价(jià)格最低(dī)的一套位于莲(lián)湖区(qū)玉祥阁小区，面积为130.91㎡，评估价为101.09万元，但(dàn)挂牌价仅需60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　这些价格普遍低于某购房APP上的市场价，以玉祥阁小区为例，130.91㎡户型(xíng)的一套房源最低挂牌(pái)价为92万元(yuán)，单价(jià)为7028元/㎡。

　　这批房源也不是首次挂牌了。据《中国房地产报》，2023年12月份，秦农银行也曾挂牌出售上述房源，不过当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌结(jié)束后，这7套(tào)商铺全部成交，剩余的(de)18套住宅(zhái)即为上述住宅，总价约(yuē)为1590.09万元。而此次挂(guà)牌的房源总价约1393万元(yuán)，相较于上(shàng)次下调了196.41万(wàn)元(yuán)。

　　西(xī)安二手房价(jià)格整体走弱不假，但远(yuǎn)低于市场却(què)出售遇冷，或许还与这批房源的产权关系有关。

　　在挂牌信息中提示，目前房产证载(zài)所有权人与现出售人秦农银行莲湖支行不一致（由于(yú)2015年信用社体制改革，因多种原因暂未(wèi)变更权属人名称(chēng)）。

　　记者以寻求(qiú)购房者(zhě)身份致电挂牌信息电话，对方告知道，莲湖支(zhī)行挂牌的16套房(fáng)源中，只有（玉祥(xiáng)阁）那三套房产是(shì)在个人名下，所以比(bǐ)其他要(yào)便宜得多，其中两户配合意愿度低，后续交易过程可(kě)能需要动用法律手续，另外，莲湖支行、户主、购买(mǎi)人三方(fāng)在签合同、过户、打(dǎ)账等流程(chéng)上如(rú)何获得房(fáng)管部(bù)门(mén)认可备案也是个问题。

　　“即使配合意愿度高的情况下，国有资产在一(yī)些程(chéng)序问题上也可能导(dǎo)致过户进展缓慢，处理起来很复杂繁琐。”上述莲湖区(qū)房源人士表示，去年卖了一套类似房源，现在这(zhè)9个月了还没过户，就是卡在税费问题上。

　　上述人士还表示(shì)，“无法保证房(fáng)源不漏水之类的，都是 20年的(de)老(lǎo)房子了，因为之前长期没(méi)住人，有可能(néng)比同小区房源平均质量还要差一(yī)些。”

　　一位玉祥阁房源附近的房屋中介人士表示，附近小区(qū)里房子基本不会空(kōng)，有一部分(fēn)住的，也有一部分是租的，只要价(jià)格到位不愁租，租金每月(yuè)基本(běn)在2500元左右。

　　优化资产结构？

　　一(yī)般而言(yán)，大型国企及上市公司挂牌出售房产(chǎn)，无外乎两种(zhǒng)原(yuán)因：

　　一是确因闲置而出售：为了盘活固定(dìng)资产，提高(gāo)资(zī)产运营效率，减少不必要的(de)成(chéng)本开支，从而(ér)提高整体运营效率；二(èr)是出于优化业绩：因为业(yè)绩压力，通过出售(shòu)房产来(lái)改善财务报表，在短期内提振公司业绩。

　　业(yè)绩压力并不算大，“优化资产结构”更可能是秦农银行考虑的方(fāng)向。

　　据(jù)悉，秦(qín)农银行是(shì)2015年在原西安市城六区农村(cūn)信用合作联社基(jī)础(chǔ)上，以新(xīn)设(shè)合并方式组建的一家省级农(nóng)商银行。秦农银行相关负责人告诉(sù)记者，改(gǎi)制过程中，原来各联社的债权债务及法律关系由秦农银行进行承继，上述18套房源就是改制以(yǐ)前原信用社联社时期购置的，对这些权属是没有争议的。

　　该秦农银(yín)行负责人(rén)进一步表示：“我们这(zhè)个资产实际上是属于一种正常处置，按照我行发展规(guī)划及相关文件(jiàn)，我们自有的(de)不动产要盘活处置，作为金融机(jī)构，我们肯定也要(yào)优化资产配(pèi)比、提高资本充足(zú)率，当然去年的情况不是非常理想，流拍了。”

　　上述莲湖支(zhī)行挂(guà)牌所(suǒ)留电话人士亦表示，秦农银行正在清理相关资产以求盘活国有资产。据他介绍，莲(lián)湖支行上架的16套(tào)房产，基本都是2000年前后的单位团购房，当(dāng)时有职工退(tuì)房，最后就退到了单位名下，有3套(tào)后来发现还在(zài)个人名下。长安支行(xíng)挂(guà)牌电话人士也表示，“挂牌房源属于单位当时买的房，但是现在(zài)有好多原因，需(xū)要把(bǎ)这些固定(dìng)资产都(dōu)卖掉。”

　　“不少(shǎo)住宅20年都是闲(xián)置的，这些房产对于企业来说是有税的。”上述挂牌电(diàn)话秦农银行出售18套西安房源人士表示。

　　不过，从当前挂牌情况来看，上述18套房源仍存在无(wú)法全部脱手的可能。

　　对此，秦农银行相关人士表示，按照国有资产交易管理规定，一(yī)般国有资产对外首次挂牌肯定要(yào)按照评估价，如(rú)果没有成交，就(jiù)会(huì)根据市场反馈再确定新的挂牌价格，或(huò)者重新(xīn)确定盘活处置方式，有处置的，有盘活的，有出租的，最终(zhōng)的(de)要求是一房一策，把盘活处置推进下去(qù)，最终要达到的一(yī)个国有资产保值(zhí)增值，后期我们可能还会有少量的商铺(pù)会进行(xíng)盘活处置。

　　实际上(shàng)，将价值不大的固(gù)定(dìng)资产梳理出清，或也符合秦农银行(xíng)战略需求。

　　2021年印发的《陕西省“十四五”金(jīn)融业高质(zhì)量发展(zhǎn)规划》明确提(tí)到，“支持秦农(nóng)银行争(zhēng)取在全省(shěng)布局，加快筹备上市，走(zǒu)特色化(huà)发展道路，打造全(quán)国一(yī)流农商行(xíng)”。

　　“全省布局”和(hé)“筹(chóu)备上市”或是秦(qín)农银行未来发展的一条主线。近(jìn)年来秦农银行在合并吸纳上动作频频，2024年7月(yuè)，秦农银行蓝田支行、周至支(zhī)行正(zhèng)式挂牌开(kāi)业，标志着秦农银行(xíng)改革任务完成，再(zài)次吸纳合(hé)并两家农商(shāng)行，银(yín)行营业网点(diǎn)数量变更为442家，继续位居西安市金融机构(gòu)首位。

　　而倘若要(yào)进行《陕西省“十四五”金融业高质(zhì)量发展规划》提到的——“筹(chóu)备上(shàng)市”，上述类似老旧房产的固定资产对上市毫无帮助，甚至(zhì)可能成为累赘。

　　从经营角度看，当前秦农银行整体经营还是比较稳健的。2023年(nián)公(gōng)司总资(zī)产、营(yíng)收、净利润分别(bié)为4441.19亿元、72.04亿元(yuán)、18.55亿元，分别同比增(zēng)长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信出具的 2024跟(gēn)踪评级报告，维持秦(qín)农银行(xíng)主体长期信用等级为AA+，评(píng)级展(zhǎn)望(wàng)为(wèi)稳(wěn)定。

　　但秦农银行也有些问题比(bǐ)较棘手。例如评级报告提示：1．秦农银(yín)行贷款行业及客户集中度较高，房地产业贷款不良(liáng)率(lǜ)高；2．关注类贷(dài)款和不良贷款规(guī)模及占比有所上升(shēng)，信贷资产质量面(miàn)临一定下迁风险，拨备水平有(yǒu)待提升。

　　评级报告显示，秦农银行(xíng)最大十家客户贷款比(bǐ)例2019年至2023年分别(bié)为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经营报(bào)》统(tǒng)计，2022年14家主板、新(xīn)三板上市农商行前十大贷款客户占比的平均值为30.12%，远(yuǎn)低于(yú)秦农(nóng)银行。

　　客户集(jí)中(zhōng)或与其省级农商行定位有关，联合资信评(píng)级报告中指出：“贷款(kuǎn)客户集中度方面，秦农农商银行加大力度支持‘一带一路’等省内重点项(xiàng)目和西安市本地(dì)国有企业，投放了部分基础设施建设类贷款，导(dǎo)致其客户集中度水平较高(gāo)，面临一定的贷款客户集中风险(xiǎn)……”

　　值得注意的是，秦农银行前十大客(kè)户中出现逾(yú)期的情况。评级报(bào)告显示，贷款前(qián)十大户(hù)主要涉及交通(tōng)运输业和建筑业(yè)，2023年年末贷款前(qián)十大(dà)户中涉及逾期贷款余额(é)16.00亿元(yuán)（单户逾期）、无不(bù)良情况，针对大户大额逾期情况，秦农银(y秦农银行出售18套西安房源ín)行正在积极协调化解，但未来(lái)实际处置情况有待观察。

　　秦(qín)农银行在一些信贷风险核心数据上低于行业平均值，2023年末，我国商(shāng)业银行不良贷款率(lǜ)、关注类(lèi)贷款(kuǎn)占比分(fēn)别为1.59%和2.20%，分别较上年(nián)末下降0.04和(hé)0.05个百分点，拨备(bèi)覆盖率为(wèi)205.14%。而截至2023年年(nián)末，秦农(nóng)银行不良贷款(kuǎn)率、关(guān)注类贷款占(zhàn)比(bǐ)分别达(dá)到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分(fēn)点，拨备覆盖率164.59%，同比下降4.62个百分点。

　　评(píng)级报告中显示，秦农农商(shāng)银行凭借良好的客群基(jī)础(chǔ)及广泛的网点分布等优势，坚持服(fú)务实体经济的战略导向，专注服务“三农”、中小微(wēi)企业(yè)以及个人客户，存贷款业(yè)务(wù)市场(chǎng)竞(jìng)争力较强；陕(shǎn)西省金融机构(gòu)众多带来的(de)同业竞争压力(lì)较大，2023年，秦农(nóng)农商银行存贷款业(yè)务市场占有率在当地同业中保持中上游水平。

　　封面图片来(lái)源：每日经济新闻记者夏(xià)子博(bó)摄(shè)

责任编辑：李琳琳

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