4月29日，沪指收涨(zhǎng)0.79%站上3100点，创(chuàng)年内新高，而(ér)房地产板块迎来暌违已久(jiǔ)的(de)集(jí)体暴涨，万 科A时隔500余天再度涨停；中证800地产指数收涨6.34%，日(rì)线录(lù)得(dé)三连阳，近3日累计涨幅达12.77%，多只(zhǐ)地(dì)产ETF场(chǎng)内价格也飙升。

事实上
，在走势不振(zhèn)多个季度后，公募基金对房地产板块(kuài)的偏好也已逐(zhú)渐降低。据(jù)统计(jì)，2024年第一季度地产股的持仓总市值为256.70亿(yì)元，环比增速为-20.95%，多只房地产龙头的公募持股比例也连年下降。有基金经理认为，当前部分优质房企市值隐含的预期过于悲观，优质房企自身(shēn)α价值仍有保障，尤(yóu)其前期(qī)减值(zhí)比较充分的公司(sī)及历史包袱较轻且近几年扩(kuò)张(zhāng)较快的(de)公司，当前的低估值提供了较好左侧布局价值和安(ān)全边际。

地(dì)产股(gǔ)票债券(quàn)“比翼齐飞”

个股方(fāng)面，4月29日中证800地产指数12只成份股涨超5%。万科A巨量大单封死(sǐ)涨停板，时隔516天涨停，新城控股午后炸板后再回封，大悦(yuè)城、绿地控股收涨(zhǎng)超(chāo)9%，金融街、滨(bīn)江(jiāng)集团收涨超8%。

债市方面，地产债涨
幅(fú)居前，万科多只债券上(shàng)涨，“22万科04”涨(zhǎng)超7%，“22万科06”涨近(jìn)7%。

房(fáng)地产板块近期缘何大涨？中航基金认为可能有几个方面的原因：

第一，各地(dì)新一(yī)轮优化楼市政策加(jiā)码。深圳、成都、南京等主(zhǔ)要一二线城市出台了多项房地 产新政。优化政策主要包括房地产“以旧换
新(xīn)”举措、全面放开限购 、取消摇号选房等(děng)。市场预期(qī)更多一二线城市将在(zài)近期发布更多相关措施，提振了相关(guān)板块的市(shì)场信(xìn)心。

第二，外资对中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产板块态度转(zhuǎn)为(wèi)看多(duō)，香港市场房地产板块因此涨幅更大。曾在(zài)2021年 1月下调恒大评级至卖出的瑞银
地产首席林镇鸿(hóng)已转向看多中国房地产商，林镇鸿指出，在政府政(zhèng)策发力、中(zhōng)国杠杆(gān)低于美日(rì)当年情景、供给(gěi)减(jiǎn)少供需可(kě)能在明(míng)年反(fǎn)转等(děng)因素的支撑下，2025年中(zhōng)国 地产供需将回到(dào)历(lì)史(shǐ)平均(jūn)水(shuǐ)平，在(zài)21个主要城市土
储较重的房(fáng)地产公司股(gǔ)票将上涨。受到(dào)瑞银转向看(kàn)多
的影(yǐng)响，港股房地产公司本轮(lún)表现更为强势。

第(dì)三，从实际房地产销售来看(kàn)，当前房(fáng)地产销售中枢性震荡已经(jīng)延续了近(jìn)一年，销售维持稳定的情况(kuàng)下，房地产风险走(zǒu)向逐(zhú)步缓(huǎn)释。2023年下半年至今(jīn)，一(yī)手房销售实际上一直在中枢震(zhèn)荡。在(zài)2023年年报中(zhōng)，房地(dì)产公司继续大幅计提减值准备，使得行(xíng)业整体录(lù)得较大幅度(dù)的利(lì)润(rùn)下(xià)滑。但若房地产在(zài)当前销量的(de)位置(zhì)筑底，即(jí)使回升(shēng)幅度(dù)不大，出于计提减值准备需求下降(jiàng)的考虑，房地产企业利润亦将出现较大幅度的回升。当前房(fáng)地产行业整(zhěng)体市净率(lǜ)已不足0.7倍，市场定价了较大的板(bǎn)块破产风险，未来估值重估的空间较大(dà)。

公募继续整体减配，也有产品选择坚守

在 走势不振多个季度后，公(gōng)募基金对房地产板块的偏好也逐渐降(jiàng)低。据统计，2024年第一季度地产(chǎn)股(gǔ)的持仓总(zǒng)市值为256.70亿元，环比增速为(wèi)-20.95%。

以万科为例，过去10年间公募基金对该股配置比例最高(gāo)的(de)时间是2021年末，持股比例达到12.84%，彼时万科股价尚在17—18元/股徘徊，随后(hòu)公募资金随着(zhe)万科股价的接连下挫也(yě)逐步撤退，到了(le)2023年末持股比例仅剩5.93%。

同样，保利发展、金地集团等(děng)龙头股也是类似情况，大悦城公募持股比例更是多个季度(dù)不足2%，招商蛇口(kǒu)则是为数不多的例外——截至去年末公募持股12.36%，为近五年来最高。

此外，还有(yǒu)部分主动权益(yì)类产品(pǐn)一季度内(nèi)仍重仓地 产股，据天相投顾数(shù)据(jù)统计(jì)，永赢惠添利、工银(yín)国家战略 以及永赢惠添益等8只基金持有地产股比例超过三成，如永赢惠添利，除了持有地产股外(wài)，还有顾家家居、欧派家居等(děng)产业链个股；工银(yín)国家战略(lüè)也持有索(suǒ)菲亚、江山(shān)欧派以及伟星新材等，从调仓方向来看，上述几 只基(jī)金连续多季度均坚守在地产以及相关产业。

最重仓房地产板块的当属(shǔ)中航(háng)混改精选(xuǎn)，其(qí)基金经(jīng)理在去(qù)年三季度将持(chí)有的中国平安、恒瑞医药、贵州
茅台、紫金(jīn)矿业等个股悉数调向(xiàng)了房地产板块，截至去年末(mò)，前(qián)十(shí)大重仓股均为地产股，合计(jì)持(chí)股比例(lì)达到七成。

对于当下地产(chǎn)股 行(xíng)情(qíng)的(de)研判，华宝基金认为，当前房地产板块超跌明显。叠加近期政策(cè)利好催化(huà)，以及板块基本面修复预期，中证800地产指数估值有望继续向上修复。

数据显示，中证800地(dì)产指数此(cǐ)前连跌4年，今年开年以来仍延续跌势
，其PB估值下探至历史低位。截至4月29日，中证800地产指数(shù)PB估值(zhí)为0.56倍(bèi)，低于近10年超99%的时间区间。

 

更看好风险 逐步出清的个股(gǔ)

展望后市，在房地产行(xíng)业以及个股选择中，多名基金经理均表示需要关注
风(fēng)险出清充分的个股。

中航混改精选基(jī)金经(jīng)理在一季报中表示，看好由全球需(xū)求(qiú)复苏带来的中国国内(nèi)经济修复和(hé)上市公司盈利改善。“受(shòu)到过去 3年的(de)需(xū)求下行周期(qī)影响，中国房地产市场(chǎng)显著超调，在(zài)经济(jì)复苏的大背景下，我们当前看好估值(zhí)低位(wèi)、风(fēng)险(xiǎn)逐步出清、需求有(yǒu)望逐步企稳的房地产板 块，精选估值(zhí)合理、风险出清充分、景气(qì)度较高的优质公(gōng)司。同时(shí)关注海外市场环(huán)境变化，对美联储货(huò)币(bì)政(zhèng)策和宏观(guān)经济(jì)预期(qī)变化进行(xíng)积极应(yīng)对。”基金(jīn)经理认为。

银华智能(néng)建造则在一季报中回顾，去年二季度开始，房地产销售(shòu)和(hé)投资走弱，同时出口(kǒu)增速由(yóu)正转负，带动总需求下(xià)行。而今年二季度房(fáng)地产投资环(huán)比(bǐ)增速预计(jì)好于去年，出口可能也不会快速
下行。

因此后续(xù)关 注三方面变化，一是基建(jiàn)投资带来的实物(wù)工作量增长情况(kuàng)，二是“三大工程”会否带动房地产投资降幅收窄(zhǎi)，这两项将决定工业需求回(huí)升的斜率；此外，设备投资高增(zēng)长的持续(xù)性也需要(yào)进一步关注。

“2024年有望成为基(jī)本面见(jiàn)底之年，优质企业有望(wàng)优先受益。当前部
分优质房企市值隐含的预期过(guò)于悲观，优质房企自身α价值仍有(yǒu)保障，尤其前期减值比较充分的公司及历史包袱较轻且近几年扩张(zhāng)较快的公司，当前的低估值提供了较好左侧(cè)布局 价值和安全(quán)边际。”银华智能(néng)建造的基金经理认为。

责编 ：王(wáng)璐璐

校对(duì)：高源

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