房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？

　　来(lái)源：中国经营(yíng)报

　　本(běn)报记者吴静卢志(zhì)坤北京报道

　　近(jìn)期，住房和城(chéng)乡建设部相关负责人宣布北京，上海等22个城市正在开展房屋养老金试点。当前试点(diǎn)的重点在于建立公共账户(hù)，引发(fā)市场热议。

　　《中国经营报(bào)》记者了解到，在房屋养老金公共(gòng)账户尚处于探索之际，当(dāng)前(qián)我国针(zhēn)对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的(de)仍是住宅专项维修资金。

　　据相关统计，目前中国住(zhù)宅专项维修资金结余超过1万亿元，其中(zhōng)上海、北京和杭州等城市结余均超过百亿元。但上海、北京、杭(háng)州(zhōu)累计使用资金(jīn)仅占累计归集资(zī)金的10%左右，成都和(hé)深圳分别约为4%和(hé)5%，大量资金沉淀未有效(xiào)利用。

　　作为房屋养老(lǎo)金试点城市之一，北京市对(duì)于住宅(zhái)专项维修资金的使用流程和效率如何，使用过程中存(cún)在哪些问题值(zhí)得梳理、关注。

　　使用效率受关注

　　所谓的住宅(zhái)专项(xiàng)维修资金，是指为了保障(zhàng)房屋安(ān)全与正常使用，旨在用于房屋(wū)及其附属设施设备的保养(yǎng)、维护、维修乃至(zhì)更换、重建的费用。

　　以北京为例，住宅专项维修资金(jīn)适用范围包括：电梯主要部件需要进行维修(xiū)或更(gèng)换的；二次供水系统设(shè)备部(bù)件(jiàn)磨(mó)损、锈蚀严重的；避雷(léi)设施不满足安全(quán)要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排(pái)水（排污）设备出现故障(zhàng)，给、排水管道漏水、锈蚀(shí)严重(zhòng)、排(pái)污泵锈蚀或其他设备损坏(huài)的；在其(qí)他规定(dìng)情况(kuàng)时，可以办理申请使用维修资金。

　　在使用流程上，一般先(xiān)由物业服务企业或(huò)房改售房单位根据(jù)维修和更新、改造项目提出使用建议(yì)；没有(yǒu)物业服务企业的，由相关(guān)业主提出使用建议(yì)，组织实施使用方案。

　　由物业服务企业、房改售房单位或者相关业主持有关材料，向区住建房(fáng)管部门申请列支。区住(zhù)建房管(guǎn)部(bù)门审(shěn)核同意后，向市住房资金管理(lǐ)部门区管理部发出(chū)划转住宅专项维修资金的通知。最后，由市住房资金管(guǎn)理(lǐ)部门区管理部(bù)将(jiāng)所需住(zhù)宅专项(xiàng)维修资金划转至维修(xiū)单位(wèi)。

　　克而瑞物管研究员芮娟告诉记者，根据(jù)2008年开始执行的《住宅专项维修资(zī)金管理办法(fǎ)》，住宅(zhái)专项维修资金的使用需要经过多个部门(mén)的审批，包括业主委员会（或物管会）、物业服务企业、房屋专(zhuān)项维修资金管理机构(gòu)以及可能涉及的相关部门（如市(shì)场监管局、住建委等）。这些部门之间需(xū)要协调配(pèi)合，但往(wǎng)往由于沟(gōu)通不畅或职责不清，导致审批(pī)流程复杂且耗时较长。

　　此(cǐ)外，部分代管部门未建立(lì)健全的维修资金相关内控制度，导致资金(jīn)管理和使(shǐ)用过程中存在漏洞和风险。

　　芮娟进一步解释，在申请(qǐng)使用维修资金时，通常需要获得专(zhuān)有部分占(zhàn)建筑物总面积三分之(zhī)二以上的业主且(qiě)占总人(rén)数三分之二以上（即“双三分之二”）的业主同意。然而，在实际操作中，由于业主意见(jiàn)不(bù)一(yī)，往往难以在短时间内达成一致，导致申请过程受阻或延误。很大(dà)问(wèn)题卡(kǎ)在三分之二(èr)达成一致存在困难，业(yè)主层阻力比较大。

　　比如，北京市规定，在(zài)支取住宅专项维(wéi)修金时，一般需要“双三分(fēn)之二”业主(zhǔ)讨论通过后才能发(fā)起使用申请，然后才能由物业服务企业通过“北京市(shì)住宅专项维修资金管(guǎn)理系统(tǒng)”向区住建房(fáng)管部门提(tí)交支取申(shēn)请。

　　《住宅专项维修资金管理办法》进入执行阶段(duàn)后，不少城市均就住宅维修资(zī)金(jīn)使用效率问(wèn)题进行优化。

　　2013年12月，北京市发布《关于简化(huà)程序(xù)方便应急情况下使用住宅(zhái)专项维修(xiū)资金有关问题的(de)通知》（以下(xià)简称(chēng)《通知》），明确(què)规定了六种可(kě)应急使用(yòng)专项维修(xiū)资金的情形：屋(wū)面防水损坏造(zào)成(chéng)渗漏的(de)；电(diàn)梯(tī)故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供(gōng)水中(zhōng)断的；楼体(tǐ)单(dān)侧外立面五分之一以上(shàng)有(yǒu)脱落危(wēi)险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财(cái)产安全的；消防系统出(chū)现功能障碍，消(xiāo)防管理部门要求对消防设施设备维修(xiū)、更(gèng)新(xīn)、改造的。

　　同时，《通知》还(hái)明(míng)确了各种情况下应急使用维(wéi)修资金(jīn)的申请主体和受理(lǐ)部门，并简化申请程(chéng)序，缩(suō)短付款时间。规定实施应急维修需要使用住(zhù)宅专项维修资金的(de)，无须(xū)“双三分之二”业主(zhǔ)同意，但应当事前(qián)告知业主。

　　今年夏季，受强(qiáng)降雨影响，住宅(zhái)小区房屋漏雨(yǔ)诉求集中，北(běi)京市住(zhù)建委会同(tóng)市住房资(zī)金管理中心紧急调整住宅专项维修资(zī)金使用流程，明确先施(shī)工抢险，再走公示、拨付资金程序。

　　根据北京(jīng)市政府公布的数据，今年上半年(nián)，北京全市维修资金使(shǐ)用16.82万户(hù)，使用金额(é)5.43亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)27%。其(qí)中，办理使用维修资金(jīn)用于电梯维修更新改造业务(wù)1200余笔，拨付金额1.98亿元；办理使用维修资金用于屋面防水维修(xiū)业务500余笔，拨付金额1.7亿(yì)元。

　　以电梯维修更新为例，据公开报道，目前北京市电梯保有量已达到31万部。其中，居民住宅电梯15.5万(wàn)部，占比(bǐ)达一半，使用时间15年以上的老旧电梯4.5万部，三成多的居民住宅电梯已“老龄化”。

　　据了解，2024年以来，北京市市(shì)场监督管理局(jú)以接(jiē)诉(sù)即办“每月一题”为抓手，与住(zhù)建在内(nèi)的部门协同联动，集中治理，出台多项举措加强老旧电梯安全监管。

　　9月9日，北京市住建委联合北京市市场监督管理局、北京市住房资金管理中心(xīn)制定发布了《住宅老旧电(diàn)梯应(yīng)急更换程序(xù)指(zhǐ)引》（以下简称《指引》）。

　　据了解，《指引》面向的是(shì)北京(jīng)市住宅(zhái)物业管理项目(mù)中投入使用时间超过20年、按照《电梯制造与(yǔ)安装安全(quán)规范》GB7588-1995及更早标准制造，且运行故障率(lǜ)高、群众反映强烈的在用老旧电梯。《指引》明确提出，当(dāng)电梯定期检验报(bào)告结论为(wèi)不合格且(qiě)有一个以上重点检验项目不符合，发生危(wēi)及安全使用情况(kuàng)时，可申请应急支取住宅专项维修资(zī)金进行电梯更换。

　　芮娟告诉记者(zhě)，《指引(yǐn)》从提出使用建议、启动公告抄告、编制使用方案、组织比选、竣(jùn)工验收(shōu)、结果公告等(děng)九(jiǔ)个环节(jié)对电梯应急更换进行全过程指导，使得(dé)整个流程更加清晰和标准化。为更换电梯(tī)所(suǒ)需(xū)的使用建议书、告知书、使用方案、工程验收单等编(biān)制了参考模板，填补了此前无制式模板的(de)空白，减少了申请人自(zì)行准(zhǔn)备材(cái)料的时间和难度。

　　同时，还引入专户管理银行(xíng)提供第三方(fāng)服务机制(zhì)，由专户管(guǎn)理银行免费向申请人(rén)提供第三方监理、结(jié)算审价服务等，有助于(yú)加强施工过程管理，同时减轻业(yè)主(zhǔ)全流程(chéng)管理负担。

　　维修金不够(gòu)怎么办？

　　目前(qián)，随着我国房(fáng)地产市场逐渐(jiàn)进入存量时代，老旧小区占比越来(lái)越高。截至2022年年(nián)底，中国城镇(zhèn)既有房屋(wū)中(zhōng)建(jiàn)成年份超30年房(fáng)屋占(zhàn)比接近20%。另据住房和城(chéng)乡建设部最近(jìn)披露(lù)的数据，我国(guó)目(mù)前(qián)有一大批存量住房处于(yú)“中年维修期(qī)”，老旧小区占比接近40%。

　　而当(dāng)前针对房屋公(gōng)共部位、公用设施设备，例如电梯(tī)、外立面防水、消防、上下水系统的维护和改造主要依赖于住宅专(zhuān)项维(wéi)修资金(jīn)。浙商证券首席分析师杨凡告(gào)诉记者，住宅专项(xiàng)维修资金(jīn)由住户交纳(nà)，通常(cháng)按照住(zhù)宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%收取(qǔ)，2008年《住宅专项维修资(zī)金管理办法》才进入执(zhí)行阶段，2008年以(yǐ)前住房维修资金相对较少。

　　此外(wài)，涉及归集住宅专项维修资金的房屋类型仅(jǐn)包括商品(pǐn)住宅及售后(hòu)公有住房，维修资金的规模能否有效覆盖长周期维度各类住房(fáng)维修保养(yǎng)以及当前的资金调取流程等有待进(jìn)一步完善解决。

　　今年8月底(dǐ)，在国新办举行的“推动高质(zhì)量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部(bù)长董建国在介绍关于“加快构建房地产发(fā)展新模式”时(shí)，提出(chū)了六(liù)项需要重点关注的工作，其中包括研究建立房屋体检、房(fáng)屋养老金、房屋保险制(zhì)度构建全生命(mìng)周期房屋安全管理长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。目前，包(bāo)括(kuò)上海在内的22个城市正在开展(zhǎn)房屋养老金试点。

　　董建国强调，对于房屋养老金，个人账户(hù)通过交(jiāo)纳住宅(zhái)专项维修资金已经有了(le)，试点(diǎn)的重点是政府(fǔ)把公共账户建立起来。

　　据了解，公共(gòng)账(zhàng)户由政(zhèng)府负责建立，从试点城市(shì)看，地方政府可以通过财政(zhèng)补一点、土地(dì)出让(ràng)金归集一些等方式筹集，但目(mù)前(qián)已有明确举措建立公(gōng)共账户的城市案例较少(shǎo)。

　　如(rú)何提升现有(yǒu)的住宅专项维修基金使用效率，以(yǐ)及部分年代(dài)较(jiào)为久远的住(zhù)宅是否(fǒu)需要个人补缴相关资金，仍是市场关注的重点。

　　据了解，北京市(shì)于1992年(nián)开始建立住宅专项(xiàng)维修资(zī)金制(zhì)度，为(wèi)推动住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用。然而(ér)，当前(qián)一些住宅的(de)专项维(wéi)修金(jīn)仍存在(zài)支取(qǔ)使用不便、补建续筹落实难等问题。

　　对此，今年(nián)4月份，由北京市住建(jiàn)委起草的《北京市深化住(zhù)宅专项维修资(zī)金管理改革的若干措施（征求意见稿）》（以下简称《征(zhēng)求意见稿》）提出，开发建设单位在出售房(fáng)屋后，要(yào)督促购房(fáng)人(rén)交纳住宅维(wéi)修金。对于还未出售的房屋，由开发建设(shè)单位交(jiāo)纳(nà)，待房屋出售(shòu)时(shí)再(zài)与(yǔ)购房人(rén)就已交纳的(de)住宅专项维修资金进行结算划转。如未足额(é)交纳，则(zé)不予办理不动产登记。

　　对于房改售房中有很多(duō)小区仍(réng)未交纳(nà)住宅专项维修资金的情况，《征求意见(jiàn)稿》提出，应交未(wèi)交的房改(gǎi)售(shòu)房单位要按国家和本市规定的商品住宅(zhái)专项(xiàng)维修资金交纳范(fàn)围和标(biāo)准补建，可使(shǐ)用售房款补建，不足部分应由各单位自筹。如售房单位(wèi)改制合并，应由承继单位补(bǔ)建；如售房单位破产(chǎn)灭失，应由其上级单位补建；市(shì)属国有企业非(fēi)经营性资产移交(jiāo)的，应由接收单位补建。

　　改革(gé)措施施行(xíng)后，售房单位再(zài)按照房改政策出售公有住房时，应在市住宅专(zhuān)项维(wéi)修资金管理系统中(zhōng)建立(lì)专维(wéi)资金账户。业主卖房或抵押时，要向不动产登记机构提供足额交纳住宅专项维修金的(de)相关凭证。

　　除了利用住宅(zhái)专项维修资金外，北京也有部分区政府因地制宜筹措住宅维修、更新资金。比如北京朝阳区建立了住宅老旧电梯修理改造更(gèng)新救济机制，以(yǐ)“政府鼓励，分类实施”为(wèi)原则，针对住宅专(zhuān)项维修资金未(wèi)交纳或交纳不齐全的住宅电梯实施资金补(bǔ)助，鼓(gǔ)励物业或者居(jū)民自筹一(yī)部(bù)分资金，政府补助一部分资金(jīn)，共同解决(jué)老旧住宅电梯更新难的问(wèn)题。

　　据《北京日报》报(bào)道，位于朝阳区的(de)卧龙小区，建于1997年，电(diàn)梯投入使用近20年，但由于该小区住宅专项维修资金交纳不(bù)足无法提取，无法筹(chóu)集(jí)电梯更新资金，电梯更新一度停滞(zhì)。今年，朝阳区市场监管局主动对接物业公司和小区(qū)居民代表，通过(guò)资金补助(zhù)推动老旧(jiù)电梯更(gèng)新(xīn)，其中救济资金占比近七成(chéng)。

责任编(biān)辑：李桐

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？