万科再发声！管理层将增持，郁亮：股价距自己要求很远！大股东重
申支持

“万科(kē)今天的(de)股价 表现是达(dá)不到股东要求的
，距离我自己的要求也很远。股东对我们的批评鞭策，我们完全接受，也不(bù)会找(zhǎo)任何借口，目前正制(zhì)定管理团队增持股票计划方案。”4月30日，万科董事会主席(xí)郁亮(liàng)在万(wàn)科2023年度股东大会(huì)上首(shǒu)次(cì)发言(yán)，对万科股价波动(dòng)问题予以回应(yīng)。

提振(zhèn)股价最(zuì)关键还是把公司做好，作为应对，郁(yù)亮分享了公司谋求谋求长期健康发展的“一揽子方案”、“两个阶段”以及“三个(gè)目的 ”。万科明确，除住宅开发、物业服务、租赁公寓三大主业外，将退出其(qí)他业务，清理和转让非主业的财务投资，坚决大力度推(tuī)进商办等大宗资产交易，计(jì)划每年(nián)完成200亿元，同时未来五年付息负债总规模要降一半以上。

图片源(yuán)自时报财经图库

在会上，公司总裁祝九胜回应融资进展称，得益于银行支持和自身努力，已逐渐好转并充满信心。

承接3月业绩 推介会的表(biǎo)态，祝九胜再以(yǐ)“三重山”回应了如何(hé)应(yīng)对阶段(duàn)性流(liú)动性挑战的问题，并强(qiáng)调了(le)针对上述挑战的(de)三项工作重点。一是不折不扣(kòu)落实房地产(chǎn)融资协(xié)调机(jī)制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团(tuán)已有59个项目申请纳入白名单；二(èr)是大力推进经(jīng)营性 物业贷，作(zuò)为“双利
手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流(liú)动(dòng)性；三是银团贷款，目前取得了众(zhòng)多银行的支持，可以提升银(yín)企合作的效率，目前(qián)正(zhèng)在积(jī)极推进中。

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“万科今天的股价表现是达(dá)不到股东(dōng)要求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们的批评鞭策，我们完全接(jiē)受，也不会找任何借口(kǒu)，目前(qián)正
制定管理团队增(zēng)持股(gǔ)票计划方(fāng)案(àn)。”4月30日，万科董事会主席郁亮在万科2023年度股(gǔ)东(dōng)大会上(shàng)首次发(fā)言(yán)，对万科股价波动问题予以回应。

提振股价最关键还是把公司做好，作为(wèi)应对，郁亮分享了公司谋求谋求长(zhǎng)期健(jiàn)康发展的“一揽子方案”、“两(liǎng)个阶段”以及“三个(gè)目的”。万科 明确，除住宅开发、物业服务(wù)、租赁公寓(yù)三大主业(yè)外，将退出其(qí)他业务，清理和转(zhuǎn)让非主业(yè)的财务投(tóu)资，坚决大力度推进商办等大宗资(zī)产交易，计划每年完成200亿元(yuán)，同时未来五(wǔ)年付息(xī)负债总规模要降一半以上。

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万(wàn)科转型“一二(èr)三”

在市场下行阶(jiē)段，万科亦(yì)面临(lín)压力。

2023年，万科虽然实现销售规模仍然保(bǎo)持在行业(yè)第(dì)二，但是受结算(suàn)规模和结算
毛利率下降、减值计提的影响下，万科利润承压。2023年(nián)度，公司净利(lì)润同比下降(jiàng)46.4%，在今年一季(jì)度小幅亏(kuī)损(sǔn)3.6亿元。与此同时，资金存(cún)量、现金短债比等指标也出现下行，作为结果，2023年度万科股价跌去约 四成。

“提振股价最关键还(hái)是把公司做(zuò)好，降(jiàng)风险、改善基本(běn)面，谋求(qiú)长期健康发展。”郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以(yǐ)实现“三个目的”，即“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”：

“降负债”要未来两年削(xuē)减付息(xī)债(zhài)务1000亿(yì)元(yuán)以上，未来五年付息负债总规模要(yào)降一半以上；

“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模(mó)式，逐步(bù)转向以项目、资产信用为主的融资模式；

“聚焦主业”，腾
出有限资源(yuán)、做好做强综(zōng)合住区开发(fā)、物业服务、租赁公寓三大主业 。

进一步看(kàn)，郁亮将(jiāng)“一揽子方案”拆(chāi)成“两个阶段”，第一阶段是(shì)坚定瘦身(shēn)，调整融资模式，降解风(fēng)险；第二阶段(duàn)，万科将聚焦主业，做(zuò)精业务，成为行业产品标(biāo)杆、服务标杆。

其中在(zài)瘦身阶段，郁亮明确，除三项主业外(wài)，将(jiāng)退出其他业务，清理和转让非主(zhǔ)业的财务投资。坚决大(dà)力度推进(jìn)商办等大(dà)宗资产交(jiāo)易，计划每年完成(chéng)200亿元(yuán)。同(tóng)时，主动完成融资模式转型。

“瘦身，是为第二(èr)阶段(duàn)聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精(jīng)力做好做强(qiáng)，保持持续(xù)领先 。”郁亮总结道，“当前的压力是阶段性(xìng)的(de)，未(wèi)来两年会初见成效，统(tǒng)筹好降负债和高质量发展，公司才能(néng)可持续发展。万科管理团队对职业声誉的珍(zhēn)惜和重视(shì)从未改变，将不断自省，加倍努力。”

大股(gǔ)东再发声支(zhī)持

在股东(dōng)大会上(shàng)，万(wàn)科大股东深(shēn)铁集团再次重申了(le)对万科的支(zhī)持。

“作为万科公司的长期股东，深(shēn)铁集团(tuán)的态度和立(lì)场一直没有变，会(huì)一(yī)如既往支持万科的良性发展，不(bù)会因市场波动而动摇。”深铁集团董事长辛杰表示。他呼吁(xū)，在房地
产新旧模式转换过程中，需要(yào)给企业一些时间来调整步伐和(hé)节(jié)奏。

就在股东(dōng)大(dà)会召(zhào)开前，4月30日上午，万(wàn)科(kē)旗下中金印力消费REIT在(zài)深交所成(chéng)功(gōng)上市。辛杰介绍，在中金印力消费REIT的发行过程中，深铁集(jí)团对(duì)其认购占比29.7%，“REITs作为重要的战略性(xìng)平台(tái)，将为(wèi)万科带来新(xīn)的流动(dòng)性支(zhī)持，也(yě)为大量商业资产的(de)盘活(huó)变现提供了平台。”

辛杰表示，目前中金(jīn)印力消费REIT的扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁(tiě)对该平台的发展具(jù)有长足信心。他同时(shí)表(biǎo)示，与万科的其他合作项目，都在以市场(chǎng)化(huà)、法治化的方(fāng)式，积极谋划(huà)和推进(jìn)之中
，一旦落地(dì)，万(wàn)科将(jiāng)予以公 告。

对于万科的未来，辛杰表示，股(gǔ)价涨跌(diē)受多种因素影(yǐng)响，深铁集团秉持长
期主义，不会(huì)因市场波动而动摇。中国经济长期向好，房地产行业仍有机会，老百姓需要好房子、需要(yào)万科这样的(de)专业化(huà)公司。

“深铁会督促(cù)万科，积极把握(wò)行业变革趋势，以科技创新发展新质生产力，建设好房子、提供好服务，做到产(chǎn)品过硬、品牌卓著，持(chí)续为股东、为社(shè)会创造价(jià)值，实现长期健康发展。”辛杰总结道(dào)。

一揽子(zi)方案正在(zài)落实

加强大宗交易和股权交易工作，回(huí)款 300 亿元(yuán)以(yǐ)上；两年削
减付(fù)息债务 1000 亿元(yuán)，推动融资模式转型；做“好产品、好(hǎo)服务(wù)”；推进组(zǔ)织精简高效，压降管理费用。

一季报(bào)显(xiǎn)示，万(wàn)科明确的2024年(nián)四大重点工作正在一一落实：

今天（4月30日），万科旗下中(zhōng)金印力消费REIT在深圳证券交易所正式上市。中金(jīn)印力(lì)消费REIT发行规模为32.6亿(yì)元，所筹资金(jīn)除(chú)用(yòng)于归还22.3亿元的项目负债，进而(ér)降(jiàng)低负(fù)债水平外，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。其中深铁集(jí)团，通过战(zhàn)略配售认购基金募集份额总额的29.75%。

开年首季，万科已实现大宗资产交易回款42亿(yì)元，其中上海七宝万
科(kē)广场实现(xiàn)50%股权交易，交易金额23.84亿(yì)元。

一季度，公司境内新增融资的综合成本为3.33%，同(tóng)时积极拥抱经营性物(wù)业贷等融资工(gōng)具，全面融入城市房地产融资协调机制，推(tuī)动融资模式转(zhuǎn)型(xíng)；

2024年以来，公司南方区域、上海区域(yù)、北京区域、西北区域均已(yǐ)开展组织调整，对区域内城市公司进行整合重组，相关调
整有助于促进城市间的资源整合和人才的灵活调配，集中优势(shì)管理资源，提升(shēng)效率。

在会上，公司总裁祝九胜回应融资进展
称，得益(yì)于银行支持(chí)和自身努力，已逐(zhú)渐好转并充满(mǎn)信心。

承接3月业(yè)绩推介(jiè)会的表态，祝九胜再以(yǐ)“三重山”回应了如何应对阶段(duàn)性流动性挑战的问题，并强(qiáng)调了针对上述挑战的三(sān)项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资(zī)协(xié)调(diào)机制（白名单），能报尽报(bào)，能上尽(jǐn)上，目前集团已有59个(gè)项目申请纳入白名单(dān)；二是大力推进经营性物业贷，作为“双(shuāng)利手”，既可以解决(jué)历史上的存量问题，也可以阶段性地获(huò)取(qǔ)新的流动(dòng)性；三是(shì)银团贷款
，目(mù)前取得了众多银行的支持(chí)，可以提升(shēng)银企合作的效率，目前正在积极推进中。

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