商贷利率下调，公积金 吸引力还有多 大？

浙江省宁波市(shì)统筹(chóu)推进城 市更新(xīn)，提质加速推进保障房、人(rén)才房、青年公寓等项目建设，不断提升住房品质，完善各项配套设施。图为宁波(bō)市应家保障房及其周边的学校、地铁等配套设施。

胡学军摄（人民视觉）

房贷利(lì)率再迎下调。近(jìn)期，国内多地(dì)多家银行宣布下调个人住 房商业贷款利率。在江苏苏州、广东佛(fú)山，部分银行推出的首(shǒu)套(tào)房贷利率(lǜ)降至3.05%；在云南玉溪，首套(tào)房及二(èr)套房贷利率进入“2时代”，降至2.95%。

房贷利率下调对购房者是一大利好。而当商业贷(dài)款(kuǎn)利率持续下调并接近公(gōng)积(jī)金贷款利率时(shí)，购房者也(yě)面临新的(de)选择。公(gōng)积金(jīn)贷款(kuǎn)是否还(hái)具有吸引力？如何继续发挥住房公积金的(de)保障优势？

多地多家银(yín)行宣布下调房贷利率

你的房(fáng)贷利率是多少？

“我前不久(jiǔ)刚买了首套新(xīn)房，用了组合贷的形式，公积(jī)金贷款65万元，商贷15万元，利率分别为2.85%和3.25%。”家住河(hé)南郑州的刘勇智说，从自己去年开始看房以来，当(dāng)地房(fáng)贷利(lì)率一直保持下调(diào)趋势
。在对比(bǐ)多家银(yín)行贷款方(fāng)案后，他(tā)最
终敲定了目
前的贷款方式。“现在算是近期的利率低位，购房负担减轻了不少。”他说(shuō)。

类似的情况不仅发生在(zài)郑州。来自江 苏苏州的(de)钟毅最近 正在咨询购(gòu)房贷款事宜，他告诉笔(bǐ)者，自己咨询了当(dāng)地多家银行，其中多数(shù)表示目前首套房贷利率为3.05%，部分银行还可以申请2.95%的(de)首套房贷利率(lǜ)。“2.95%的房贷利率(lǜ)对于征信和(hé)债务情况要求相对严格，银行的说法是(shì)‘收入能够两倍覆盖负债(zhài)’就可以申请，放款周期在1周(zhōu)左右。”钟毅说。

进入6月以来，国内多地多家银(yín)行纷纷调 整房(fáng)贷利率下限。7月，中国人民银行将1年期和5年期以上贷款市场报(bào)价利(lì)率（LPR）均下调10个基点(diǎn)，分(fēn)别达到3.35%、3.85%。LPR下调后，多(duō)地(dì)房贷利率随(suí)之调整，在广东广州和佛山、江苏南京和苏州以及云南玉溪等地，部分银行(xíng)推出“2”开头的个人住房商业贷款利率，刷新近期房贷利(lì)率下限。

银行为何(hé)纷纷下调房贷利率(lǜ)？广(guǎng)东(dōng)省住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉分析，近期房贷利率下行受多重因素推动(dòng)。“一方面有银行间对房
贷份额的‘争(zhēng)抢’，通过降(jiàng)利(lì)率的手(shǒu)段吸(xī)引购房者(zhě)贷(dài)款(kuǎn)。另一方面，近期部分(fēn)银行存款利率(lǜ)有(yǒu)所下调，跟按揭贷款利率呈倒挂趋势，这推动(dòng)了(le)银行继续下调房贷利率。此外，今年以来LPR经历了两次下调，也拉动(dòng)了(le)银行(xíng)房贷(dài)利率随之调整。”李宇嘉说。

“房(fáng)贷(dài)利率通常随LPR变动而变动，最近房贷利率(lǜ)再下调是市场(chǎng)利(lì)率下调而造成的。”首都经济贸易大学京津(jīn)冀房地产研(yán)究院院(yuàn)长(zhǎng)赵(zhào)秀(xiù)池说，房贷政策是房
地产调控手段之一，在楼市相对低迷的情况下，下调房贷(dài)利率有利于减轻购房者负担，促进刚需和改善性住房需求入市，对于稳定楼(lóu)市有一定积极作用。

商贷(dài)和公积金(jīn)贷款利率接近，影响购房者决策

申请商业贷款、住房公积金贷款是目前(qián)购房者借贷的主要方式。过去，不少购房者在申请贷款时会选择“个人住房商业贷款+住房公积金贷款”的组合贷方式。其中，公积金贷款因其利率低、普惠性强(qiáng)等特点，受到(dào)许多购房者欢迎。

家住北京市海淀区的郭欣文2021年买了一套40多平方(fāng)米的一居室，“我当时(shí)刚工(gōng)作两年(nián)，公积金余额不多，能申请的贷款额度(dù)有限，最后选择的是组合贷的形式。”她说
，“我身边已经买房且是首(shǒu)套房的朋友几乎都(dōu)选择(zé)组合贷，而且都是先把公 积金(jīn)贷款额度‘拉满’，再申请商业贷款。毕竟公积金贷款主打(dǎ)普惠，每个月也能直接用一(yī)部分公积金还贷，对于(yú)刚毕业不久商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？、积蓄不多的购房者来说更加友好。”

还有些符合条件的购房(fáng)者选择了纯(chún)公积金贷(dài)款。

“我是两年前买的婚房，全部用(yòng)公积金(jīn)贷款，当时贷款利率不到3%。”来自天津的苏然是一名教师，她告诉笔者：“我的房子面积不算大(dà)，两室一(yī)厅，当时(shí)需要(yào)贷款72万元，刚好我的公
积(jī)金额度有(yǒu)80万，能够(gòu)全覆盖。公积金(jīn)贷款额(é)度(dù)高(gāo)、利率低，对于购房者来说很实惠，在商贷利率比较高的情况下，我(wǒ)想不
少购房者都(dōu)会尽量选择多用公积金贷款。”

不过，由(yóu)于申请公积金贷款通常会受(shòu)连续缴存时(shí)间、账户余额(é)、贷款记录等条件限(xiàn)制(zhì)，对(duì)于名下已有(yǒu)房产的购房者而言，如果想再(zài)购置房产，往往只能选择利率相对较(jiào)高(gāo)的商业贷款。

“今年7月我买了第三套(tào)房，走
的是纯商贷，利率差不多3.5%。”张成是一家创业公(gōng)司的(de)老(lǎo)板，据(jù)他介绍(shào)，选择(zé)纯商贷是因为上一套房的公积金贷款没还完，只能申请(qǐng)商业(yè)贷款。“最近听说商(shāng)贷利率下调了，对于第三套房来说，3.5%左右的利率挺(tǐng)划算。对于购买首套房的年轻朋友，在公积金贷款利率原就较低的(de)情况下(xià)，进一(yī)步(bù)降低商贷利率更是利好。”

今年5月，中国人民银行宣布下(xià)调个人住房公积金贷(dài)款利率0.25个百分点，5年以下（含(hán)5年）和5年(nián)以上首(shǒu)套个人住房(fáng)公积金贷款利率
分别调整为(wèi)2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住(zhù)房(fáng)公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。近期(qī)，各地又纷纷下调商贷(dài)利率，在部分房贷利率进入“2时代”的地区，商贷利率(lǜ)和(hé)公积金(jīn)贷款利率利(lì)差越来越小。在商业贷款利率逼近公积金贷款利率 的情况下
，公积(jī)金贷款的吸引力是否会降(jiàng)低？居民缴存意愿(yuàn)是否(fǒu)会受影响？

“如果商(shāng)贷利率明显低于公积金贷款利率，我当然商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？(rán)会选(xuǎn)择前者，但(dàn)是(shì)会考虑从公积(jī)金
账户里取钱来还商贷，这样(yàng)既能享受较低的(de)贷款利率，又能发挥公积金(jīn)的普惠优势。对我(wǒ)来说，并(bìng)不会因(yīn)为商贷(dài)利率降了就‘抛弃’公积金。”苏然说。

今年56岁的李(lǐ)花是(shì)一名国(guó)有企业会计，在她
看来，商贷(dài)利率接近于公(gōng)积金贷款利率可能会吸引一部分购房者选择(zé)商业贷款，但并不会(huì)对(duì)其 持续缴存公积(jī)金的决策造成(chéng)影响。“即便公积(jī)金贷款利率优势不如以前突(tū)出，但是公积金(jīn)作为(wèi)一种(zhǒng)保障性(xìng)资金，相(xiāng)当(dāng)于一笔稳妥储蓄，不管是租房(fáng)还是买(mǎi)房都能(néng)提出来使用，是利于居民的。”李花说。

优 化公积金贷(dài)款政策以发挥其保障优势

从目前走势看，商贷(dài)利率逼(bī)近公(gōng)积金贷款利率，或许会在(zài)一定(dìng)程度(dù)上削弱公积金贷款的低利(lì)率优势。那么，公积金贷款该如何更好地发挥其保障作用？

“商贷利率的下调空间主要由LPR变动情况来确定，未来商贷(dài)利率还有下降可能，客观地说，会在一定程度上导致公积金贷款的吸引(yǐn)力降低。”赵秀池认为，下一步可以考虑随之调整
公积金贷(dài)款(kuǎn)利 率，或进一步放宽公积金提取和使用门槛，为购房者创(chuàng)造(zào)便利。

李宇嘉认为，在公(gōng)积(jī)金贷(dài)款低利率优 势(shì)不再明显的情况(kuàng)下，适度(dù)下调(diào)公积金贷款利率，拉大二者利差，或是维持公(gōng)积金贷款吸引力的手段之一。“推出住(zhù)房公积(jī)金贷款的(de)目的不是赚钱(qián)，而是利好购房者，要继续发挥其保障优势(shì)就应(yīng)随市而
动，突出其普惠性。与此同时，应该进一步优化公积金业务管理模式，提高公积 金(jīn)贷款效率并保障公积金管理机构合理的利润
水平，未(wèi)来(lái)还要积极扩大公积金缴存范(fàn)围，让更多购(gòu)房者、租房者都能从中获益。”李宇嘉说。

业内人士指出，在当前(qián)低利率(lǜ)环境下，纯商贷或选择更大比(bǐ)例的商业(yè)贷款(kuǎn)对于购房者而言(yán)更划算。但从长(zhǎng)期看，房贷期限通常长达20至30年，未(wèi)来的利率走势较难评(píng)估，如果房贷(dài)利率走向上(shàng)升(shēng)通道，商业贷款利率可能浮动(dòng)走
高，调整频次也较(jiào)高，购房者或(huò)许“没那么省心”。在此情况下，更加稳定、调整较慢、利率长期较低的住房公积金更能凸显其优势。

“公积金(jīn)贷(dài)款和商业贷款二者是互为补(bǔ)充的，目的(de)都是帮助(zhù)购房人(rén)顺利购房。住房公积金(jīn)不仅利率低、贷款(kuǎn)期限(xiàn)长，其贷款成数即贷
款额度占(zhàn)房(fáng)屋(wū)总价的比例通常较高，一直以来都较受购房者欢迎。因此，即便短期内二者受利率浮动影响(xiǎng)，购房者可能会做出不同以往的(de)贷款决策，但两种(zhǒng)贷款(kuǎn)模式的定位和各自优势依然明显。”赵秀池建议，相关部门可考虑将公积金贷款成数与住房性质挂钩，尤其对(duì)政策性住房给予照顾，降低(dī)政策(cè)性(xìng)住房贷款的首付比例并提高贷款额度，以此进(jìn)一步发挥住房公积金(jīn)的保(bǎo)障作(zuò)用(yòng)。

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