新发展模式助力房地产持续向好

　　来源：中国经营报

　　文 邹琳华

　　房地产(chǎn)作为国民经济的支(zhī)柱(zhù)性产业，关系着
人民群(qún)众的切身利益和(hé)经济社(shè)会的 发展(zhǎn)大局。因此，促(cù)进房地产市场平稳健康发展既是发展工程，也(yě)是民(mín)生工程。

　　党的(de)二十届三中全会闭幕后，《中(zhōng)共中央关(guān)于进一(yī)步全面深化 改革、推进中国式(shì)现(xiàn)代化的决定》（以下(xià)简称(chēng)《决定》）正式发布，其在锚定2035年基本实现社会主义现代(dài)化目标的同时(shí)，也重点部署了未来五年的重大改革举措。

　　在健全(quán)保障和改(gǎi)善民生制度体系(xì)方面，《决定》提出(chū)，要加快建立租购并(bìng)举的住(zhù)房制度(dù)，加快构建(jiàn)房地产发展新模式(shì)。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样(yàng)化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控(kòng)自(zì)主权，因城施策，允许有关城市取消或(huò)调减(jiǎn)住房限(xiàn)购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准 。改革房地产开发融资(zī)方式(shì)和商品房预售(shòu)制度。完善(shàn)房地产税收制度。

　　近(jìn)年(nián)来，经过市(shì)场深度
调整，房地(dì)产领域改(gǎi)革也进入(rù)“深(shēn)水区”。在新质生产力推(tuī)动下，未来一个(gè)时期房地产发展也面(miàn)临着新的发展格(gé)局的挑战。

　　关(guān)于
房地产行业，《决定
》兼顾当前和长远，内(nèi)容涉及住房制度、市场供需、调控
政策等各领域，将完善(shàn)住房供给体系，优化调控政策，构建与新发展模(mó)式相适应的金融政策(cè)、土地政策、税收政策等政策体(tǐ)系(xì)作(zuò)为重(zhòng)要着力
点。

　　结合《决定(dìng)》，我们认(rèn)为，未来中国房地产业的(de)高 质量发展有以下几个重要的发展(zhǎn)趋势与方向：

　　第一，加快(kuài)建立租购并举的住房制度，构建房地产发展新模式。

　　在住房制度和发展模式方面 ，《决定》提出要加快建立租购并举的住房制度，这使得加快(kuài)构建房地产发展新模式的思路更加清晰，我们预计该项制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。

　　之所以有(yǒu)这样的判断(duàn)，一方面在于该(gāi)制(zhì)度将进一(yī)步消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊(bì)端，同时坚持消化存量和优化增量相结合，也(yě)对(duì)盘(pán)活存量商品房和土(tǔ)地资源(yuán)，建立与之相适应(yīng)的融资、财税、土地(dì)、销售等新发展模式助力房地产持续向好基(jī)础性制度具有重要(yào)意义。

　　另一方面，《决定》强调“多样化”+“改(gǎi)善性”住房(fáng)需(xū)求，要求住房供给体系从过去的单轨制向“市场+保障”加快转化。结(jié)合近期政府统筹研究消化(huà)存量房产和优化增量住房的政(zhèng)策(cè)措施，我们认为，收购库存商品 房用作保障房的做法，或(huò)将增加未来保障(zhàng)房供给，并在一定程度上加快其筹建进程。

　　第二，建(jiàn)设(shè)质优(yōu)价稳的好房子，满足人民对 美好生活的向往。

　　从房地产政策制定的出发点看，未来发展模(mó)式将重(zhòng)点
围绕满足(zú)广大居民的住房新诉
求和新需(xū)要而(ér)展开。对于住房而(ér)言，除(chú)了保(bǎo)交付，政策还要考量保质量保(bǎo)安全。只有这样，才能让人们住得更有品质，也(yě)才能打造绿色、低碳、智能、安全、适应人民群众新(xīn)期待的“好房子”，实现从“有房住”向(xiàng)“住得好”转变。

　　第三，改革商品房(fáng)预售制度，完善房地产开发融(róng)资(zī)方式。

　　对于房地产业融资和销售模式，加(jiā)快预售制改革、拓(tuò)展开发(fā)融资渠(qú)道(dào)已是大势所趋。随着市场供(gōng)求形势(shì)的转变，期房的销售占比(bǐ)大(dà)幅下降，现房将
逐步成为住房销售的主体。住房和城乡建设(shè)部也曾明确提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，目前(qián)全国范围(wéi)内已有多地试点现房销售(shòu)，在笔者看来，通过现房销售促进“保交(jiāo)房”，有利于推(tuī)进(jìn)化(huà)解房地产(chǎn)风险。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，预售制(zhì)模式下，开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快(kuài)。而转向现房销售为主
后，企(qǐ)业开发贷使用时间会延长，规(guī)模也会扩大，未来在土地出让(ràng)、规划报建、金融支持等方面政策需要同(tóng)步优化(huà)。例如(rú)，可以(yǐ)支持设立房地产投(tóu)资基(jī)金、支持房地产企业(yè)通过市(shì)场化渠(qú)道(dào)融(róng)资(zī)和 发债、支持设立房地产信托投资基金（REITs）、推进(jìn)第四(sì)代
住房设计、逐(zhú)步取(qǔ)消公摊面积计量(liàng)等(děng)。

　　第四(sì)，进(jìn)一步优化房地产调控政策，促进房地产交易的(de)活跃。

　　对于房地产调控政策，目前各地也结(jié)合(hé)自身房地产市场情况继续优化调整楼市政策(cè)。总体来(lái)看，这(zhè)些措施包括放宽购房资格(gé)、降(jiàng)低(dī)社保年限，进一步优化限制性政策、降(jiàng)低(dī)利率(lǜ)等(děng)。

　　当(dāng)前二、三线城市相关地方限制性购房政策已经基本取消，未来一(yī)线及热门新一线城市限购、限贷(dài)政策也有望继续放宽直至全面取消。

　　这意(yì)味(wèi)着改善性需求和首次购房刚需(xū)的税费差距未来会(huì)逐渐缩小，这有利于支(zhī)持(chí)改善(shàn)性住宅需求释(shì)放，提振购房者信心，助力维护市场中长期稳定。

　　更为重要的是(shì)，在人口老龄化、城(chéng)镇人口增速减缓的大背景下，通过建(jiàn)立(lì)人(rén)、房、地、钱要素联动新(xīn)机制(zhì)，不仅可以保障中长期房地产市(shì)场的(de)平稳，也(yě)能避免(miǎn)出现大规模(mó)过剩空置。

　　第五，房地产税费改革(gé)持续推进，改革内容将更(gèng)为全面。

　　《决定》提出要完善房地(dì)产(chǎn)税收制度。从中长期来看，房地产税立法和改革将持续推进(jìn)，其根本目的在于(yú)建立与(yǔ)房地产(chǎn)发展新(xīn)模(mó)式相适应(yīng)的
税收制度。

　　众所周知，房地产税
收(shōu)制度不是特指房地产(chǎn)持有税制度，还涉及多个房(fáng)地(dì)产(chǎn)相关(guān)税种，其中包括土(tǔ)地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、增(zēng)值(zhí)税(shuì)、企业所得税、个人所得税(shuì)、城市维护建设税、印花税等，未来房地产税收制度的改革内容将更全面(miàn)。

　　我们认为，以不断(duàn)提升居民家庭住房水平为(wèi)目标，简化(huà)归并税种，减少重复征税，降低(dī)改善性需求相关交易税费(fèi)，是未来的重(zhòng)要改革方向。

　　除以上方面外，进一步加快推进住房保障体系建设，扩大保障房覆盖面，特别是要改善半城市化人口的住房条件，也对改(gǎi)善民生、提升(shēng)城镇化质量、扩大内需发挥了重要作用。

新发展模式助力房地产持续向好="article-editor">责(zé)任(rèn)编辑：李桐

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