“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨连绵(mián)，但难挡大(dà)家的看房热情。

4月20日，香港将军澳一个新开售楼盘迎来第二期抽签(qiān)日，由于楼盘地铁(tiě)上盖，周边地区(qū)教育资源丰富，因此受到了许多购房者(zhě)的青睐。售楼处大(dà)厅摆放着20多张小圆桌，周围挤满了中签的买家与销(xiāo)售顾问，热切地商讨着支付事宜。房产中介(jiè)则在电梯和大厅之间不停穿梭，送走上一位购房(fáng)者后，又在电梯口等待下(xià)一位客户。

（售(shòu)楼部挤满了(le)中签的买家与销售顾问摄/贾明睿(ruì)）

在香港楼市全面(miàn)“撤辣”近两个月(yuè)后，此番景象在香港多个楼盘轮番上(shàng)演。2月28日，香港楼市“平地一声雷(léi)”。香港特别行政区财政司司长陈茂波宣布，即日起撤(chè)销所有住宅物业需求管理(lǐ)措施，住宅物业(yè)交易无须(xū)缴交额外(wài)印花税、买家印花税和新住宅印花(huā)税；物业按揭贷款的逆周期宏观审慎(shèn)监管措施也会进一步放宽。

这是香港为提振楼(lóu)市注(zhù)入的一剂“强心针”，目(mù)前来看，效果显著。香港置业研究部董事(shì)王品弟表示，土地注册处资(zī)料显示，本月至今(截至18日)整体物业(包括一手(shǒu)私宅及二(èr)手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其(qí)他非住(zhù)宅)录得6396宗(zōng)注册，较上月同(tóng)期(qī)的1790宗大(dà)幅增加近2.6倍。由于注(zhù)册量属滞(zhì)后数字(zì)，4月(yuè)注册个案一般主(zhǔ)要反映3月楼(lóu)市于财政预算案公布全面撤辣后的畅旺市况。

值得关注的(de)是，内地客成为了本轮购房的一大主力，有香港房产(chǎn)中介告诉21记(jì)者，“基本上我所有的(de)客人都来自内地”，从需求看，自住和投资都(dōu)有。对于“刚需族”而言，子(zi)女(nǚ)教育以及(jí)低价入手成为了(le)他们(men)买房的最大诱因。

当然，也有许多人仍在观望。他们有的(de)通(tōng)过“优才计划”来港半年，买房已经提上日程(chéng)；有的即将拿(ná)到香港永居，但“撤辣”似乎也反映出香港整体经(jīng)济的动力不足，这让他们对于买房(fáng)与否显得更加踌躇。

全面“撤辣”之后(hòu)，这些组成了香港楼市(shì)的复(fù)杂图景：新盘争先推出、中介迎来了难得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货、“刚需族”有的犹豫有的落定…..曾经“哺育”了李嘉诚、郭得胜、李兆基(jī)、郑裕彤四大家(jiā)族的香港房产经济，能否走进下一个(gè)春(chūn)风里？

内地买(mǎi)家(jiā)众生相

2023年10月，黎小姐通过优才计划成功拿(ná)到(dào)了签证(zhèng)，从事(shì)ESG工作的她(tā)目前频(pín)繁往返于深圳、香港两地。

在港半年，黎小姐的置业计划开始提上(shàng)日(rì)程。黎小姐告诉21记者，“撤辣”对于她(tā)的置业计划有部分(fēn)影响，但并非最(zuì)重要因素(sù)，“初衷是打算在香港长期(qī)发展，也比较看好香港住(zhù)宅的保值”。

近段时间以来，黎小姐先后到启德(dé)、大角咀、南昌等地寻找合适(shì)的(de)房源。于她而言，街区(qū)氛(fēn)围和配套，以及交通便(biàn)利程度，尤其是往返内(nèi)地的便捷(jié)程度是最(zuì)重要的选房因素，“这(zhè)两个因素(sù)影响长期的居住价值，会在此基础上考虑性价比(bǐ)”。

事实上，对于(yú)外来人才，香港特区政府提前打开了“撤辣”通道(dào)。香港行政长官在2023年施政报告(gào)中明确，为外来人才的置业印花税实施“先免后征”，即在购入物业(yè)时先暂(zàn)免征收相“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？(xiāng)关税项，若其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。

过去几(jǐ)年，香港通过“优才(cái)计(jì)划”、“高(gāo)才通计划”等人才(cái)引进措施吸引了大(dà)量内地人才到港发展。香(xiāng)港特区政府劳(láo)工及(jí)福利局局长孙玉菡(hàn)透露，截至今(jīn)年2月底，“高(gāo)才通(tōng)计划”共收(shōu)到(dào)逾7.2万宗申请(qǐng)，其中近5.9万宗获批，已有(yǒu)约4.4万人通过该计划来港。加上经其他人才入境计划获批的申请，由去年至今(jīn)总计约(yuē)10.8万(wàn)名人才已(yǐ)抵港。

黎小姐了解到，通过(guò)“优才计划”、“高才(cái)通计划”等移居香港的内地朋友，目前仍以(yǐ)租房为主，较(jiào)少考虑(lǜ)置业。但(dàn)这些(xiē)在港发展、定居意愿较大的人(rén)群，依然有望成为香港(gǎng)房地产市场新需求的一大(dà)主力。

同样来自内地的赵女士目前在内(nèi)地和香港(gǎng)经营一家留学咨询公(gōng)司。在她的计划里，孩子(zi)以后会在香港读书，因此买房计划原就在列。在香港特区政府推出(chū)“撤辣”措施(shī)后，这一计划被提前了。多番比较后，赵女士准备在大围购置一套二手房或者在启德入手一套新(xīn)房。

子女教(jiào)育以(yǐ)及趁低买入成为了赵(zhào)女士购房的重要(yào)推手(shǒu)。“买房考虑最多肯定(dìng)是投资价值，虽然不能说是抄底，但价格回落到一个觉得可以出手的计(jì)算，结合(hé)孩子(zi)未来的(de)规划(huà)，买(mǎi)房计划基本就落实了。”

赵女士表示，身边有到港买房(fáng)计(jì)划的人士(shì)与她(tā)的考虑差不多，都是前期做投资，后期用于孩子上学。

与(yǔ)他们相比，白兰(lán)要显得更加(jiā)谨慎。“某种程度上而言(yán)，‘撤辣’会让我更担心（香港）经济情况，会让(ràng)我更怀疑买房是不(bù)是一个正确(què)的决定(dìng)。”当香港特区政府宣布“先免后征(zhēng)”时，决心要拿到永(yǒng)居的白兰就知道自己(jǐ)不(bù)需要缴纳(nà)这部分税款，也因此，对(duì)于(yú)全面“撤(chè)辣”的推(tuī)出，白兰(lán)并不敏感。

于白兰而言，最重要(yào)的(de)影响因素还是房价，“还是有点犹(yóu)豫(yù)，这个房子是要买来自住还(hái)是买来投资？如果是投(tóu)资，最重要的是房(fáng)价能不(bù)能涨，这个还是取决(jué)于经济情况和市场信心，但这(zhè)两点(diǎn)我并没有看到很积极的方向。”

一手成交创近11年新高

从各大楼盘的(de)交(jiāo)易数据来看(kàn)，全面“撤(chè)辣”在短期内取得了明(míng)显成效。记者(zhě)了解到，有新(xīn)开售的(de)楼盘超购27倍(bèi)；有的项目即便门槛较高，总价在(zài)2000-3000万港元，但也(yě)去化得(dé)很快。

根据统计，香港楼市全(quán)面“撤辣”后，3月一手房市场录得(dé)约(yuē)4170宗成(chéng)交，为《一手住(zhù)宅物(wù)业销售条(tiáo)例》2013年4月实施以来，近11年单月(yuè)新高。

二手市(shì)场同样回温。美联物业研究中心(xīn)综合土地注册(cè)处(chù)资料显(xiǎn)示，3月(yuè)二(èr)手住宅注册量录得2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同时，鉴于土地注册处注册个案属滞(zhì)后数据，因此2月底财案撤辣后的楼市表现尚未于上(shàng)述3月注册量全面反映出来。

内地客成为(wèi)了本(běn)轮香港楼市成交复苏的主(zhǔ)要推手之一。香港置业一手盘客户主(zhǔ)任陈先生向21记者表示，最近来看(kàn)一手楼盘的客户中，大概7成来自内地。问及(jí)“撤辣”前(qián)后的情况，陈永(yǒng)智称变化很大，“之前都(dōu)要等拿到永居才可以减税(shuì)，而拿到永居(jū)意味着放弃原来的内地户口(kǒu)，现在不需要(yào)这样了，内地同胞可以(yǐ)直接减税置业。”

在陈先生看来，“香港本地的购房力已经很弱(ruò)了，现在(zài)香港一(yī)手房市场面向的主要就是内地客(kè)户。”

需要(yào)指出的是，在全面“撤辣”之前，香港特区政府已经将买(mǎi)家印(yìn)花税和新住(zhù)宅印花税税率减半，均从之前的15%减至7.5%。这(zhè)两(liǎng)个税款面(miàn)向的对(duì)象都包括非(fēi)香港永久性居民，在推出之初，这两个税款就是作为香港房产需求管(guǎn)理措施的(de)一部分，藉以遏抑外(wài)来需求和减低(dī)投资需求，从而稳(wěn)定住宅物业市(shì)场。

但是(shì)，由于经济低迷、利率高企叠加流失，香(xiāng)港(gǎng)房产市场陷入(rù)了长时间低迷。如今(jīn)，来自内地的(de)刚需客与投(tóu)资客再次“带(dài)资”进入“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？(rù)香港房产市场。

从投资(zī)角度看，“香港的物(wù)业投资(zī)历史悠久，且租金回报率比较可(kě)观，一般可以达到3厘（3%），CBD附近的可以(yǐ)达到4厘(lí)（4%）。香港作为(wèi)国际(jì)金融中心，聚集了一大批国际国内人才(cái)，相(xiāng)信较容易放租。”香港仲量联行资深董事李远峰向21记者表示。

同时，香港的租金明显高于内地城市，“如果同(tóng)一笔钱花在香港和内(nèi)地(dì)，回报率肯定是香港高。”陈先生表示。的确，从投资属性看，香港(gǎng)租售比情(qíng)况(kuàng)比内地好，但持(chí)有成本也比较高。

就(jiù)此(cǐ)，李远(yuǎn)峰回应称，成本考虑主要看买家是否做(zuò)借贷以及按揭利息情况，差饷(xiǎng)、管理费及其(qí)他费用占(zhàn)比并不高，结合香港法制健全，相(xiāng)信香(xiāng)港物业依然是不错的(de)长线持有资产(chǎn)。

长期复苏需要更多支撑

上世纪90年代，作为香港(gǎng)经济的重要支柱，地产业被视作“香港经(jīng)济(jì)的寒(hán)暑表”；后来随着时间推移(yí)，高地价(jià)、高楼价问题逐渐(jiàn)成为了香港突出的社(shè)会问题；近几年，香(xiāng)港楼市(shì)更是陷入了长期低迷。

美联物业数据显(xiǎn)示，2023年香(xiāng)港楼市共推出35个全新新盘项目，涉及单位总(zǒng)数14119套，于2023年共(gòng)售出6740个单(dān)位，售出(chū)率约48%，不足五成。拉长时间线来看，这一售出率较2022年约53%进一步(bù)下挫(cuò)，较(jiào)2020年(nián)的约70%更是显著下降。

在难得的购(gòu)买潮(cháo)以及去库存压力下，许多地产企业(yè)“以价换(huàn)量(liàng)”，加速去(qù)化。有消息称，香港首富李嘉诚旗下(xià)长实集团推(tuī)售的BlueCoast成本价为(wèi)2.8万港元/平方呎(1呎约等于0.093平方米），但均(jūn)价仅2.19万港元/平方呎，相(xiāng)当于(yú)打(dǎ)了七八折，且比周边同(tóng)类新盘(pán)便宜约(yuē)6000港元/平方呎，价格优势明显。

长实(shí)执行董事赵国雄表示，BlueCoast首(shǒu)批属“捞底价”，考虑到当前低迷(mí)的(de)房市和竞(jìng)争激烈的市场环境，这(zhè)次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实(shí)集团旗(qí)下的“亲海駅II”的低价促销也(yě)曾(céng)掀起(qǐ)市场热议。

如今，从3月数据看，全面“撤辣(là)”之后，香港楼市迎来(lái)“小阳(yáng)春”。但是，从更长的时间坐标看，香港楼市仍难称复苏。

首先，库存(cún)压(yā)力仍很大。根据香港房屋局(jú)以及美联物业研究中心数据，截(jié)至(zhì)2023年底，香港(gǎng)楼盘的“货尾”（新盘销售(shòu)剩余(yú)未卖出的单(dān)位）已达2.03万套，达(dá)近20年来新高，同时，潜在新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个(gè)单位，创有记录(lù)以来新高。

同时，楼市走势仍未明朗。中原(yuán)地产研(yán)究部高级联席(xí)董事杨明仪4月(yuè)19日表示，反映香港主要大型屋苑二手住宅楼市走势(shì)的中原城市领(lǐng)先指(zhǐ)数CCL最新报146.35点(diǎn)，虽高于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位(wèi)，在2017年1月底水(shuǐ)平徘徊。该指数较(jiào)2021年8月(yuè)191.34点历史高位(wèi)跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李(lǐ)远峰向记者(zhě)表示(shì)，“撤辣”后(hòu)市场的反应很直接，入市成本降低有(yǒu)效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出了较多土地，从发展(zhǎn)周期看，这两年正是项目落成(chéng)的高峰期，在供过于求的情况下，房价走势预计会走低。

“最近新推的几个新盘价格整价较市场(chǎng)价有所折让，推低了房产指数，全(quán)年来看可能会同比下跌。我们(men)预计货存(cún)积压情况缓解后，指数才有机会回(huí)升。”李远峰同(tóng)时还指出(chū)，在利息维持高位，香港经济复苏较预期缓慢的情况下，香港的楼价复苏还需要时间。

长远而言，香港楼市该如(rú)何走(zǒu)进(jìn)下一个春风里？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21记者表示，“全面”撤(chè)辣带来的效果肯定是正面的。“香港是自由(yóu)港，物业价值的稳定非常关键，会影响到资(zī)金“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？进出(chū)以及香港对于境内外资金(jīn)、投资者的吸引力。因此，当物业(yè)价值跌到(dào)一定程度，就会采取手段来稳定物业价值，从而稳定香(xiāng)港对于(yú)全(quán)球资金的吸引力。”

在(zài)李宇嘉(jiā)看来，香港(gǎng)过去以地产(chǎn)、金融行业为发展中心，如(rú)今这两(liǎng)个(gè)行业遭(zāo)遇逆风，同(tóng)时也出现了产业空心(xīn)化趋势。在此背景下，“香(xiāng)港(gǎng)房地产价格和行业未来走势发展很大程度上取决于能否融(róng)入内地、融入大湾区，即香(xiāng)港与大湾区的互联互通、与内地城市的要素双向流动。吸引更多(duō)的企业(yè)进来，如此才可以扩大市场对房(fáng)地产的需求，让香(xiāng)港地产的(de)复苏前景更明朗，动力更足。”

李宇嘉补充称，香港(gǎng)在国际规则、金融服(fú)务方面依然有很强(qiáng)的优势，内地企业有这些方面的需求，如果能够结合起(qǐ)来(lái)，补充香港产业(yè)空心化的不足，那么地产发展还会有较大的(de)发展空间，“单靠(kào)政策(cè)难以将香港房地产市场稳定下来”。

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