保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时报记者张一帆

4月22日晚间(jiān)，保利发展披露(lù)的最新财(cái)报显示，2023年，保利发展全年实现营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至2023年(nián)末，公司货(huò)币资金余额1480亿元。在经营层(céng)面，去(qù)库存战略(lüè)的执(zhí)行帮助保利发展实现房企中唯一的4000亿级销售。同时(shí)，在连(lián)续第6年经(jīng)营活动现金流为正的前提下，保利发展持续(xù)聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心(xīn)38城。

公(gōng)司表示，2024年保利发展仍将坚持布局核心城市(shì)，把握“品质时代”机遇。在最(zuì)新发(fā)布的行业白皮书(shū)中，保利发展提(tí)出应全方(fāng)位理解“品质时代”，“品(pǐn)质时代”的(de)关键是牢牢紧扣“用户(hù)思维”，以用(yòng)户为中心，推动整个行业生态向高质量发展。

销售领跑：坚定去库存

保利发展2023年度实现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净(jìng)利润120.67亿元，同比(bǐ)下滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两(liǎng)位数下滑的背景下，保利发展全口径销售4222亿元，成(chéng)为(wèi)行业唯一一家(jiā)过(guò)4000亿的房企，市场占有率逆势提(tí)升至3.6%。保利发展(zhǎn)称，2023年，公司采取(qǔ)积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。

销售规模持续(xù)领跑(pǎo)，体现了保利发展自2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发(fā)展就确立了“稳经营、去库存(cún)、调结构、防风险”的经营策略，持续加强两级联动，以应对市场波动。

保利发(fā)展表示，在(zài)管理层及时有效的经营策略(lüè)调整下，依托扁平的两级架构高效落地(dì)执行，4000亿的销售成绩单之下保利发展的(de)销(xiāo)售结构持续优化(huà)：城市深(shēn)耕(gēng)效(xiào)果(guǒ)持续凸显。公司在确定性强(qiáng)的核心38城销售贡献近9成，同(tóng)比提升2个百分(fēn)点。市(shì)场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升(shēng)0.2个百分点，其中(zhōng)，核心38城市占率达6.8%，同比提(tí)升0.7个(gè)百分点；市占率超过10%的城市共27个，单(dān)城市占率天花板不断突破提升。存量项目(mù)去化成效显著。公司加大2022年之前获取的(de)存量项(xiàng)目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%。人效(xiào)进一步提升。2023年，保利发(fā)展(zhǎn)人均签(qiān)约金额(é)与2022年持平，人(rén)均交付(fù)套(tào)数比2022年提(tí)升26%。

同时，在谨慎保守(shǒu)的会计政策下，公司当(dāng)期(qī)销售(shòu)向未来(lái)收入转结的(de)保障度较高。截至报告期末，保(bǎo)利发展尚持有合同负债3772亿(yì)元，已售未回(huí)笼资金约966亿元，未来收(shōu)入保(bǎo)障度高。

债务(wù)优化：

经营活动现金流为正

对(duì)比(bǐ)业绩快(kuài)报(bào)，年报(bào)中新(xīn)增披露的各项(xiàng)财务数据显示，保利发展在手资金充沛、负债进一步(bù)压降、现(xiàn)金流健康(kāng)、债务结构持续优化。整体(tǐ)来看(kàn)，在(zài)保持经营现金流(liú)为正的前提(tí)下(xià)，保利(lì)发(fā)展实现了资源补充和债(zhài)务结构优化，实现了安全和发(fā)展的平衡。

保(bǎo)利(lì)发展在2023年实现了连续第六年(nián)的经营活动现金流为正。开源方面，保利发展一手抢(qiǎng)销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率(lǜ)102%，其中当年销售(shòu)回笼率78.3%；同时(shí)通过加速参(cān)股(gǔ)项目(mù)投资回收等方式，累计增加可(kě)动(dòng)用资金529亿元。节流方面，公司以销定产(chǎn)，全年新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续(xù)六年的经营活动现金净流入(rù)，保障(zhàng)了(le)保利发展的“存粮”。财报显示(shì)，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿(yì)元，保持在总资产10%左右的合理水平。

降债务、降利息，双管(guǎn)齐下，债务结构持续优化。截(jié)至2023年末，保利发(fā)展有息债务余(yú)额3543亿元，较期初减少271亿(yì)元。融资成本方面，年内公司新增融资(zī)1371亿元，综(zōng)合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最(zuì)低降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财务结构进一步优化：期末公司(sī)资产负债率76.55%、扣(kòu)预收(shōu)资产负债率67.14%、净(jìng)负债率61.20%，分别(bié)较(jiào)期初(chū)下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金(jīn)短债比1.28，“三(sān)道红线”保持一贯绿档水平。

在行业普遍收紧(jǐn)银根的背景(jǐng)下，保(bǎo)利发展逆势加码股东回报。按今年1月前期(qī)股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时(shí)保(bǎo)利发展还实施了不超过20亿元回购方案。

转型目(mù)标：新质生产力(lì)

的基础设施服务商

进入(rù)2024年，保(bǎo)利发展仍然保持进(jìn)取(qǔ)的态度。在资源(yuán)端把握布局核心城市，在销售端秉持为客户建“好(hǎo)房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结合公(gōng)司多年管理经验沉(chén)淀出“总部(bù)+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发展有望穿(chuān)越新的地产周期，实现长期可持续的发展。

在资源端，在最新(xīn)发布的《保利2023—2024年(nián)不(bù)动产行业白(bái)皮书》明(míng)确(què)指(zhǐ)出，“房企不能再走‘三(sān)高(gāo)’的粗放式发展(zhǎn)道路”，但(dàn)同时也强调要维持适度杠(gāng)杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚(jù)焦(jiāo)到有确定需求的优质区域。

在2023年，保(bǎo)利(lì)发展不仅是“销冠”，近年(nián)拿地金额也位居行业(yè)首位。报告期内(nèi)，公司(sī)共(gòng)拓展(zhǎn)项目103个(gè)，总地价1632亿元，权益地价1359亿元(yuán)，同比(bǐ)提升26%，拓(tuò)展权益比提升16个百分点至(zhì)83%。公司新增项(xiàng)目税(shuì)前成本利(lì)润率(lǜ)平均在15%以上，具有较强盈利能力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核心38城。

在优(yōu)质增量资源的补充下，保利发展土储(chǔ)结构(gòu)持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万(wàn)平(píng)方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存(cún)量项目占比(bǐ)下降8个百分点；核心38城面积储(chǔ)备占比近7成，提升2.4个(gè)百分点。

在销(xiāo)售端，建“好房子”被(bèi)广(guǎng)泛认为是(shì)支持房企跨越新周期的通(tōng)行证。在今年的全国两会上(shàng)，住建(jiàn)部部长倪虹对(duì)房地产企业喊话：谁能为群众建设(shè)好(hǎo)房(fáng)子、提供(gōng)好服(fú)务，谁就能(néng)有市场、有发展、有未(wèi)来。

2023年，保(bǎo)利发展完成29.1万套产品交(jiāo)付，在交付提(tí)升的同(tóng)时获(huò)得客户满意度(dù)提升。

值得注意的是(shì)，保利发展今年进(jìn)一(yī)步拓展“品质(zhì)时代”的内涵，将“服务”摆在了更为(wèi)显要(yào)的位置。事实上，新一(yī)年的白皮书正式更名为不动(dòng)产行业白皮(pí)书。保利发(fā)展称，“房地产”大家讨论得更多的是销售，“不(bù)动产”注重(zhòng)资产价值和使(shǐ)用价值(zhí)的(de)双重属性(xìng)。而发展不动(dòng)产要坚持“用(yòng)户思维”，以最终客户使用需求为根本(běn)出发点(diǎn)，全方(fāng)位提升产品和服(fú)务品(pǐn)质。

在白皮书中，保利(lì)发展呼吁(xū)房企(qǐ)要积极(jí)向“新质生产力的基础设施(shī)服务商”转型，从(cóng)区域布局、产品业态到供应链(liàn)技术创新、服务输(shū)出等方面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助(zhù)推社会经济(jì)的高(gāo)质量发展(zhǎn)。

4月22日晚间，保利发展披露的最新(xīn)财报显示，2023年，保利发展全年实现营收规模3468.28亿元，归(guī)母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元。在经营层面，去库存战略的执行帮助保利发展实(shí)现房企中(zhōng)唯一的4000亿级销售。同时，在连续第6年经营活动现金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中 99%位于(yú)核心38城。

公司表示，2024年(nián)保利发展仍(réng)将坚持布局核(hé)心城(chéng)市，把握“品质时代”机遇。在(zài)最新发布的行业白皮书中，保利发展提出应全方(fāng)位理解“品质时代(dài)”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中心，推(tuī)动整个行业生(shēng)态(tài)向高质量发展。

销售领跑：坚定去(qù)库(kù)存

保利发展2023年度实现(xiàn)营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房(fáng)企(qǐ)整体销售规模呈(chéng)两位数(shù)下滑的背景下，保利(lì)发展全(quán)口径销售4222亿元，成为行业唯(wéi)一一家过4000亿的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保(bǎo)利发展称，2023年，公司采取积(jī)极灵活的营销策略，坚决果断(duàn)去库存。

销售规(guī)模持(chí)续领跑，体现了保利发展自2021年下半年以来一以(yǐ)贯之的“去(qù)库存”战(zhàn)略。2023年(nián)，保利发展(zhǎn)就确立了“稳经营、去库存、调结(jié)构、防风险”的经(jīng)营策略，持续(xù)加(jiā)强两级联动，以应对(duì)市场(chǎng)波动。

保利发展(zhǎn)表示，在管理层及时有效的经营策略调(diào)整下，依托扁平的两级架构(gòu)高(gāo)效落地执行，4000亿的销售成绩单之下保(bǎo)利发展的销售结(jié)构持续优化：城市深耕(gēng)效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同(tóng)比提升(shēng)2个百分(fēn)点(diǎn)。市场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百(bǎi)分点，其(qí)中，核(hé)心38城市占率达(dá)6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天(tiān)花板不(bù)断突破提升。存量项目去化成(chéng)效显著。公司加大2022年之前获取的(de)存量项目保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”(mù)去化力度，存(cún)量项目签约(yuē)金额2575亿元，占全年销售(shòu)金额的61%。人效(xiào)进一步提升。2023年，保利发展人均签约金额与2022年(nián)持平，人均交付套数比(bǐ)2022年提升26%。

同时，在谨慎保守的会计(jì)政策下，公(gōng)司当(dāng)期(qī)销售向未来(lái)收入转(zhuǎn)结的(de)保(bǎo)障(zhàng)度较高。截至(zhì)报告期末，保利发展尚持有合同(tóng)负债3772亿元(yuán)，已(yǐ)售未回笼(lóng)资金约966亿(yì)元，未来(lái)收入保障度高。

债务优化：

经营活动现金流(liú)为正

对比业绩快报，年报中(zhōng)新增披露的各项财务数据显示，保利(lì)发展在手资金充(chōng)沛、负债进一步压(yā)降、现金流健康(kāng)、债务结构持续优化。整体来看，在保持经营现金流为正的前提下，保(bǎo)利发展实(shí)现了(le)资源补(bǔ)充(chōng)和(hé)债务结构优化(huà)，实现了安全和发展的(de)平衡。

保(bǎo)利(lì)发展在2023年实(shí)现了连续(xù)第六年的经营活动现金流(liú)为正(zhèng)。开源方面，保(bǎo)利发展一手抢销售，一手抓回款，全年回笼(lóng)金额4304亿元(yuán)，销(xiāo)售回笼率(lǜ)102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参(cān)股项目投资回(huí)收等方式，累计增加可动用(yòng)资金529亿(yì)元。节(jié)流方(fāng)面，公司(sī)以销定产，全年新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保(bǎo)障品质交付，竣工面(miàn)积4053万平方米(mǐ)，完成29.1万套品质交(jiāo)付。

连续六年的经营活动现金净流入，保障了保利发展的(de)“存(cún)粮”。财报显示，截(jié)至2023年末，公司货币资(zī)金余(yú)额(é)1480亿元(yuán)，保持在总资产10%左右(yòu)的(de)合(hé)理水平。

降(jiàng)债务(wù)、降利息(xī)，双管齐(qí)下，债务结构持续优化。截(jié)至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元。融(róng)资(zī)成本方面(miàn)，年内公司新(xīn)增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直(zhí)接融资成本(běn)最低降至(zhì)3.0%。

整体来看，2023年保利发展财(cái)务结(jié)构进一步优化：期末公司资产负债率(lǜ)76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负(fù)债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和(hé)2.37个百(bǎi)分点，现金短债比1.28，“三道红(hóng)线”保持一(yī)贯绿档水平。

在(zài)行业普遍收紧银根(gēn)的背景下，保利发展逆势加(jiā)码股东回报。按今年1月前期股东(dōng)回报规(guī)划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿元回购方案。

转型目标：新质生产力

的(de)基础设施服务商

进入2024年，保利发展仍然保持进(jìn)取的态度。在(zài)资源端把握布局核心城市，在销售端秉持为客户(hù)建(jiàn)“好房(fáng)子”，在两大高确定性(xìng)战(zhàn)略规划指(zhǐ)引下，结合公(gōng)司多年(nián)管理经(jīng)验沉(chén)淀(diàn)出“总部+城市平台”扁平的两级管理(lǐ)架构(gòu)，保利发展有望穿越(yuè)新的地产周期，实现长期可持续的发展。

在资源端(duān)，在最(zuì)新发布(bù)的《保利2023—2024年不动(dòng)产行业白皮(pí)书》明确指出，“房企(qǐ)不能再走‘三(sān)高(gāo)’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资和土地储备(bèi)，将(jiāng)投资聚焦到有(yǒu)确定需求的优(yōu)质区域。

在2023年(nián)，保(bǎo)利发(fā)展不(bù)仅是“销冠”，近年(nián)拿地金额也位居行业首位。报告(gào)期内，公司共(gòng)拓展项(xiàng)目103个，总地(dì)价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓(tuò)展权益比提(tí)升16个百分点至83%。公司新增项目税前成(chéng)本利润率平均在 15%以上，具有较强盈利能力。值得注(zhù)意的是，公司拓展金额中99%位(wèi)于(yú)核心38城(chéng)。

在优质增(zēng)量资源的补充下(xià)，保利发(fā)展土储结构持续优化。报告期末(mò)，公司土地储(chǔ)备计容建面7790万平方米，其中(zhōng)存量项目6608万平方米，增量(liàng)项目1182万平方米，存量项目占(zhàn)比下降8个百分点；核心38城面积储备占(zhàn)比近7成，提升2.4个(gè)百分(fēn)点。

在(zài)销售端，建(jiàn)“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在今年的全国两会(huì)上，住建(jiàn)部部长倪虹对房地产企业喊话：谁能为群众(zhòng)建(jiàn)设好房子、提供好服务，谁就(jiù)能有市场、有(yǒu)发展、有未(wèi)来(lái)。

2023年，保利发展完(wán)成29.1万套产品交付，在(zài)交付提(tí)升的同时获得客(kè)户满意度提升。

值得注意的是，保利发展今年(nián)进一步(bù)拓展“品质时代”的内涵(hán)，将“服务”摆在了更为显要的位置。事实上，新一年的白皮书正(zhèng)式更名为不动产行业(yè)白(bái)皮书。保利发展称(保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”chēng)，“房(fáng)地产(chǎn)”大家讨(tǎo)论得更多的是销售，“不动产”注重资产价(jià)值和使(shǐ)用价值的双重(zhòng)属性。而(ér)发(fā)展不动产(chǎn)要坚持“用户思维”，以最终客户使用需求为根本出发点，全方位提升(shēng)产品和服务品质。

在白(bái)皮书中，保利发展呼吁房企要积极向“新(xīn)质生产力的基础(chǔ)设施(shī)服务商”转型，从区域(yù)布(bù)局、产品业态到供(gōng)应链(liàn)技术(shù)创新、服务输出等方面，为新质生产力提供硬件(jiàn)支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发展(zhǎn)。

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