曾经的温州首富“坠落”

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界面(miàn)新闻记者 |杨(yáng)冰柯

界面新闻编(biān)辑 |李慎

头顶近200亿(yì)的短期债务，浙(zhè)江最神秘的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来国(guó)资(zī)入股(gǔ)，很快将在资(zī)本市场(chǎng)上(shàng)改(gǎi)名(míng)换姓，但遗(yí)留(liú)问题却远远没有解决。

1994年，浙江温州人黄伟创立了(le)新湖集团。2006年，新(xīn)湖集团将旗下14家房(fáng)地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份(fèn)，后改名新湖中宝。

黄伟在资本市场上攫得第一桶(tǒng)金后进入房地(dì)产行业，一度成(chéng)为“温州首富”，但黄本人很少接受媒体采(cǎi)访并在公开场合(hé)露(lù)面。黄伟的发家历(lì)程(chéng)，以(yǐ)及他低调的个人风格让新湖集团一度披上了(le)神秘外衣。

在(zài)浙商地产圈看来(lái)，黄伟一直保持着“金融思维”做房地产：新湖土地开发周期普遍较(jiào)长，黄伟2000年就(jiù)手握大量土地但不(bù)急并于(yú)开发，坐(zuò)等土地升值。

这种开发模式一度让黄伟和新(xīn)湖积累了丰厚的(de)“土地红利”资本，但随着地产行(xíng)业进入高周转时代，新湖和黄伟的“金融式”地产开发模式遭到挑战。

当地产(chǎn)商们野心勃勃在规模上“大干(gàn)快上”那些年(nián)（2016-2020年(nián)），黄伟的(de)新(xīn)湖中宝靠吃(chī)前些年的“土地”老本，并(bìng)没有(yǒu)积极扩张(zhāng)。黄伟保持着土地的慢开发和待价而沽，把(bǎ)重心放在金融(róng)投资上，几年间，新湖投资了中信银行、温州银行、万得信息技术股份(fèn)有限公司(sī)、杭州趣链科技公司等。

土储方面，除上海、杭州等个别(bié)城市外，新湖整体土地质(zhì)量并不优质，主要在浙江三四线城市如乐清、平阳、舟山、温岭等。

土地的慢开发使经营性现金(jīn)流不足，同时，新湖的金融投资回报短时间(jiān)内不能满足其支付土地、开发等各种成本和债务。

其后，新湖干脆走上了“卖地求生”之路。据(jù)不完(wán)全统计，2019年-2020年，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷(gǔ)置业、明珠(zhū)置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交易对价总计227.6亿(yì)元。

但即便如此，新湖的债务(wù)问题还是没有得到实质性缓解。同时，新湖持有的优质土地资(zī)产所剩无几，雪(xuě)上加霜的是，房(fáng)地(dì)产(chǎn)形势已大不如前。

2021年后，房地产行(xíng)业进入急剧下行周期，大多(duō)数房地产商销售额大(dà)幅(fú)下降，新湖中宝2024年销售额却逆势增长，但这主要是因为新(xīn)湖中(zhōng)宝去年同期销售额(é)基数低。

2021-2023年(nián)，新湖中宝合同销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新(xīn)湖自(zì)身造血功能急剧减弱，经营现(xiàn)金流严重不足。

根据新湖中宝2024年半年报(bào)，新湖中宝实现合同销售面积20.78万平(píng)方米，合同销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市公司股东(dōng)的净利润15.35亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)4.84%。与(yǔ)多数同行(xíng)一样，新(xīn)湖增(zēng)收不增利。

新湖中宝最令同行艳羡(xiàn)的是毛利率，根据新湖中宝(bǎo)中报，公司结算均价4.37万元/平方米，结算毛(máo)利率42.42%，该毛利率远高(gāo)于(yú)同行。

但与多(duō)数地产商(shāng)面临的问题(tí)一样(yàng)，融资和债(zhài)务问题难解。根据新湖中宝(bǎo)2024年半年(nián)报，公司(sī)期末(mò)货币资金余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资(zī)产(chǎn)的31.19%，较期初减(jiǎn)少6.44亿元。有息负债中，短期(qī)借款和一年内到期的有息(xī)负债合计188.92亿元，占比59.92%，一(yī)年以(yǐ)上有息负债126.36亿(yì)元，占比40.08%。

近189亿(yì)的短期和一年内有息负债是新湖中宝(bǎo)手握货币资金的3倍，公司债务风险已站在“悬崖”边上。

大背景是，近三年来房(fáng)地产企(qǐ)业融资遭遇困(kùn)境，即便是万科这样的优质企业，在融资方面都(dōu)捉襟见肘，虽然2024年以来(lái)，中央不断释放融资利好(hǎo)，但(dàn)实际(jì)能(néng)惠及到浙江民企的利好(hǎo)少之又少。

黄伟开始筹谋抱国资“大(dà)腿”。2020年开(kāi)始(shǐ)，新湖中(zhōng)宝先后在衢州成立了新湖智造、新湖城市发展(zhǎn)、衢(qú)州(zhōu)新允科技合伙企业（有限合伙）、衢州慧景企业管理有限公司等(děng)公司。

2021年11月，新湖中宝把大本(běn)营从(cóng)浙江嘉兴迁到衢州，次月(yuè)就全部完成了(le)迁(qiān)址。

2023年2月(yuè)，新湖中宝(bǎo)公告控股股东新湖集团与衢州市新安财(cái)通签署了股份转让协议(yì)，新湖集(jí)团欲向(xiàng)后者转让其持有的8.6亿股（占据总股本的比例(lì)为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额约为 22.7亿元。

2024年1月，新(xīn)湖中宝(bǎo)公告称，新湖集团以及其一(yī)致行动人(rén)恒兴力(lì)，与衢州(zhōu)国(guó)资旗下的衢州智宝签(qiān)署(shǔ)股权转让协议，转让所持公司18.43%的股份，转让(ràng)价款合计(jì)现金30亿元。

6月(yuè)5日，经过连续交割后，新湖中宝完成第二次18.43%股份的转让，衢州国(guó)资成为(wèi)新(xīn)湖中宝第一大股东，合(hé)计持股达到28.54%。

至(zhì)此，衢(qú)州国资合计投入52.76亿元，战略入股新湖中(zhōng)宝正式完(wán)成。

衢(qú)州(zhōu)国资在去年取得一(yī)个董事(shì)席位的基础上，还将向新湖中宝董事会推荐一名副总裁候选人，负责公(gōng)司财务(wù)监督工(gōng)作。

据新湖中宝(bǎo)公告，公司名称将变更为“衢州信安发展(zhǎn)股份有限公司”，证券名(míng)称改(gǎi)名为“衢州(zhōu)发(fā)展”。

国资(zī)入股能救得活曾经(jīng)的温州首富黄伟和(hé)他(tā)的新湖(hú)系(xì)吗？

根据新湖(hú)中宝2024年半年(nián)报，这家企业目前地产在售项目有沈阳(yáng)仙林金(jīn)谷、沈阳新湖湾、南通新(xīn)湖海上明珠城、上海天潼里、上海昼锦华苑、瑞安新湖秋月园等。

上海项目是新湖最优质资产。报告期内，新湖天潼里已开售小高(gāo)层去化近(jìn)六曾经的温州首富“坠落”成。上海位(wèi)于黄浦老城厢核心的昼锦华苑（锦园(yuán)）8月首次开盘推出33套(tào)房子，户型(xíng)310-390平米，首日售罄，揽(lǎn)金(jīn)18.27亿(yì)。

上(shàng)海优质项目入市使新湖销售(shòu)额有了一定保障，但(dàn)对比其债务，却是杯(bēi)水车薪。

此外，7月以来(lái)，新湖集团还陷入了员工理财“爆雷”风波。

自2012年起，新湖系旗下公(gōng)司(sī)以“福利性产(chǎn)品”的名义，鼓励员工购买公司定制的由华鑫信托(tuō)发行(xíng)的(de)信托产品，每(měi)年开(kāi)放二次，或存续或到期还本付息。投资者一年期、二年(nián)期、三年(nián)期的收益率分别为10%、11%、12%，后续偶有(yǒu)波(bō)动。

根据投(tóu)资者提供的文件显示，截至7月15日，华鑫(xīn)信托·新湖集团单一资金信托尚有31.318亿(yì)元及预期收益曾经的温州首富“坠落”未兑付；华鑫信托·信源5号(hào)集合资金信(xìn)托尚有15.493亿元(yuán)本金及预期收(shōu)益未兑(duì)付。两者金额共达约46.811亿元。

记者拿到(dào)的一份投资者文件显示，上述(shù)信托理财的投资者大多都(dōu)是新湖(hú)的员(yuán)工以及亲友(yǒu)团。

上述(shù)投资者对界(jiè)面新闻记者表示，违约后，他们就一(yī)直去新湖集团维权，但公司始终(zhōng)没有给予明确的回(huí)复。

直到员工大范围集(jí)结，几乎很少露面的黄伟在8月9日出现在了投资者面前。黄伟(wěi)向投资者表示，“做生意(yì)做了四十来年，哪里知道我们一个曾经的温州首富“坠落”几(jǐ)百(bǎi)亿资产被人抢走了，也是很意外的事情(qíng)，希望(wàng)大家跟公司共(gòng)渡难关，我们的这个矿、资产一定会拿回(huí)来，拿不回来(lái)可能我要破产，我(wǒ)如果这(zhè)样可能比你(nǐ)们要惨。”

黄伟口中的“矿”指的是新湖集团的控股子公(gōng)司浙江新(xīn)湖能源（持股比例85%）通过其全(quán)资子公(gōng)司北京华(huá)易隆鑫贸易有限公司(sī)（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化(huà)矿业有限公(gōng)司41.08%的股权(quán)，目前华易隆鑫已列为被执行人，该(gāi)公司所持有的新疆宜化矿业(yè)股权被浙江和湖北两地法院冻结(jié)。

但黄伟的解(jiě)释和(hé)恳请并(bìng)没(méi)有太大说服力，投资(zī)者们没有放(fàng)下担忧，也(yě)不认可黄伟所说的(de)矿(kuàng)产和自己投资信托的(de)关联(lián)。目前来看，尚没(méi)有好消息出现，刚入主新(xīn)湖的衢州国资也没有(yǒu)对外(wài)表态。

国际评级机构标普近期发文称，如(rú)果新湖中(zhōng)宝的自身情况没有发生任(rèn)何显(xiǎn)著的有利变化，其无法偿付债务(包(bāo)括潜在的不良债务交换)的风险(xiǎn)可能会随着公司流动性减(jiǎn)弱而增(zēng)加。同时，新湖中宝实际控制人变更为国(guó)有企业，可能有助于新湖中宝保(bǎo)持与(yǔ)银行和(hé)其他金融机构的关系，但此举可(kě)能无助于解决境外(wài)债券兑付事宜。

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