银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇(yǔ)经(jīng)济北(běi)京论坛(tán)在中国(guó)国际服务贸(mào)易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济(jì)和总(zǒng)部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来(lái)自全(quán)国的楼宇经(jīng)济专家大咖、典型城区和知名企业代表(biǎo)齐聚北(běi)京(jīng)，聚焦“失衡(héng)与重构”主题，共话城(chéng)市(shì)城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式(shì)。

　　银泰集团副(fù)总裁、银泰基业集团总裁田媛出(chū)席并演讲。以下为(wèi)演讲实录(lù)：

　　各位来宾(bīn)，大家下午好，特别荣幸，受主(zhǔ)办方(fāng)的邀请，在此与各位同仁一起交流(liú)，进行思想的(de)碰撞(zhuàng)。

　　我是来自(zì)中国银泰集(jí)团的田媛，来之前匡(kuāng)会长给(gěi)了一(yī)个(gè)命(mìng)题，说要讨论一下与城共生的价值(zhí)，站在中(zhōng)国银泰集团作为专(zhuān)业的商业地产运营的角度(dù)，理解如何与(yǔ)城(chéng)共生，以及在与城(chéng)共生过程中我们做的探索和思考。

　　进入这个主题之前，我想跟各位简单回顾一(yī)下中国目前面(miàn)临(lín)的一个大的宏观(guān)环境(jìng)，疫情的三年(nián)，大家(jiā)知道俄乌冲突现(xiàn)在也不明确，美(měi)国的大选还没有确定，美联储(chǔ)大规模的加息，我国的经济(jì)外部冲击非常大，从内(nèi)部来看，原有的经济引擎(qíng)也在失(shī)效，人口红(hóng)利也在失(shī)效(xiào)，产(chǎn)能过剩，社(shè)会(huì)大众(zhòng)的(de)预(yù)期普遍的偏弱(ruò)，对(duì)此(cǐ)咱们的政府也迅速在响应，采取了一系(xì)列的措施。

　　下面(miàn)这(zhè)张图(tú)也能够比较清晰的展现从2000年到现在，包括2026年2027年国家对(duì)每(měi)一(yī)个(gè)经济周期，包括外部(bù)内(nèi)部(bù)环境(jìng)下的经(jīng)济形势，所采用的一(yī)些措施。

　　面对百年(nián)未有之(zhī)大变局的(de)情形下，我们的政府行动很迅速，推出了中国经济未(wèi)来增长新经济增长6+1动(dòng)力因子(zi)，大基建、后工业、新能源、新三农，数(shù)字化、绿色化，以(yǐ)及中(zhōng)国作为世(shì)界经济安全岛这么一个因素的考量，在这个之下大力推动一系列的经(jīng)济改革。

　　第一，从区域纵深到双循环，目前国内基本(běn)形成(chéng)了以国内循(xún)环为主，国际国内双循环已经(jīng)启动了这样的格局。

　　第二，从城市化到城市深化，从改革开放以来到现(xiàn)在，城镇化率从17.9%到现在的65%，基本达到(dào)饱(bǎo)和，下一步(bù)城(chéng)市如何向深化发展，城市更(gèng)新(xīn)怎么做，如何给城市赋予内涵，让城市更有(yǒu)灵魂，经有温度，现在在这方面(miàn)大力做文章。

　　第三，从工业化(huà)到数智经济，借用(yòng)了互(hù)联网(wǎng)、人工智能等等新的技术手段，不(bù)断推进新(xīn)型工业化的建设。

　　第四，劳动力的支撑到中产消费(fèi)，中国目前(qián)以新中产消费为主，美国有一个专业的研(yán)究报告，预测到2027年，中国的中产即将达到12亿人，也就是说未来中国新中产(chǎn)将成为我国的主(zhǔ)要消费群体。

　　这一系列的(de)措(cuò)施展现出来的中国现在的(de)格局，这几年(nián)我们从无序到有序，从修复到转轨。借(jiè)用白居易先生的一首诗，我们在复杂(zá)的国际国内形势之下，我们所采(cǎi)用的快速(sù)的经(jīng)济反应以及经济(jì)改(gǎi)革的措施，浅草才能没马蹄(tí)，，欣欣(xīn)向荣的景象。

　　结合到微观市场，今天在座的很多同仁都是从事商业地产运营，从微(wēi)观市场来看，过于的我不讲，大家都知道，这个行业已(yǐ)经进(jìn)入到(dào)深度存量的时代(dài)，整(zhěng)个增速放缓，经营(yíng)成压，大家面临的(de)都是同样的问题，而(ér)且(qiě)主力的消费群(qún)体已经变了，变(biàn)到90后(hòu)00后Z时(shí)代，他们的(de)想法(fǎ)不一样，他们的(de)消费行为、习惯以及模(mó)式都在发生变化，在这样(yàng)的环境下，我(wǒ)们在座的这些同仁在积极(jí)的(de)想办(bàn)法，银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化如何冲破(pò)这个迷雾，从存(cún)量市场里挖金(jīn)矿(kuàng)，让资产价值边际效益得到最大化的体现。

　　我这里(lǐ)总结了几条，一个是精细化运营(yíng)，第二数智化提升；第三(sān)，生态化增值；第四，低碳化增效，低碳(tàn)化的增效，昨天下午在闭门会上，中海在讲中海现在整个写字(zì)楼要开始(shǐ)尝试零碳化，对我们(men)冲(chōng)击也很大，开始要推进了(le)，对在座的各(gè)位都是可以吸纳(nà)学习的点。

　　与城共生，以城为擎

　　什么叫城市？今天这个论坛大家都在提一个观点，讲城市，到底什么是(shì)城市？我(wǒ)理解城市就是生活场景、生(shēng)产场景和消费(fèi)娱乐场景的聚合体，生活场(chǎng)景是什么？它(tā)是一个城市(shì)的温度，是老百姓吃喝拉撒的生活舞台；生产场(chǎng)景更多的(de)是城市的基石，是这个(gè)城市源源不断发展的动力。消费娱乐场景是什么(me)？它就是一个调味品，因为有了(le)这些消(xiāo)费(fèi)娱(yú)乐场景不断的(de)加入，不断的丰富，才能让我们的生活(huó)多姿多肽，我们如何与城共生？在这个城市里，通过(guò)多元化的(de)场景打(dǎ)造，最终实现人和人、人和空间、人和产业、人和自然以及(jí)人和精神的融合(hé)共生的非常理想的状态(tài)。

　　如何实(shí)现(xiàn)与(yǔ)城共生，达到这样理想的状态，银泰集团是97年成立的企业，我们(men)不断的思(sī)考(kǎo)和探索。银泰集团创丽与1997年，主要聚焦商业地产开发运营，专(zhuān)注商业零售领域精细化运营(yíng)现代化的企业集团，主要旗下分布银泰商(shāng)业、银泰基(jī)业、银泰置地，二级(jí)子公司，也(yě)是二级集团，相当于一(yī)个资产管理平台，是银泰(tài)集(jí)团旗下最大的业主方，主(zhǔ)要负责银泰集团在全国旗下商业物业项目(mù)资产的运营以及物业服务。业(yè)态涉及(jí)到顶级写字楼、高端购物中心以及街区商业体包(bāo)括酒店，有一些酒店式(shì)公寓，业务主要覆(fù)盖了北京、上海、浙江、四川四大区域。

　　对于银(yín)泰这样一(yī)家专业从事商业地产运营的(de)企业来讲，很(hěn)长一段时间，银泰一(yī)直在思考(kǎo)，如何能够更好的打(dǎ)造(zào)沉浸式的交互式的体验式的空间，给我们的消费者带来一种归属感(gǎn)、仪式感(gǎn)、氛围感，我们在很长时(shí)间的摸索以后，创立了IN品牌(pái)，它代表了最潮流的趋势，走进客户的内心，顺应消费者最新的需求银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化，所以我们叫IN，是最新的感觉。

　　我们设立的项目有北京CBD 5701，杭州湖滨步行(xíng)街的IN77，，成都金融城、合肥天鹅(é)湖，成为年轻(qīng)人休闲娱乐放松(sōng)很好的地方。有(yǒu)朋(péng)友说到了杭(háng)州看西(xī)湖，到了(le)西湖看IN77，已经成了年轻消费者的首选。

　　第三个话题，与(yǔ)城共生，为城赋能。

　　与(yǔ)城共生(shēng)也是商业、物业企业基本的职(zhí)责，也是一个最终要达到的目标，如何(hé)通过(guò)与城共生，为城更好的赋能。

　　大(dà)家说(shuō)城市为什(shén)么让大家愿意(yì)待下去，实际上最主要(yào)的是通(tōng)过(guò)对城市内涵的注入，让这个(gè)城市外延展现出一种烟火(huǒ)气，烟火气是城市的精气神(shén)，我(wǒ)们通过精心雕琢高级的商业空间，精准回应人(rén)们对美好生活的向往(wǎng)和期待。

　　接下来从(cóng)三(sān)个维度分享一下，银泰集团如何为城赋能，我们所做的几(jǐ)个点。

　　第一，以空间(jiān)化构筑沉浸式体验新(xīn)风尚，在(zài)银泰内部有一(yī)个定位，有银泰(tài)的(de)地方就有繁荣的商业生态圈，为此我们打造了银泰中心系(xì)列产品，定位就是做城市的地标，只要一个项(xiàng)目到一个城市，一定(dìng)要做成这(zhè)个城市的地标(biāo)。北(běi)京银泰中心(xīn)，就是长安街沿线最高(gāo)的楼，也(yě)是CBD标志性的建筑。成都的银泰中心，在成(chéng)都(dōu)金融城的核心地段，在(zài)成都的中轴线上(shàng)也是(shì)一个(gè)封面作品(pǐn)，还有木一推的西安银泰中心，已经获得了2023年百亿高端TOD的城市单元。

　　在这个(gè)过程中，通过地标建筑(zhù)，通过空间(jiān)的打造，更多的是体验(yàn)人和(hé)城市关系，人和商业，人(rén)和空间，我们通过挖掘生活中的(de)触(chù)点，建立(lì)情感连接，打(dǎ)造消(xiāo)费者信任的氛围。

　　去年我们建立了一个新的(de)品牌InPark，这是我们从来没有(yǒu)想(xiǎng)过的，通过这个产品(pǐn)，大家也(yě)在思考，市(shì)场的消费一直有，就(jiù)是你怎么定位准消费，怎么抓住消费者真实的想法，构建一个松驰，让他们放松下来的场地。

　　第二，以特色化的运营注入(rù)“有趣”的灵魂，一直在强调我们的内容，我们(men)一直在(zài)想大家怎么才(cái)能静的下来(lái)，我们想到最好(hǎo)的一个词(cí)，城市(shì)的栖息地，不管在什么样的(de)空间打造(zào)什么场景，最终达到的目的是让消费者愿意(yì)来，来(lái)到我这儿彻底(dǐ)放松下来，不是以消费为主要目的，让(ràng)消费者静下来，愿意停留，先停留以后再(zài)消费。去年郑州的(de)INPark开业(yè)当天，实际上(shàng)那天的客单价非(fēi)常低(dī)，但(dàn)是那天人山人海，后来我们(men)惊喜的发现，随着人流不断涌入，随着大家对这个空间认可(kě)以后，客单价自然而然就起来(lái)了。

　　还有(yǒu)新质生产(chǎn)力，交互(hù)空间的打造、主题空间的打造，甚至电子互动的方式(shì)，进一步提升商业运营的新质生产力。

　　银泰(tài)包括王府(fǔ)井的in88，引入了波司(sī)登的旗舰店，华为的旗舰店，杭州湖滨的银泰in77基本是首店，成都的银泰(tài)城，我们打造夜经(jīng)济典型代表(biǎo)，7×24小(xiǎo)时，，把消费者牢牢(láo)的留住。

　　最(zuì)后一个(gè)，以多元(yuán)化打造开放包容的(de)生态系统。对于商业地(dì)产的(de)运营来讲也是要强调生态系统，银泰的大会员，通过(guò)内部的酒店(diàn)，内部的写字楼(lóu)，包括商业、内部打通以后，从三大场景(jǐng)服务到三大特权体验，进(jìn)一步拓宽会员的(de)服务半径(jìng)，让会员有无感的消费新体验(yàn)。

　　包括银泰的写字楼，经过20多年的摸索，打造出一整套银泰的标准，通过无感的服务提升视听。

　　回(huí)头看(kàn)，轻舟已过万重山，先强看，前路漫漫亦(yì)灿灿。

　　祝(zhù)大家中(zhōng)秋快乐(lè)，合家安康(kāng)，谢谢！

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责任编辑：王翔

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