楼市库存降了！

本报(bào)记者庄灵辉卢(lú)志坤北京报道(dào)

随着新开工面积回落(luò)及各类去库存政(zhèng)策持(chí)续推进，楼市库存规模(mó)终(zhōng)迎下降。

近日，多家机构发布的数据显示，今年二(èr)季度以来，全国重点城市新房库存规模有(yǒu)所下降；近两个月，重点城市二手房累计挂牌量及去化周期等也出现下降。但整体来看，新房及二手(shǒu)房市场去化周(zhōu)期仍处历史高位，楼市去库存压力仍存。

多位(wèi)受访人士告诉《中国经营报》记者，供给规模收缩是目前(qián)库存下降的主(zhǔ)要原(yuán)因，但去化(huà)周期既受库存规模影响，也受市场销售速度等因(yīn)素影响，目(mù)前去化仍存较大压力。随着土(tǔ)地供应大幅缩量，市场正(zhèng)在进入自发去库存阶段，同时也需支(zhī)持政策进一步(bù)发(fā)力。

库存规模下降(jiàng)

多方数据显示(shì)，今年二(èr)季度以来尤其近两个月时间，楼市(shì)库(kù)存规(guī)模呈现较(jiào)明显下降(jiàng)。

“观察百城(chéng)库存曲线，今年二(èr)季度开始其下行态势(shì)要更为明显。”上(shàng)海易居房地产(chǎn)研(yán)究院副院长严(yán)跃进指出，今年7月份，全国百城新建(jiàn)商品住宅库存(cún)规模为46464万平方米，环比减少1.0%，同比减少(shǎo)3.5%。

麟评居住大数据研究院监测(cè)数(shù)据也(yě)显示，今年8月份，其监测的15个城市新房库存面积为12258.75万平方米，环比微降0.1%，同比上升2%。

同时根据中指(zhǐ)研(yán)究院(yuàn)测算，截(jié)至今年7月(yuè)，全国(guó)住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，较去年年底回落5.2%，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。

从历史数据看，2015年新房“已开工未售库存”规模达(dá)29.5亿平方米(mǐ)，此后两年下降，2018年后再度攀升(shēng)。2022年以来，楼市降温明显，全(quán)国新房“已开工未售库存”有所下(xià)降。

“与2016及2017年不同的是，当前市场销售(shòu)规模并没有明显(xiǎn)的复苏，库存(cún)下降主要是因为土地(dì)成交和新开工的明显缩量。”中指研究院研究(jiū)副总监徐跃进(jìn)表(biǎo)示(shì)，2016—2017年随着市场销售提升、库存水(shuǐ)平(píng)下降，去化周(zhōu)期缩短，市场(chǎng)库存压力缓解(jiě)；而目前(qián)虽然市场库存水平下降，但销售持续低迷，去化周期仍呈延长态势，市场库存压力攀升。

“二季度以来新(xīn)房库存规模下降主要得益于(yú)精准及时的购房宽松政策。”严跃进则认为，二季度开(kāi)始，各地进一步放(fàng)宽首套房(fáng)认定(dìng)标准，陆续(xù)取消房价限(xiàn)价政策，进一(y楼市库存降了！ī)步促进购房门槛和(hé)房价成本(běn)降低；同时各地(dì)陆续推出(chū)“以旧换新”、公积金等政策，全力(lì)促进新房去库存工作(zuò)，系列支持政策对楼市(shì)去库存起到一定作用。

除新房外，近两个月二手房库存规模也有(yǒu)所下(xià)降。

麟评居(jū)住大数据研究院监测(cè)数据显示，今年7月份(fèn)，其监测(cè)的14个重点城市二手(shǒu)住宅挂牌量为229万套，环比下降0.8%，同比上(shàng)升(shēng)33.2%；8月份挂牌量为226万套，环比下降1.21%，同比上升12.3%。今(jīn)年8月份，重点城市二手房(fáng)去(qù)化周期为20.1个(gè)月，环比下降11%，同比上升(shēng)8.5%。

“7月开(kāi)始，重点城市二手房整(zhěng)体(tǐ)挂牌量由升转(zhuǎn)降，在去库存政策基调下，二手房挂(guà)牌量高位回落(luò)，出(chū)现边际改善。”麟评居住大(dà)数据研究(jiū)院(yuàn)首席(xí)分析师王小嫱表示，在去库存政策(cè)基调下(xià)，二手房挂牌量高位回落，出(chū)现边际改(gǎi)善，预计后续随着支持政策(cè)持续发力(lì)，存量挂牌房源有望持续改善。

去化压力仍存

库存规模下降的同时，受整体市场环境(jìng)及销售(shòu)规模等因素影响，楼市去化压力未降反增。

“今年8月份，新房(fáng)去化(huà)周(zhōu)期(qī)为(wèi)18.5个月，较上月增(zēng)加0.2个月。”王小嫱指出，总体来看，当前新房市(shì)场库存量环比虽有所(suǒ)下降，但绝对值仍处于较高水平(píng)，去化周期也持续拉长，后续除进(jìn)一步提高新房成交动力(lì)外，仍然需要“收储”政(zhèng)策的积极跟进。

“从去(qù)化周期(qī)来看，截至今年7月，‘已开工未售库存’去化周期约3.4年，较去年(nián)年底延长0.6年；‘竣工未售库存’规模约为3.8亿平(píng)方米，较2020年增长70.9%。”徐跃(yuè)进表示，与“已开工未售库(kù)存”规模下降(jiàng)形(xíng)成对比的是，“竣工未售库存”规模(mó)自2020年以来(lái)持续增长，这也是市场销售(shòu)持续乏力的表现(xiàn)。

“今年7月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月。”严跃进认为，去(qù)化周期合理值界定为(wèi)12—14个月，这说明当前去化周期(qī)明显偏高(gāo)，去化压力处于“高温期”。

分城市来看，麟评居住大数据研究院数据显示，今(jīn)年8月份，北京(jīng)、上海、广州(zhōu)库存量及去化周期均较上月下降，深圳去库存压(yā)力仍然较大，分别(bié)较上月、去年同期增加(jiā)0.3个月、5.5个月；二线城市中福州(zhōu)、南京、重庆3城库存量及去化周期较上月均有所下降，合肥、长沙、温(wēn)州等(děng)城(chéng)市库存(cún)量及去化周(zhōu)期同环(huán)比均呈升势(shì)。楼市库存降了！>

对于库存压力(lì)缓解，业内(nèi)多(duō)寄希望于“收储(chǔ)”政策加快落地。

“地方国企收储去库存效果本(běn)应最直接，但受收购价格、资金成本、房源错(cuò)配(pèi)等因素影响，目(mù)前(qián)落地节奏仍(réng)较(jiào)慢。”徐(xú)跃(yuè)进认为，目前国企(qǐ)收储存在价格撮(cuō)合难度大、供需错配及资(zī)金成本较高等因(yīn)素影响，为(wèi)加快政策落地节奏，应扩大“收(shōu)储”后的(de)用途范围，探索作为租赁住房(fáng)或先(xiān)租后售，同时应扩大收购对(duì)象的范围(wéi)，并进一步加大金融支持力度(dù)，如延(yán)长保障性住房再贷款最长(zhǎng)使用期限等。

（编辑：王金龙(lóng) 审核：童海华校对：颜京宁）

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