越秀地产广州ICC商业资产进退猜想

观点网(wǎng) 地块回收热(rè)潮持(chí)续未减，越(yuè)秀地产最新披露的(de)一则潜(qián)在交易消息再次在市场中激起涟漪。

9月9日，越秀地产(chǎn)股
份有限(xiàn)公司发(fā)布
自愿性公告，披露了关于广州环贸(mào)中心
的(de)潜(qián)在(zài)交
易信息(xī)。公告(gào)指出，越秀地(dì)产一直考虑可能对(duì)集团有利(lì)的(de)方案及潜在机会，包括涉及在天河区广州环贸中心 办公空(kōng)间及停车场所(suǒ)有权的潜在越秀地产广州ICC商业资产进退猜想交易。

不过公告
中并未(wèi)披露具体(tǐ)交易形式，只是简单表示该潜(qián)在交易(yì)可(kě)能(néng)采(cǎi)取不(bù)同形式进行。

公告指，可能的交易方式包(bāo)括，在招标程序后将(jiāng)持有 该(gāi)物业的公司转至由中华(huá)人民共(gòng)和国（按照深(shēn)圳(zhèn)证券交易所的适用规(guī)则）持牌机构设立及管理的资(zī)产支持证券，并仅由(yóu)专业投资者认购(gòu)，或其他形(xíng)式。

消息一(yī)出(chū)，市场议论纷纷。带着疑
问(wèn)，先从广州环贸中心（ICC）产品本身出发，该项(xiàng)目的从运营至今也不到4年。

“广州中轴核心地标、大(dà)湾区(qū)智慧综合体(tǐ)”，广州环贸中心位于(yú)广州天河中央商务区（CBD）的中轴线上，集合了写字楼、大型购物中心与国际(jì)公寓等多种业态。

资料显示，广州ICC项目总建筑面(miàn)积超18万(wàn)平方米，楼高219米(mǐ)。在2019年底，写字楼正式投入运营。

企业入驻情况来看，世界500强/中国500强及行业(yè)龙(lóng)头企业(yè)占比超过75%。其中(zhōng)，世(shì)界500强企业有12家，包括中国(guó)建筑、京东、日立、中国电信等；金融业(yè)有(yǒu)渣打银行（大(dà)湾(wān)区中心）、中国信达资产、中国银河(hé)证券等6家；TMT行业有云智慧、亚信(xìn)科技两家，等等。

虽然(rán)目前广州ICC没有具体披露出租率、租金(jīn)收入等经(jīng)营数据，但同一(yī)商业(yè)圈的广(guǎng)州太古汇写字(zì)楼2024年一季(jì)度(dù)的(de)出租率为92%。同(tóng)时，从宏观数据而言，目(mù)前楼宇需求相比 去年有所增加。

净吸纳量是城(chéng)市经济活力的重要
指标之一，可以(yǐ)反映某一个周期内的楼宇需求(qiú)情况。

据戴德梁行(xíng)数据显示，2024年上半年，广州甲级写字(zì)楼市场的净(jìng)吸纳量为17.6万(wàn)平方米，是2023年同期的2倍有余；但2024年全年的新增供应(yīng)仅有17.3万平方米，远低于近五年的平均水平。不过这(zhè)也意味着，竞争在减(jiǎn)弱。

与(yǔ)此同时(shí)，广州甲级写字楼的空置率由2023年末的18.7%小幅回落至2024年6月末的18.1%，平均租金(jīn)则从149.7元/平方米/月降至142.5元/平方米/月。

作为超(chāo)甲级商务写字楼，ICC的租金还(hái)是(shì)处于行业平均水平之上(shàng)。截止2024年(nián)6月(yuè)的数据，9人间带经理室报价24200元/月，标准层租180-200元/平方(fāng)米/月，可(kě)选面(miàn)积段204-2800平(píng)方米。

物业管理费都(dōu)达到35元/平方米/月，而(ér)附近
的(de)广物中心是23元(yuán)平方米/月，越(yuè)秀金融大厦是33元(yuán)/平方米/月。

然而，面临(lín)潜在交易的广州ICC，将 要走向何方，市场何难不揣测(cè)。

至于出售的可能(néng)。据分析，目前越(yuè)秀地产有三条(tiáo)路(lù)径可以出售(shòu)该物业，一是注入(rù)越秀房(fáng)托；二是国内发CMBS或者类REITs；三是直接卖给别人(rén)。

由于(yú)近几年企业以办公作为底层资产发行绿(lǜ)债的动作愈加频繁，市场的猜测更倾(qīng)向于资产证券化方式。

据(jù)观(guān)点指数不完全统计，2023年到今年4月，国内CMBS+类REITs产品成功发行132宗，其中办公物业资产证券(quàn)化成功发(fā)行36宗，总发(fā)行金额为(wèi)640.02亿元。

而标的物(wù)涉及办公 物业的绿色资(zī)产证券化项目共计14单(dān)，项目发行人(rén)以国央企为主，民营企业为补充。

其中，包括金融街中心(碳中和)绿色资产支持专项(xiàng)计划(huà)、金茂(mào)申万-上海越秀地产广州ICC商业资产进退猜想金茂大厦第1期绿(lǜ)色资产支持专项计划(huà)(碳中和)、中信建投-深铁集(jí)团金融
科技大厦资产支持专项(xiàng)计划(碳中和)等(děng)在(zài)内的多个产品均是碳中和债券。

持有优质绿色资产(chǎn)成为房企发绿色 债券(quàn)的底(dǐ)气，而越秀地产持(chí)有(yǒu)的广州ICC环贸大厦在 今年“第六届粤港澳大湾区楼宇经济发展峰(fēng)会”上，获评了首批“零碳数(shù)智节能降碳三星级标准”楼宇称号。

今年7月，为 了提升(shēng)ESG的管理，越秀
地产成功(gōng)发行(xíng)了(le)首笔绿色点心债(zhài)券(quàn)，募(mù)集16.9亿元人民币，期(qī)限为三年，票面利率4.10%。

不可否认的是，无论(lùn)广(guǎng)州ICC项目通过(guò)何种方式成功出表(biǎo)，越秀地产必然(rán)会(huì)有一笔不菲的资金回流。

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