中国房地产报：存量房贷利率，等待下调

　　来源：中国房地产报

　　①存量房贷利率与最新房贷利率之间仍有着80个基点左右的差距；

　　②对于银行而(ér)言，在降低利(lì)率减(jiǎn)少一定利润与信贷资(zī)产流失之间(jiān)，前者似乎更为可取；

　　③政府(fǔ)也希望能鼓(gǔ)励消费，因此，存(cún)量房贷利率有下调的可能性；

　　存量(liàng)房贷利率何时能下(xià)调，怎么下调，备(bèi)受期待。

　　近日有消息称，政(zhèng)府(fǔ)正在考(kǎo)虑(lǜ)进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷利率寻求(qiú)转按揭，以此来降低购房(fáng)者(zhě)负债压力，提振消费。根据相关方案，存量按揭客户可以(yǐ)与现(xiàn)有贷款机构重新协商(shāng)贷款条款；或者与其他银行进行再融资，实现(xiàn)转按揭。

　　截至目前，央行和国家(jiā)金融监督(dū)管理(lǐ)总局对此未(wèi)予置评。中国房地产报(bào)记者向央(yāng)行发去采(cǎi)访函，截至发稿，未收到回复。

　　对于存量房贷利率下调一事，招商银行行长王良在9月2日中期业绩会(huì)上有过回应，称(chēng)招行也只是在(zài)媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理(lǐ)部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过(guò)银行(xíng)意见。

　　他认(rèn)为，“若(ruò)这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来(lái)一定负面影响；宏观管理部门(mén)会做好充(chōng)分论证和研究，再推出这样的政策。”

　　下调存量房贷利率(lǜ)“减(jiǎn)负”呼声渐(jiàn)高

　　早(zǎo)在2023年，央行(xíng)就(jiù)已(yǐ)经表态过(guò)，鼓励商业银行降低存量房(fáng)贷利率。

　　2023年8月，央行(xíng)、国家金融监督(dū)管理总局发布《关于降低存量首套住(zhù)房(fáng)贷款利率有(yǒu)关事项的通知》，调整两类住房贷款利率：一(yī)是2023年8月31日前金融机构已发(fā)放的和已签订合同但未发放的首套房(fáng)按揭；二是购房(fáng)时(shí)不符(fú)合当时的首套房要(yào)求(qiú)，但受益于(yú)政策调整新认定(dìng)为首(shǒu)套房。但存量二套房贷利率并不在此次下调范围内。

　　此政(zhèng)策下，去年9~10月，存(cún)量房贷利率进行了一次统(tǒng)一调整。中信证券研究称，从调整结果(guǒ)来看，根据央行《2023年第四季度中国货币政(zhèng)策执行报告》，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整(zhěng)后加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个(gè)基点，每年减少借款(kuǎn)人(rén)利息支出约1700亿元(yuán)，惠及5325万户、约1.6亿人(rén)，此部分利息支出约占商业银行2023年总营业收入的2.4%。

　　“考虑到大部分按揭(jiē)在今年1月(yuè)1日(rì)经历重定价，少部分(fēn)按揭在今年2~8月(yuè)经(jīng)历重定价，以及今年(nián)以来存量高定价按揭提前(qián)还款，我们估算，当前存量房贷加权平均利率(lǜ)会在3.9%~4%左右。”中信证券研究称。

　　当前新增按揭利(lì)率在什么水平？根据央行(xíng)发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，2024年6月，全国新发(fā)放个人住房贷款利(lì)率为3.45%。这个利率还在下降中。

　　据中原地产研究院统(tǒng)计，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷(dài)款平均利率为(wèi)3.6%左右。广州首套(tào)房(fáng)贷利率最低已经(jīng)可以做到2.89%。

　　这意味着(zhe)，存(cún)量房贷利率与最新(xīn)房(fáng)贷利率之间仍有着80个基点左右的(de)差距。高(gāo)利差下，许多贷款人瞄准了(le)提前还贷。“提前还贷真的会上瘾，因为可以(yǐ)省下不少(shǎo)利息。”一位购房者说。

　　直接(jiē)影响就是，银行的按揭贷余额大幅缩水。央行发布的(de)《2024年二季度金融机(jī)构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末(mò)，个人住房贷款余(yú)额37.79万(wàn)亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住(zhù)房贷款余额减少了3800亿(yì)元。其(qí)中，六大国有商业(yè)银行按揭贷(dài)余额减少3119亿元。

　　多家银行将个人住房贷款余(yú)额下降归因(yīn)于，房地产(chǎn)市场调整和提前还贷规模增加。国泰君安研(yán)究显示，2024年4月，居民早偿率指数(shù)达到37%的历(lì)史高位，反映居(jū)民提前还贷行为明(míng)显增多。

　　还有的(de)购房者，迫于房价下(xià)行以及房贷利率过高(gāo)原(yuán)因，不得不(bù)选择出售房(fáng)子(zi)，“因为每一天都在亏钱，实在不划算”。无(wú)形中(zhōng)，再次推高二手房挂牌量。存量房贷(dài)利(lì)率下调，成了迫在(zài)眉睫的(de)事。

　　“准备先(xiān)观望下存量(liàng)房贷利率是否能下调，再决定是(shì)否提前还贷。”本打算再还一笔房贷的张先生说，为了提前还贷，节衣缩食，如果真能下调利(lì)率，就可以把省下来的(de)钱用来消费了。

　　利率应该市场化(huà)

　　对于银行而言，在降低利(lì)率减少一定利润与信贷资产流失之(zhī)间，前者似(shì)乎更为可(kě)取。

　　“利率应该市场化，存量房贷利(lì)率下调本(běn)就该如此(cǐ)。反之，未来利率上升了(le)，存量(liàng)房贷利率也要往上升。现在银行不动(dòng)存量房贷利率，是因为(wèi)政策限制。”住房金融高级经济(jì)师成枫说。

　　所(suǒ)谓利率市场(chǎng)化(huà)，就是(shì)把利率的决定权交给(gěi)市场，由市场主体自主决定利率(lǜ)的过程。

　　成枫表示，国外利率就是市场(chǎng)化(huà)。如(rú)果说利率降了，存量房(fáng)贷客户可以与现有贷款机构重新协商贷款条款；或者与其他(tā)银行进行转按揭。转按揭就相当(dāng)于用新利率(lǜ)替换原有利(lì)率，但是(shì)目(mù)前国内的政策还不允许这(zhè)样做。“从国家而(ér)言，以人民为中心，存量房(fáng)贷(dài)利率下降的可能性比较大。”

　　什么是存量(liàng)房贷转按(àn)揭(jiē)？

　　“转(zhuǎn)按揭”是指(zhǐ)已在(zài)银行办理按揭贷款的借款人，向原贷款银行要求变更贷款(kuǎn)要素（包括利率、金(jīn)额、抵押率、借款人(rén)等），或是将现有(yǒu)按揭贷款转入其(qí)他(tā)银行，并按照(zhào)最新(xīn)贷款(kuǎn)要(yào)素签订合同。

　　在2007年(nián)9月前，监管层面并无明文的转(zhuǎn)按(àn)揭政策限制。彼时，多家银行开(kāi)展转(zhuǎn)按揭(jiē)业务，并(bìng)伴随着“房价重估追加按揭”业务。

　　自2007年9月开始，央行(xíng)指导取消转按揭(jiē)、加(jiā)按揭(jiē)贷款业(yè)务(wù)。2007年(nián)9月，央行(xíng)、原银监会发布《关(guān)于(yú)加强商(shāng)业性房(fáng)地产(chǎn)信贷管(guǎn)理的通知》，要求“商业银行不得发(fā)放贷款额度随房产(chǎn)评估(gū)价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对(duì)已(yǐ)抵押房(fáng)产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”。

　　2007年12月，当时的央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议表示，“要(yào)坚(jiān)决取(qǔ)消转按揭、加按揭贷款。不得发放无(wú)指(zhǐ)定用途、无真实交易的(de)转按揭住房贷(dài)款”。他认为，银行的转按揭业务成了炒(chǎo)房者的(de)投机工具，获得资金后购买多套住房或进入(rù)股市(shì)，从而加剧了楼市和股市的泡沫(mò)。

　　2019年8月26日，央行发布公告〔2019〕第16号文，再次(cì)强调严禁提供个人住房贷款“转(zhuǎn)按揭”“加按揭”服务。

　　现在的房地(dì)产市场供求(qiú)关系，已(yǐ)经发生根本性变化。一些(xiē)限制性行政手段(duàn)，或许也(yě)到(dào)了(le)该退出的(de)时候了。

　　“重新做转按揭或者降(jiàng)低(dī)存量(liàng)按(àn)揭，是有可能(néng)发(fā)生的。”瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，我们估算存量房贷利率(lǜ)约(yuē)4.1%，但一线城市最近(jìn)新发(fā)放的房贷利率(lǜ)不到3%，利差会引发房贷人的抱怨。同(tóng)时，政府也希望能鼓励消费(fèi)，因(yīn)此，存量房贷利率(lǜ)有下调的可能性。

　　“存量房贷降息有可能，但不一定允许‘转按(àn)揭’，更有可能是降低存量按揭加点。”浙商证券银行研(yán)究团队认为，“转按(àn)揭”相当于(yú)原先在A银行贷款(kuǎn)的居民，可以在B银行以(yǐ)最(zuì)新利率贷(dài)款(kuǎn)来置换原(yuán)先贷(dài)款，涉及跨(kuà)行合作等，流程复杂。而且在当前按(àn)揭需求疲弱的背景下，放开后，可能会造成银行恶性竞争(zhēng)。

　　存量房贷利率调整或转按(àn)揭，对银行最直接的影(yǐng)响(xiǎng)就是息差和利润。

　　中金公司预测，如果新一轮存量按揭利率调整平均下调60个基点，估算存量按揭利率下调影响(xiǎng)银行净息(xī)差7个基点。不过，当前存(cún)款利率下调(diào)可以对冲存量房(fáng)贷利率下调给息差带来的压力。考虑到(dào)本(běn)轮(lún)存量房贷利率调整空间可能大于2023年，银行(xíng)负(fù)债的调整幅(fú)度应至少为15个基点左右。如果负债成本调整到位，预计存量按揭利率调整(zhěng)对于银行息差的总体效果为中性。

责任编辑：张(zhāng)文

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