新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加

自今年(nián)夏初以来，华尔街商业(yè)房地产贷款体系一直在高(gāo)速运转，这有助于缓解(jiě)十年前产(chǎn)生(shēng)的债务负担所带来的痛苦。

根据标准普尔全球(qiú)公司的数据，由于美国(gu新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加ó)国债收益率下降导致利(lì)率降低，为借款人提供(gōng)了(le)更多空(kōng)间，以(yǐ)应对今年以及(jí)未来四年每年到期的近1万亿美元的抵押(yā)贷款债务。尽管贷款拖欠率上升，华尔街的新抵押贷款需求旺盛，推动了商(shāng)业(yè)抵押(yā)贷款支持证券(CMBS)债券交易(yì)发(fā)行量的大幅增加。

由于业务繁忙，贷(dài)款经纪(jì)人表示系(xì)统负荷已经接近(jìn)极限，促使贷款机构(gòu)、交易部门、风险管理人员和信用评级机(jī)构尝试增派新员工。Cushman & Wakefield商业(yè)地产经纪公司高级经济学(xué)家兼投(tóu)资者洞察负(fù)责人(rén)Abby Corbett表示：“今年夏天CMBS的发行非常活跃。”

许多银行和保险(xiǎn)公司将房地产贷款保留在账面上，而华尔街则通常将(jiāng)新的抵新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加押贷款——涵盖酒店、零售(shòu)、住宅、办公(gōng)楼等商业地产——打包成CMBS债券，出售给投资者。

根据美国银行全球的数(shù)据，2024年新发行(xíng)量(liàng)已接近700亿美元，超过去年同期的两倍。美(měi)国银行策略师(shī)指出，10年期美债收益率(lǜ)从(cóng)夏季(jì)跌至4%以下，是推动债券发(fā)行量激增的主(zhǔ)要原因之一。

尽管商业房地产背景仍然艰难，尤其是办公地产板块，融资热潮依然(rán)不减。不过(guò)，投资者和监管机构依然对(duì)那些位于核心区域、设施齐全的高需求物(wù)业(yè)之外的建筑持谨慎态度(dù)。

根据Trepp LLC的数据，8月份办公地产贷款的拖欠率上升至7.97%，而包括酒店、购物中(zhōng)心和其他物业类型的整体(tǐ)拖欠率则上升至5.44%。作为对比，2012年7月全球金融危机后的拖欠率峰值曾达到10.34%。

商业房地产(chǎn)贷款市场的复(fù)苏仍处于初步阶段。过去两年，利率上升导致交易(yì)量急剧下降，并引发了(le)行业范围内的裁员。

CRE金融委员会(CRE Finance Council)执(zhí)行董事Lisa Pendergast表示，虽然市场环境充满不确定性(xìng)，华尔街和地区性银行贷款量的增加对商业房地产而言是一(yī)个积极(jí)信(xìn)号(hào)。预计即将到来的降息(xī)也(yě)将有(yǒu)助(zhù)于市场稳定，帮助确(què)定房地产(chǎn)的估(gū)值。她还指(zhǐ)出，尽管环境充满(mǎn)不确定性，贷款和投资领域的人员扩充需求仍在增长。

根据抵押贷款银行家协(xié)会的数据，华尔街在估计4.7万(wàn)亿美元的商业房(fáng)地产债务(wù)市场中的影响力正在扩(kuò)大。

Corbett指(zhǐ)出，CMBS今(jīn)年迄今约占贷款市场的15%，高于新冠(guān)疫情前大约13%的平均水平。与其(qí)他贷款机构相比，CMBS通常提(tí)供更高(gāo)的杠杆和更(gèng)宽(kuān)松的借款人条款，例如只付利(lì)息的贷(dài)款。

潜在的风险在于，尽管预计美联储将于9月降息，经济仍可能(néng)陷入“硬着陆”情境。较低的利(lì)率有利于(yú)抵押资产的表现，但巴克莱的信用研究团队在最近(jìn)的客户报告中指出，对于某(mǒu)些资产(chǎn)来说(shuō)，降息可能来得太晚(wǎn)。尤其(qí)是(shì)对于那些办公楼占(zhàn)比(bǐ新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加)较高的(de)旧债券交易(yì)，信用评级(jí)下调的风险(xiǎn)预计将保持较高水平(píng)。

8月和9月初的市场波(bō)动也是一个潜在(zài)的风险。Corbett表示，尽管近期经济数据和劳动力市场中已经出现了一些“橙色警报”，但华尔街似(shì)乎一(yī)直未予以足够(gòu)重视。她强调，利率并非决定一切，房地产估值以及(jí)物业是(shì)否能够产生足够(gòu)收入以抵消债务成本同样重要。

截至周三，10年期美国国债收益率为3.66%，由于8月(yuè)份的通胀(zhàng)数据降(jiàng)低了美联储下周大幅降息的预期。与(yǔ)此同时，道琼斯工业平均指数、标(biāo)准普尔500指(zhǐ)数和纳斯达(dá)克综合指数在经历(lì)早盘下跌后(hòu)有所回(huí)升。

对(duì)于(yú)投资组合中包含(hán)债券的投资者来说，他们(men)可能已经接触到(dào)了CMBS市场。其他投资者则可以通过(guò)交易所交易基金获得CMBS的市场敞口。截至周三，iShares CMBS ETF今年已上涨4.1%。

责任编辑：于健 SF069

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