上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元

最近几天，沪上(shàng)最大的小区上海康城要换物 业的事情(qíng)引发关注。

上海康城。图片来源：澎湃新闻

8月26日，上海康城第五届业(yè)主委员会在(zài)微信公众号上发布了一则《关于上海市(shì)闵行区上海(hǎi)康城小区2024年 第二次业主大会结果的公(gōng)告》。公告
称，上(shàng)海(hǎi)康城小区2024年第二次业主大 会于8月25日下午召(zhào)开(kāi)，经小区业(yè)主投票表决，决定不(bù)再续聘在管物业服务企业（深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司）。公告披露，此次投(tóu)票表决的总投票权数12152票，总发放票 数12152票，反馈票(pià上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元o)数8495票。同意不(bù)续(xù)聘票占专(zhuān)有部(bù)分业主总人数比例近(jìn)76.94%，同意不续聘票(piào)占专有部(bù)分建筑总面积比例77.07%。

8月30日(rì)晚间(jiān)，据澎湃新闻从上海市(shì)闵行区莘(shēn)庄镇相关部门了解到，上海(hǎi)康城召(zhào)开业主(zhǔ)大会更换物业一事情况属实。一位莘庄(zhuāng)镇相关人士(shì)表示，不论是小区居民续(xù)聘物业还是重 新选(xuǎn)聘物业，政府管理(lǐ)部门都会本着公开(kāi)公平(píng)公正的(de)原则(zé)，上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元充分听取和尊(zūn)重广大业(yè)主的意(yì)见。

从2013年进驻上海康城小区以来，碧桂园物业已经在上海康(kāng)城小(xiǎo)区(qū)服务(wù)了(le)超过10年时间。今年4月，上海康城第(dì)五届业(yè)主委员会发布《关于上海康城物业服务质量问题的沟通(tōng)整改函》。

其中提到(dào)，为维护小区广大业主的权益(yì)，上海康城第五届业(yè)主委员向深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司发出关于上海康城物业服务质(zhì)量问题的沟(gōu)通整改函。根据整(zhěng)改函，康(kāng)城(chéng)业主对物业公司服务(wù)质量的不满(mǎn)主要涉及工程维修问题、保洁问题、保安问(wèn)题、绿化问题、客服问题、维保维修费用问题等方面。

澎湃新闻记者从闵行区莘庄镇了解到，接下来，上
海康城将(jiāng)会面对旧物业撤离、新物业(yè)选聘的工作，当务之急是先要明确新物业公司的选聘方案，确保平稳过渡。

“从8月28日开始，上海康城已经(jīng)连续召开了5场物业选聘事项的意见听取会，参与对象(xiàng)包括(kuò)两委班子成员、党组织、支部委员、党员、楼组长、社区合伙人等，正(zhèng)在(zài)征询(xún)业委会、居民和职能部(bù)门的意
见，具体需要多少居民(mín)同意才能生效(xiào)，选聘方案也要进(jìn)行表(biǎo)决(jué)。”莘庄镇相(xiāng)关人士告诉澎湃新闻。

谈及新(xīn)的物业公(gōng)司选(xuǎn)聘，上海(hǎi)康城社区党(dǎng)委(wěi)专职副书记、康城社区委员会(huì)专职副主任张(zhāng)军萍在接受(shòu)澎湃新闻记 者采访时表示，由于每个小区的(de)情况不同、业主要求(qiú)不同，物业公司(sī)选聘方案需要建立在充分听(tīng)取(qǔ)每位业(yè)主对物业下一(yī)步的服务标准、服务条(tiáo)件(jiàn)、服务价格的(de)意见，在此基(jī)础上不断完善，制定出质价相符、量身定制的物业选聘方案。在(zài)这方面，社区党委或(huò)者房管部门在(zài)程序上给予指引，具(jù)体还是由业委会依法依规进行整体推(tuī)进，最后通过业主大(dà)会(huì)表决，再进入下一步工作。

莘庄镇方面同时透露，在新的物业(yè)公司选聘完成之前的这段过渡(dù)期，现有物业公司仍将(jiāng)会按照既定标准和物业(yè)服务价格，为上海(hǎi)康城提供各项物业(yè)服务，“目前。老物业的态度还是不想放弃康城(chéng)。”

据澎湃新(xīn)闻此前报道，上海康城是沪上最大的单体开放式社区，位(wèi)于闵行区莘庄镇西片，占地面积1平方公里，规划建筑面积207.73万平方米，286栋(dòng)高
层住宅(zhái)，规划(huà)户数12500户，实际居住人口约3.6万人。

有网友评论称：

“我们小区(qū)也想换(huàn)，康城的物业问题，我们同样有，而且我们物业就是几(jǐ)个老年人组成(chéng)的(de)草台班子，混日子的。”

“炒掉了，物业费不涨，有新公(gōng)司接盘吗？服务质(zhì)量会提升吗(ma)？……后续关 注”

“买一样(yàng)商品如果不满意可以退款退货，同样的道理，物业不提供应有的服务业主(zhǔ)也(yě)有权利说不(bù)。这样才能促使物业行业(yè)良性发展，而不是现在这样大多(duō)数物业都(dōu)只知(zhī)收钱不干活不服(fú)务。”

“现在都是不(bù)提高物业费(fèi)，物业就摆烂！更大的问题是很多小区没有业(yè)委会，有的
对物业监督(dū)不到位！”

值得注意的(de)是(shì)，据(jù)《三联生活周刊(kān)》此(cǐ)前报道，2024年3月(yuè)，广州的祈乐苑小区已实现自我管理10年。

祈(qí)乐(lè)苑小区位于海珠区(qū)西段，一(yī)街之隔便是中(zhōng)山大(dà)学，是周边一个大型小区。26个楼栋里居住着1400多户居民。一个如此体量的小区，是靠什么实现业主自我管理的？细究这个问题(tí)时，人们还发现了祈乐苑小区另一个难(nán)得之处——自我管理十年来，小区只涨过了一次物(wù)业费(fèi)。而哪怕是那一次大幅提价50%以后，小区的物业费依然是低(dī)廉(lián)的(de)楼梯(tī)房1.2元/平(píng)方(fāng)米、电梯房1.5元/平方米(mǐ)。

冼敏(mǐn)强是祈乐苑小(xiǎo)区(qū)的业主，平日的主要身份是一名热衷志愿者服务的企业家。从小区业委会成立之(zhī)际，他(tā)就全程参与了业主自我(wǒ)管理的全过程(chéng)，后来又连续担任小区业委会主任。他(tā)讲述称：物业管理的最大支出是人(rén)力成本(běn)。我做企业最多的时(shí)候管过几百号(hào)人，知道好的管理关键在于提高(gāo)人的积(jī)极性和稳(wěn)定，所以业委会接管后，就在(zài)人力(lì)资源管理(lǐ)下了很多功夫。我们给保洁员、保安的(de)工资待遇和福利都是业内(nèi)比(bǐ)较高的，给他(tā)们配(pèi)建了专门的食堂和(hé)宿舍，也有年度体检和“五险一金”，符合条件的还有带薪年假。物业(yè)中心
下面有50多名管(guǎn)理人员，工资薪酬(chóu)和保险福利现在每月大约就有 30多万。唯一(yī)一次涨物业费，也是因为这些年人工(gōng)成本涨得很快，我们(men)当时给全体业主说明这个事(shì)情之后，多数人也是表示理解(jiě)，最后大家(jiā)投票通过的(de)。现在物业费是占
到我们营收的(de)60%左右了，成了大头。

业委会对所有财务数据会采取公开制度，每个月(yuè)会在小区的公布栏公开上月(yuè)的收支情况。所有盈利的结余，都(dōu)会被投入到小区的(de)日常维护和更新中。这是在当初决定(dìng)自管的时候就达成了共识的。刚开始自管三年下来，小区收入1200万，结余就有500-600万元(yuán)。去年小区总(zǒng)收入大(dà)概550万元，基本都用在小区的日常(cháng)维护和翻新方面，比如春节前就应业(yè)主要求，翻新(xīn)了小区内的公共广场。

如今，祈乐苑小区每年营(yíng)收能有(yǒu)500-600万元，所有经(jīng)费都被投入到对小区的更新管理 中，账目清晰且每月定期公开。在城(chéng)市化的购房潮逐渐降温(wēn)之际，关(guān)乎人们居(jū)住幸福感的(de)小(xiǎo)区物业管理与纠纷，正逐渐成为都市生活里一(yī)个绕不开的话题(tí)。在一个存量房管理越(yuè)来越重要的 时代，祈乐苑小区或许(xǔ)提供了一个可参考的样本。

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