62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显

　　原(yuán)标题：中报盘点·物企 | 62家上市物企(qǐ)上半年共赚(zhuàn)了90亿元(yuán)，行业“增收不增利”困境 凸显

　　每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

　　在房(fáng)地产行业深度调整之(zhī)下，物业行业同(tóng)样受到波及(jí)。

　　中物(wù)智库数据显示，2024上半年，62家上市物企（不含披露(lù)年
份(fèn)不全的两(liǎng)家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿(yì)元，同比增长6.25%，增速进一步放缓；净利润总额90.06亿元(yuán)，同比下降30.93%，降幅(fú)明显(xiǎn)。

　　“2024年上半年确实比去(qù)年同期更(gèng)加艰(jiān)难，上市物企的发 展状况呈现出增长放缓、利润下滑、业务调整和财务压力加大等特点。”中物(wù)智
库创始(shǐ)人杨(yáng)熙向《每日经济新闻(wén)》记者表示，但也有 一些企业(yè)通(tōng)过战略调(diào)整和业务创新实 现了(le)业绩(jì)的逆势增(zēng)长。“期望下半年(nián)，物企能够通过优化服务 和提升项目质量来满足客户需求(qiú)，走出当前困境。”

　　上(shàng)半年，上市物企营收增(zēng)速进一步放(fàng)缓，净利润降幅明显。

　　中(zhōng)物智库数据显示，2024上(shàng)半年，62家上市物(wù)企（不含披露(lù)年份不全(quán)的两家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿(yì)元，同比增长6.25%（上年同期增速(sù)8.59%），增速 进一步放缓。

　　其中，营收超百亿(yì)元的上市物企仅有碧桂园服务、万(wàn)物云两(liǎng)家，分别为210.46亿元、175.6亿元；有7家(jiā)物企营收超50亿元，14家
物企营(yíng)收在均值22.81亿元以 上。

　　与此同时，包括金科服务、世茂服务、正荣服务、时(shí)代邻里等在内的17家物企收入同比呈现负增长，其中(zhōng)朗诗绿色生活、方圆生(shēng)活服务(wù)、弘阳(yáng)服务、宋都服(fú)务四家企业营收(shōu)同比降幅均超过10%。

　　从净利润方面来看，上半(bàn)年62家(jiā)上市物企净利润总额90.06亿元，同比下(xià)降30.93%（上年同期增速0.16%，2023年增速-1.57%），且降幅明显。同时这也是2021年以来物企(qǐ)半年净利(lì)润总额首次跌破100亿(yì)元(yuán)，行业“增收不增利(lì)”困境显著(zhù)。

　　其中，华润万象
生活盈利能力优(yōu)势(shì)依旧保持，2024年(nián)上半年以净利润19.2亿元稳居首位，而36.41%的增速(sù)，高出同期营收(shōu)增速约20个百分点。

　　上半年(nián)共(gòng)有6家物企亏损，36家物业净利润负增长(zhǎng)。其中，雅(yǎ)生活(huó)服务、融创服务和金科服务净亏损金额分别为15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元。

　　超(chāo)五成物企上半年净利润同比(bǐ)下滑，其中融信服务净利润下滑1002.9%，下滑幅度(dù)最大。而在(zài)净利润同比增长的30家物企中，佳兆业美好和 建业新生活和时代邻里(lǐ)的增幅(fú)分别达到了(le)152.3%、136.5%和117.5%。

　　具(jù)体来看，雅生活服(fú)务迎来上市6年 以来的首次亏(kuī)损。对此(cǐ)雅生活(huó)服务表示，由于在2024年5月之前，雅生活(huó)关联方雅居乐一直如约偿债，因此虽然房地(dì)产(chǎn)行业(yè)深度调整，雅生活服务两(liǎng)年(nián)来并未对 关联方(fāng)款项大额计提。但(dàn)是进入2024年，雅居乐无力于5月13日偿还一笔票据利息而(ér)首现债务违约，至此雅生(shēng)活(huó)服务(wù)不得不开始计提(tí)坏账，报告期内仅金融资产(chǎn)减值损失计提金额同(tóng)比(bǐ)增加6223.6%至28.84亿元。此外，其他(tā)业务板块受(shòu)到经济环境和服(fú)务品质提升影响利润率承压。

　　融创服务在2023年同比扭亏后，今年上半
年再次亏损1.9亿元。尽管(guǎn)在2023年中(zhōng)期业绩会上，融创服务管理层就曾表示不会出现因关联方大额计提减值的(de)情况，但从今年的中报 来看，关联方 依然对公司有着(zhe)重要影响。报(bào)告期内，融(róng)创(chuàng)服务金融(róng)资产减值(zhí)亏损(sǔn)净额约为(wèi)11.37亿元，来自关联方金融资(zī)产减值亏损净(jìng)额(é)约9.54亿(yì)元，占比达到了83.9%。

　　对此，融创服务管理层在业绩会上回应称(chēng)：“关联地(dì)产公开债进行展期，回款速度低于之前预(yù)期。同(tóng)时，地产公开债价(jià)格作
为减值模型(xíng)的重要参考因素，上半年价(jià)格进一步(bù)下跌。考虑这些因素，对于关联方(fāng)应收账款，进一步减值拨备。”

　　“上游房地产(chǎn)深度调整，直接导致物(wù)业企业管理面积增速(sù)放缓及(jí)非业主增值(zhí)服务的萎缩。另外，外拓困难(nán)重重，并(bìng)购(gòu)市场冷淡，物业企业战略调(diào)整主动(dòng)放弃 一些效益不佳的项目。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟在接受每经记者采访时表示，同时，计提应收(shōu)账款(kuǎn)减值准备及商誉减值准备、高毛利业务如社区(qū)增值开展(zhǎn)未达预期、成本(běn)持续增加等多方(fāng)面因素(sù)，导(dǎo)致物业(yè)企(qǐ)业增(zēng)收不增利(lì)依然延(yán)续。

　　值得(dé)注意的(de)是，上半年物企现(xiàn)金流也在缩紧(jǐn)。

　　据中物智库 统计，截至2024上(shàng)半年，62家上市物企现(xiàn)金及现 金等价物总额1050.20亿元，较去年同期的1095.67亿元下降4.15%，较2023年底的1226.04亿元下降14.34%。其中，万(wàn)物云以121.97亿元居首位，碧桂园(yuán)服务和保利物(wù)业均超百亿(yì)元(yuán)。

　　应收账款与企业现金 流表现密切相关。上半年62家物(wù)企应收账款及票据总额1040.69亿
元，同比增长12.22%，较2023年底上涨20.92%。其中(zhōng)，52家物业企(qǐ)业应收账款周转天数均值为128天，与去年同期124天相(xiāng)比有所上升。

　　如碧桂园服务上半年(nián)在计提了34.6亿(yì)元的减(jiǎn)值(zhí)拨备后，贸易应收款规模依然达到了185亿元，较2023年末增加了21.22亿元，其中来自第三方应收款约190亿元，计提了13亿元的减值拨备。同期，万物云贸易(yì)应收款和应收票据增长(zhǎng)了39.3%，在(zài)计提5.4亿元的减值拨备前，关联方的应(yīng)收账款有38.2亿元，较2023年末增长53.5%。

　　保利物业的回款压力主(zhǔ)要来自第三方，上半年其第三方贸易应收款项为28.9亿元，较2023年末(mò)增长了50.5%。而建发物业上半年(nián)来自关(guān)联方(fāng)的(de)贸易应收款为4.28亿元，对(duì)比2023年(nián)末，增
速(sù)达(dá)到了(le)144.5%。

　　记者注意到(dào)，上半年(nián)物企来自关联方的应收账(zhàng)款依然占据相当大(dà)的比例。中信证券研报数(shù)据显示，2024年中期样本
物企关联方贸易(yì)应(yīng)收款相较
于去年(nián)同期增长(zhǎng)了20.6%，增速(sù)相较于2023年全年增长(zhǎng)了(le)3.7个百分点(diǎn)，存 量(liàng)贸易应(yīng)收款相(xiāng)对于企业净利润比例(lì)仍然庞大。

　　为改善现金流，物企也想了不少办法：一方面继(jì)续退(tuì)出低效益(yì)项目。如上(shàng)半(bàn)年
万物云就退出17个住宅、44个物业及设施管理项(xiàng)目，金科服务(wù)退出了近3000万平(píng)方米的在(zài)管项目；另(lìng)一方面，降低贸易应(yīng)收款的规模，

　　碧桂园服务总裁徐彬淮(huái)就强调，下半(bàn)年将加大对物业费预存(cún)方面的吸引力，通过更多活动带(dài)动(dòng)物业费预存，保(bǎo)证小(xiǎo)业主收缴回到健康的水(shuǐ)平(píng)。针对风(fēng)险客商，碧桂(guì)园服务(wù)还成(chéng)立了追讨(tǎo)欠款委员会，除(chú)了总裁徐彬淮，其(qí)成(chéng)员还包括执行董事肖华(huá)、独立非执行董事芮萌，以及两(liǎng)名核心管理层，全面推进各项欠款追讨。

　　绿城服务首席财务官夏云
表示，今年回款工作的目标为全年综合收缴率提升一个(gè)点(diǎn)，以及应收(shōu)账款(kuǎn)余额增(zēng)速低于整(zhěng)体营收增速。下半年，公(gōng)司将从回(huí)款意(yì)愿、回款策略与(yǔ)工具、考(kǎo)核(hé)机制三(sān)个方面加强回(huí)款工作，预计到 年底账面现金会有进一(yī)步增加，预测较2023年(nián)底会有
15%以上的增长(zhǎng)幅度。

　　“物(wù)业管理行业发展迈入(rù)高质量增长新常态，物业(yè)企(qǐ)业适时调整(zhěng)发(fā)展(zhǎn)战略，主动退出(chū)低质效项目，是对行业发展规律的深刻理解和积极应对(duì)。”牛晓娟指出，面对关联方(fāng)应收账款回款难、资金链压力增大等多重挑战，回归现金流逻(luó)辑，严控
经营风险，物业企业强化催收机制、合(hé)理配置资源，确保企业运营的稳定性和可持续性。

　　中物(wù)智(zhì)库则认(rèn)为，在当前市场环境中，物企要想寻找成长突(tū)破，强化抵御下行压力的韧劲，不仅要加强独立性、夯实基础盘、提高服务力，也要开源寻找到新的增长机会。此(cǐ)外，物(wù)企还需要紧跟市(shì)场趋势，不断调整(zhěng)和优化自(zì)身(shēn)的发展(zhǎn)战(zhàn)略，以适应不断变化的
市(shì)场环境(jìng)。

　　截至2024年8月31日，64家(jiā)上市物企总(zǒng)市(shì)值为2268.91亿港元，相较去年同期下降30.84%。其(qí)中，华润万象(xiàng)生活市值持续保持(chí)第一，达(dá)591.17亿港元；万物云(yún)、中海物业 、碧桂园服务、保利物业、绿城服务及招(zhāo)商积余(yú)均破百亿港元(yuán)。13家企业市(shì)值较去年同期增加，51家企(qǐ)业同比减(jiǎn)少。

责任编辑：何松琳

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