又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再(zài)添重磅新品。

4月30日(rì)，中金印力(lì)REIT将正式上(shàng)市交易。随着(zhe)这只REIT上市，首批4只消费基础设(shè)施REITs全部成(chéng)功(gōng)上市。

值得一提的是，就在日前，已上市的3只消费REITs刚刚发布首份成绩(jì)单，一(yī)季度可分配金(jīn)额基本达到预期，底层资产(chǎn)出租率维持(chí)较高水平。

第四(sì)只消费REIT明日上市

据深交所消息，中金印力消费REIT将于4月30日起在深(shēn)交所上市(shì)交(jiāo)易，成为第四只(zhǐ)上市的消费类(lèi)基础设施公募REIT。

上市交(jiāo)易(yì)公告书显示，中金印力(lì)消费(fèi)REIT基(jī)金份额总额达(dá)到10亿份，存续期设定为25年。在此前的(de)发行(xíng)阶段，中金(jīn)印(yìn)力消费REIT就受到认购资金追捧，公众发售部分提前结束募集。

公告显示，中金印力消费REIT的募集资金总(zǒng)额为32.6亿(yì)元人民币，其(qí)投资目标主(zhǔ)要(yào)是获取基(jī)础设施项(xiàng)目租金、收费等稳定现金流。基金的投资策(cè)略规定，投资于基础设施资产支持证券(quàn)的比例不(bù)低于基金资产的80%，以确保投资组合的稳定性(xìng)和收(shōu)益性。

截至2024年4月23日，机(jī)构投资者在该基金的持有份额占比高达96.21%，个人投资者的(de)持有份额则(zé)为3.79%。前十名持有人中，包括了印力商用置业有限公司(sī)和深(shēn)圳市地铁集团(tuán)有限公司等知名企业。

从中金印力消费REIT的(de)底层资(zī)产——杭州西溪(xī)印象城(chéng)来看(kà又一只消费REIT，明日上市！n)，其(qí)在2014年至2022年的年加(jiā)权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率(lǜ)约为98.1%，截至2023年9月(yuè)30日出租率已达到99.6%。自2013年开业以来，该项目营(yíng)业额(é)呈上升趋势，2022年总(zǒng)营业额超过35亿(yì)元；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再创历史新高。

作为万科(kē)旗下的购物中心开发(fā)与运营平台，印力集团截至2023年10月的运营管理项目超164个，遍布全国53个(gè)城市，管理面积近1200万平方米，资产规模近1000亿元。

去年底，首批4只消费基础设施(shī)REITs正式获批，今年一(yī)季度，华夏金茂商业(yè)REIT、嘉实物美消费(fèi)REIT和华夏(xià)华润商业REIT3只消费类REITs先后完成募(mù)集(jí)，并(bìng)于3月中旬成(chéng)功上市交易。

从(cóng)3只(zhǐ)已上市消费REITs表现来看，嘉(jiā)实物美消费REIT表现最佳，上市一个多月以来涨超4%，华夏华润商业REIT也取得正涨(zhǎng)幅。

首批消费类REITs一(yī)季报符合(hé)预期

上市一个月后，我国(guó)首(shǒu)批上市的三只消费类基础设施公募REITs一季(jì)报揭晓，首次交出的(de)成绩单(dān)基(jī)本符合预期。

整体(tǐ)来看，嘉实物美消费REIT、华夏金茂(mào)REIT、华夏华润商业REIT三个项目一季度可分配金额基本达到预期，其(qí)中物美消(xiāo)费(fèi)REIT可供(gōng)分配金额(é)达成(chéng)率最高。

一季报显示，嘉实物美消费REIT自今年1月31日(rì)成(chéng)立以来营收为(wèi)1887.58万元，净利润达663.93万元，可供分配金额(é)为1211.32万元。此前招募说明(míng)书显(xiǎn)示，2024年可分配(pèi)金额的预测值(zhí)为6699.55万元，预测现金分派率为6.68%，若按成立时间占全年比(bǐ)重(zhòng)进行加权，报告期内可分配金额完成率为18%。

华夏金茂(mào)商业 REIT一季(jì)报实现(xiàn)收入为1462.13万元(yuán)，净利润达到281.87万元，当期可供分(fēn)配金额(é)为887.27万(wàn)元，2024年度预测值为5254.29万(wàn)元，成立(lì)两个月达成其(qí)中的16.88%。

作为目前市场(chǎng)规模最大的(de)消费REITs，华夏华润商业REIT自2月7日成立以来实现可供分(fēn)配金额 5122.89万元，招募说明书显示，全年预测值为3.41亿元，占比15%。

值得(dé)一提的是，华夏华润商业REIT报告期内实现营收为1亿元，净利润为(wèi)-426.58万元。另据(jù)招募说明书显(xiǎn)示，2024年(niá又一只消费REIT，明日上市！n)净利润预测为-4183.36万元，年度核(hé)心支出用于(yú)购(gòu)买项目(mù)公司股(gǔ)权。2025年，这一预测数字将回正至1332.28万元。

一季报显示，三只消费类REITs项目的出租(zū)率(lǜ)均保(bǎo)持在高位，均超98%。

嘉(jiā)实物美REIT的底层(céng)基(jī)础设施项目是以超市为(wèi)主力店(diàn)的(de)社区商业，包括位于北(běi)京市(shì)的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和(hé)德胜门项(xiàng)目。截(jié)至2024年3月末，上述(shù)资产整体出(chū)租率为(wèi)98.33%，招募说明书显示，2023年6月末，四个项目的总出(chū)租(zū)率为88.71%。

作为华夏华润商业REIT底层资产的青岛万象(xiàng)城，截至一季度末出租率为99.16%，较去年年中的98.49%进一步(bù)提升(shēng)。华夏金茂REIT底层资产(chǎn)长沙(shā)览秀城一季度末出租率(lǜ)维持在98.26%。

值得一提(tí)的是，从整个公募REITs市(shì)场看，3只消费类REITs一季度出租率排名较为居前。消费类REITs底层资产租(zū)户结构相对(duì)稳定、分散化程度较高的(de)特点，相较产权类资产而言，集中(zhōng)退租风险更低。

此外，一季报显示，多只(zhǐ)消费REITs将引流增收、提(tí)升品牌作为底层资产运营的核心方向。比如，华夏(xià)金茂REIT一季报称，长沙(shā)览(lǎn)秀城项(xiàng)目合理利用场内(nèi)空间(jiān)，通过(guò)多(duō)经业务和联营代销业(yè)务(wù)丰富消(xiāo)费场景并拓宽(kuān)了收入来(lái)源。华润商业REIT则指出，青(qīng)岛万象城正在进行(xíng)局部业态主动优化调整与装(zhuāng)修改造(zào)，进一步提(tí)升项目资产价值和收益水平。‍‍‍‍

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