超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品(pǐn)住(zhù)房“以(yǐ)旧换新”的城市越来(lái)越多。

就在4月23日(rì)，一线城市深圳也加入(rù)到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最(zuì)新统计(jì)，自去年(nián)以来，支持商品(pǐn)住房“以旧换新”的城市已超过40个。

不过，《每日经济(jì)新闻(wén)》记者梳理发现，上述(shù)各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操(cāo)作细(xì)则也各不相同。在不同的政策支持力(lì)度下，“以旧换(huàn)新”的效果也显露出了差异。

以郑州为例，截至4月24日下午(wǔ)，郑州市房(fáng)产交易服 务平(píng)台系统内已(yǐ)有超过(guò)180套“以(yǐ)旧(jiù)换新二手房”完成登记入库，占试点阶段(duàn)收购 计划的36%，房源(yuán)总价在29万—318万(wàn)元，这(zhè)距离郑(zhèng)州市二手住房(fáng)“卖旧买
新、以(yǐ)旧换新”试(shì)点工作正式启动还不到4天。而(ér)深圳本土房(fáng)地产中介机构乐有(yǒu)家4月24日在接受记者采(cǎi)访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目后不到一(yī)周，已(yǐ)有7单签约客户。

不过在业(yè)内(nèi)人士看来，由于二手(shǒu)房交易、评估时间较(jiào)长，目前各地(dì)住房“以旧换新(xīn)”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新(xīn)”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存(cún)在二手房参与(yǔ)门(mén)槛(kǎn)较高、二手房评估价或(huò)交易价较低、可置(zhì)换新房选(xuǎn)择少等痛点(diǎn)。

最大痛点是卖掉(diào)旧房

其实早在2023年，就已有多(duō)个城市支持(chí)住房“以旧换新”活动。今年以(yǐ)来，越来越多的城市加入(rù)进(jìn)来。

从(cóng)各(gè)地支持“以旧换新”的方(fāng)式来看(kàn)，主要包括两种：一是房企联合(hé)经纪机构对旧房优先推售超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开(kāi)发商或国资平台收购旧房，售房款用(yòng)于购买指(zhǐ)定(dìng)新房项目，这种方式是 今年以来(lái)住房“以旧换(huàn)新”的主流。

4月23日，深圳市房地产业协(xié)会与深圳市房地产中介协会(huì)联合发起的“以旧换新”就属(shǔ)于第一种。此前的4月19日，乐有家已(yǐ)与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活动，目前(qián)签约参与(yǔ)活动的客户已有7单。

来源：乐有家

乐有家方面解释道，“以旧换(huàn)新”核心条款之一是帮助业(yè)主超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与(yǔ)“以(yǐ)旧换(huàn)新”客(kè)户(hù)最首
要(yào)的动机是借此快速卖出旧(jiù)房，这一占(zhàn)比达到70.8%。推出“以旧换新”后，不(bù)少业主主(zhǔ)动(dòng)联系经纪人咨询了解。

对于以旧(jiù)换新的
项目，乐有家也是有选择的，其合作新盘是(shì)位于(yú)深圳(zhèn)南(nán)山区的绿景白石洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折后单价 8.3万元/平方米起
，周边二手房价格(gé)为13万—15万(wàn)元/平方米，新房和二手(shǒu)房价格(gé)倒挂35%—40%。

“我们了解到，目前成交的以旧换新单里，大部分旧房与(yǔ)新(xīn)房的差价并不大，旧房售出后获得的房款能(néng)覆盖(gài)新房总价的60%以上，加(jiā)上客户也有(yǒu)一定的经济积(jī)累，承担的经济压力不会
很大(dà)。”乐有家方面表示 ，在流程上，客户可锁定意向房源2个月。2个月(yuè)内旧房售出，则前期的订金自动(dòng)转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未(wèi)售出，客户可选择退订新房，无违约责任。

不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉看来，“以旧换(huàn)新”最大的痛点是卖(mài)掉旧房。“目前，开发商参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往(wǎng)往(wǎng)在2个月(yuè)左右，但(dàn)二手房往往很难在2个月(yuè)内卖出。因此，卖家要(yào)获得‘买新’的(de)优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即(jí)降低挂牌价(jià)的(de)损失，在买新房上获得了补偿。”

记(jì)者了解到(dào)，无论是自有(yǒu)交易(yì)还(hái)是统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一 般都在60%—80%，最高不超过90%。还有(yǒu)城市明(míng)确了具体的(de)抵扣比例(lì)。如无锡市梁溪区(qū)在“以旧换新”公告中(zhōng)明确指出，存量二(èr)手(shǒu)商品住房总(zǒng)价
需不高于(yú)新购房源总(zǒng)价(jià)的 60%，指定楼盘是5个。

在不同城市、不同政策模式下，二手房抵扣的
价格也不尽相同，有些(xiē)低于(yú)市场价(jià)，有些(xiē)则接近或略高于市场价。一(yī)位江苏苏(sū)州的二手房业主就表示，她的(de)二手(shǒu)房在“以旧换(huàn)新”过程中是被官方收购的，其最终的评估价与市场价基本一(yī)致。如果走市场化交(jiāo)易可能(néng)还卖不(bù)到评估价价格，主要换新的几(jǐ)个指定楼盘刚好也是自己中意的。

李宇(yǔ)嘉认为，“以旧换(huàn)新”关键是激发二手房业主“依旧换新”的动力(lì)，政策的出发点和落脚点就是真正从满(mǎn)足业主住房消费升级的愿望(wàng)，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房(fáng)等角度(dù)施策。同时，卖不掉(diào)二手(shǒu)房则“无责退(tuì)订新房”，这个很关(guān)键，可以给
到(dào)参与活动的二手房业主(zhǔ)足够的安(ān)全(quán)垫。

二手(shǒu)房参与(yǔ)门槛较高

记者梳理发现，尽管目前不少(shǎo)城市提出了“以旧换(huàn)新”的政策导向(xiàng)，但仍处(chù)于(yú)政策探索阶段，当前整体效果尚不明显(xiǎn)。如从(cóng)目前落地的政策细则来(lái)看，不少城(chéng)市都会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台等为主体收购旧房(fáng)的。

以(yǐ)郑州为例，试(shì)点阶(jiē)段收购的二手住房需满足的
条件包括但不限于：房龄不能(néng)超过15年、如有房贷需还清、要
位于三环以内(nèi)等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房(fáng)应是已取得房屋竣工(gōng)验(yàn)收备案证(zhèng)明的“现房”。

郑州城发安居收(shōu)购二手房“以旧(jiù)换新”流程图 来源(yuán)：郑州市房产交(jiāo)易服务平台

目前，在郑州市房产(chǎn)交易服务平台系统(tǒng)内，已有超过180套“以旧换新(xīn)二手房”完成登记入库，房(fáng)源(yuán)总(zǒng)价在29万—318万元，多数房源都是一居室或二居(jū)室，房(fáng)源面积(jī)大多数都(dōu)在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新(xīn)盘有(yǒu)58个，均(jūn)价在8100—42000元/平方米。

近日，记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目(mù)了解到，通过“以旧换新(xīn)”方式购买新房并无特别限制(zhì)，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款(kuǎn)方式都可以，届(jiè)时二手房被收购后可以(yǐ)直接抵扣(kòu)房款或首付，优惠折(zhé)扣(kòu)都按案(àn)场现时情况来(lái)定。

再看扬州，该市鼓(gǔ)励支持(chí)开发企(qǐ)业开展“直接收购”式(shì)“以旧换(huàn)新”业(yè)务，从去年9月开始已(yǐ)经在试点(diǎn)进行(xíng)系列措施(shī)。截至今(jīn)年2月底，扬州市区已有(yǒu)逾200套二(èr)手房被房(fáng)企直接收(shōu)购。据“扬州(zhōu)发布”数据，一家积极超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制参与试(shì)点的房企在(zài)5个月内承(chéng)接的二手房收购(gòu)总额约 2亿元，带
动新(xīn)房成交(jiāo)额近5亿元(yuán)。

李宇嘉建议，“以旧换新”前期可选择资金链紧张(zhāng)、愿意让利的开(kāi)发(fā)商参与，并通过“以旧换新”让开发 商获得参与活动能有效提(tí)振(zhèn)销售的好处，从(cóng)而(ér)对市场其他开发(fā)商起到示范效应。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题(tí)或矛盾点在后续改革中是可(kě)以更(gèng)好得到解决的。比如说从评(píng)估的角度看，可以采取多家评(píng)估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂(guà)牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳(nà)入试点(diǎn)范围(wéi)的房源，后续可以设立标准(zhǔn)和划分结构，尤其是研(yán)究不同类(lèi)型二手房收购后的再(zài)利用 模式等(děng)。

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